"모두 강남보는 지금, '가성비' 높은 비강남 주택·빌딩 노려야"

2019 부동산 '富'테크쇼

28일 서울 강남 논현동 건설회관에서 매일경제신문 주최로 열린 `매경 부동산 富테크쇼`에 참석한 청중 150여 명이 강의를 경청하고 있다. [한주형 기자]

부동산 규제가 거미줄처럼 촘촘하다. 문재인정부 출범 후 2017년 6·19 가계부채 대책부터 8·2 부동산대책에 이어 보유세 인상, 9·13 부동산 대책과 최근 8·12 민간택지 분양가상한제까지 빠져나갈 구멍이 거의 없다고 할 정도다.

하지만 이처럼 촘촘한 거미줄 규제 속에서도 틈새를 찾는 것이 투자의 정석이라는 것이 부동산 전문가들 조언이다. 의외로 틈새는 많다.

28일 서울 강남 논현동 건설회관에서 150명 이상이 참석한 가운데 열린 '매경 부동산 富테크쇼'에 연사로 나선 고종완 한국자산관리연구원장(주택), 신기동 리얼티코리아 빌딩사업부 이사(상업용 부동산), 문석헌 도우지엔 본부장(해외 부동산), 우병탁 신한은행 부동산팀장(세제) 등은 규제 속에서도 적극적으로 틈새를 찾고, 오로지 '강남권'에 집중됐던 투자 지역을 다른 곳으로 확대하는 소위 '가성비 투자'를 해야 한다고 입을 모았다. 또 기회가 많은 해외 부동산 쪽으로 눈을 돌릴 필요가 있다는 점도 강조했다.

고종완 원장은 "이미 교통 인프라스트럭처가 잘 깔린 곳이 아니라 교통 열세지역이었다가 교통 우세지역으로 바뀌는 곳이 바로 투자 유망지역"이라면서 "강남권이나 용산은 이미 교통망이 잘 깔려 있고 편익 효과가 높은 곳이다. 더 먼 미래를 보면 구로나 금천 등 교통이 좋지 않았다가 교통이 좋아질 것이 확정적인 곳이 뜰 것"이라고 전망했다. 또 교통뿐 아니라 지역 내 거주자들의 편익이 확연히 업그레이드되는 곳이 유망하다고 말했다. 성동구에서 성수동 일대가 뜨고 있지만, 이미 너무 많이 올랐다는 이유로 고 원장이 대신 도시재생사업이 진행될 성동구 송정동을 찍은 것도 이 때문이다.

빌딩과 같은 수익형 부동산 부문에서는 핵심지라고 불리는 '코어'나 그 인근인 '코어플러스' 지역에 투자하되, 그 대상이 강남권이라는 생각은 버려야 한다고 신기동 이사는 강조했다. 신 이사는 결국 현재 상황에서는 확실하게 버텨주는 상권, 즉 '코어상권'을 공략하고 가능성을 보고 베팅하는 투자는 금물이라고 말했다. 그는 "10~15년 전 명동이 다 끝물이라고 망했다고 했지만 현재 명동의 3.3㎡당 가격은 12억원까지 치솟았다"면서 "불황 시대에 투자하려면 상권이 확실해 임차인 걱정이 없고, 향후 매각 차익도 어느 정도 나올 수 있는 '확실한' 곳을 봐야 한다"고 강조했다.

문석헌 본부장은 해외부동산으로 눈을 돌려 특히 베트남과 미국을 주목하면 좋은 수익률을 얻을 수 있다고 사례를 곁들여 소개했다. 그는 "자체 설문조사 결과 자본 증식과 자녀 교육 목적으로 미국 투자에 관심을 가지고 있는 고객이 많이 늘어나고 있다"며 "신흥국 중에서 경제성장률이 높고 향후 미래 성장 잠재력이 높은 베트남이 아무래도 투자하기에 좋다"고 추천 배경을 설명했다.

선진국 투자 1순위로 꼽히는 미국은 인구 유입, 교육 환경, 일자리 등 투자를 위한 세 가지 요소가 균형감 있게 조성돼 있다는 평가다. 문 본부장은 "캘리포니아주 등 서부는 30억원 규모의 주거용 부동산 투자, 뉴욕 등 동부 도심은 100억원 규모의 꼬마빌딩이나 단독주택을 추천한다"며 "미국 내에서도 지역별로 투자 선호도가 다르고 수익률 추이가 천차만별인 만큼 현지 전문가 등의 도움을 받아 투자를 결정해야 한다"고 조언했다.

우병탁 신한은행 부동산팀장(맨 오른쪽)이 `매경 부동산 富테크쇼` 행사장 옆 소회의실에서 참석자를 위한 개별 세무상담을 진행하고 있다.

절세는 최근 부동산시장 격변기에 가장 중요한 포인트 중 하나다.

우병탁 팀장은 강연에서 "부부가 송파구 잠실 전용 82㎡ 아파트와 서초구 일대 전용 84㎡ 아파트 두 채를 보유하고 있다고 가정할 경우 남편 단독 명의일 때보다 부인과 한 채씩 보유할 때 연간 세금이 1650만원까지 차이가 난다. 3주택은 명의 변경만으로도 연간 2500만원까지 아낄 수 있다"면서 "올해 공시가격이 많이 올랐는데, 내년에도 올해와 비슷한 수준으로 오를 것으로 예상되는 만큼 이 같은 절세 테크닉을 알아야 한다"고 말했다. 배우자 간 6억원까지 비과세인 만큼 이를 잘 활용하면 절세가 가능하다는 것이다.

또 자녀가 복수의 부동산을 상속받은 경우에도 어떤 것을 먼저 매각하는지에 따라 세금이 수천만 원에서 많게는 수억 원까지 차이 날 수 있다고 강조했다. 우 팀장은 "최근 세금제도가 워낙 자주 바뀌어 전문가마저 어려움을 겪는 상황이다. 부동산 관련 의사결정은 반드시 전문가와 사전에 상담하는 습관을 가져야 한다"며 "최소 2~3명 이상 전문가에게 솔루션을 받은 뒤 의사결정을 해야 수천만 원의 손해 등을 방지할 수 있다"고 강조했다.

이날 행사에서는 강연 외에도 다양한 프로그램이 준비됐다. 세금 문제와 해외 부동산은 개인 상황에 따라 편차가 큰 분야인 만큼 매일경제는 중간중간 개별 컨설팅 시간을 마련해 관련 조언을 받을 수 있도록 했다. 특히 최근 관심도가 높은 절세 관련 개별 컨설팅 세션에는 많은 인원이 한꺼번에 몰려 열기를 반영했다. 빌딩중개 전문법인인 리얼티코리아는 강연장 바로 앞에 상담 부스를 운영해 빌딩 관련 질문을 받고 안내했다. 차후 스타 강사인 고 원장과 신 이사와 함께하는 '주택·상업용 부동산 투자 오찬 라운드 테이블'도 행사 참석자 중 추첨해 진행할 예정이다.

[박인혜 기자 / 추동훈 기자]