[오후토론] 분양가 상한제 직격탄 맞은 재건축단지..10월 전 분양 잇따르나?

■ 비즈플러스 '오후토론' - 출연 : 두성규 한국건설산업연구원 연구위원, 강민구 부동산전문 변호사 / 전화 연결 : 권일 부동산인포 리서치 팀장 

민간택지 분양가 상한제 도입, 사실 정부 발표 전부터 시장의 파장을 두고 논란이 컸던 부분입니다만, 발표 이후에는 논란이 한층 더 고조되고 있습니다. 적용 대상지역은 대폭 확대됐지만, 여전히 모호한 부분이 많고, 느닷없이 바뀐 적용 시점은 소급적용에 따른 반발을 사고 있는 상황이죠. 이 뿐만이 아닙니다. 집값 안정과 무주택 실수요자들의 거주 안정이란 정부의 도입 배경 설명은 여전히 의문에 의문을 낳고 있고요. 이는 결국 엉터리 통계 논란으로 이어지고 있습니다. 오늘(14일)은 방금 말씀드린 이런 부분들을 두 분의 전문가 모시고 짚어보겠습니다.

#권일 부동산인포 리서치 팀장 전화 연결

이야기 나누기 전에, 부동산 시장 분위기부터 짚어볼 텐데요.

- Q. 팀장님, 우선 민간택지 분양가 상한제 도입 발표 후, 재건축·재개발 시장 분위기 어떤지 전해주시죠.

분양가상한제 도입과 관련해서 지난달부터 이야기가 나왔던 상황이라 매물가격이 확연하게 낮아지진 않았습니다만, 강남권 일부 재건축 추진 단지에선 소폭 가격이 하락한 매물이 나온 곳도 있습니다. 매수자들의 관망세는 더욱 견고해지면서 매수문의는 더욱 줄어들었습니다. 정부 발표가 이뤄진 지 몇 일 되지 않은 상황이라 시세가 당장 하락했다고 볼 수 없습니다만 매수자들이 움직이지 않는다면 하락소식이 전해질 가능성도 높습니다.

- Q. 기존 새 아파트와 일부 저평가됐던 일반 아파트들의 움직임은 어떻습니까?

지난달 분양가상한제 도입이 언급된 이후 신축 아파트에 대한 문의가 한동안 늘었던 것이 사실입니다. 강남권의 경우 은마아파트 같은 재건축 단지보다 인근에 있는 새 아파트들에 대한 문의가 늘었다는 게 현지 공인중개사들 이야기입니다. 다만 그나마 적었던 매물들도 매도자들이 매물을 다시 거두고 있어 매물을 찾기가 어려워지고 있습니다. 매수자들의 경우 매수에 적극적으로 나서기보다는 물건 가격을 파악하는 선에서 시장을 주시하고 있습니다.

- Q. 곧 10월이면 상한제가 본격 시행될 텐데, 그러다보니 분양을 서두르는 재건축 단지들도 보이는 것 같네요?

후분양을 고려했던 건설사나 정비사업 조합들 입장에서는 차라리 선분양을 하는 게 더 낫겠다는 판단을 하는 모습입니다. 후분양을 결정했던 강남구 삼성동 상아2차 아파트의 경우 이달 총회를 통해 선분양 추진 방안을 논의할 계획입니다. 11월 분양 또는 후분양까지 고려했던 강동구 둔촌주공도 적절한 분양시기와 관련해 재검토하는 것으로 알려지고 있습니다.

- Q. 최대한 규제를 피하고자 하겠지만, 재건축 초기 단지들은 이마저도 쉽지 않을 텐데, 몇몇 단지들에서는 사업을 잠정 중단할 수 있다는 전망도 슬슬 나옵니다. 실제 시장 판단은 어떻습니까?

그나마 사업 추진 초기에 있던 사업자들의 경우 사업 중단으로 인한 주민들의 피해는 크지 않을 수 있지만 한참 사업이 진행됐던 곳들은 사업중단으로 발생하는 일몰비용이 주민들에게 부과되기 때문에 이와 관련한 분쟁이 곳곳에서 발생할 수 있습니다. 또한, 내년 서울에서는 정비사업 일몰제가 시행되기 때문에 분양가 상한제 시행과 맞물려 이도저도 못하는 사업장들이 나올 수도 있는 상황입니다. 당분간 시장의 혼란은 불가피해 보입니다.

#권일 부동산인포 리서치 팀장 전화 연결 종료

Q. 앞서 들으신 대로 각종 정비사업이 진행되고 있는 곳들, 특히, 재건축 시장이 혼란스러운데, 아무래도 조합원들의 셈법이 복잡해졌다, 이렇게 봐야겠죠?

Q. 분양가 상한제가 본격 적용되면, 조합원들이 예상한 분양가에 큰 변동이 생기는 건데, 어느 정도로 추산되고 있습니까?

Q. 문제는 이미 관리처분을 하고 이주를 시작한 단지들일 텐데, 상한제 적용 시점이 달라지면서, 일부 단지들은 소급적용이 예상되고 있죠?

Q. 지금 소급적용이 예상된 단지들을 중심으론 재산권 침해 논란이 일고 있는데, 일단 국토부는 확정된 재산권이 아닌 기대이익일 뿐이라, 문제가 없다는 주장입니다. 어떻게 판단하시죠?

Q. 일부 단지에서는 조합원 분양가가 일반 분양가보다 더 높은, 역전 현상도 전망되고 있다는데, 맞는 내용입니까?

Q. 사실 조합원으로서는 일반 분양가가 낮아지면서, 추가 분담금 부담도 커진 상황이잖아요?

Q. 조합원들의 추가 분담금 규모에 따라 반발도 커질 것 같은데, 실제 집단 소송 분위기도 감지되고 있다고요?
  
Q. 네, 국토부가 내세우고 있는 논리, 사실 조합원들 입장에서는 반발할 수밖에 없는 대목 같은데, 일단 이 얘기는 여기까지 하고요. 이번에 정부가 민간택지 분양가 상한제 카드를 꺼내들면서 내세웠던 배경은, 집값 안정을 위한 분양가 통제였습니다. 그리고 또 하나가 무주택 실수요자의 내 집 마련 부담 완화였죠?

Q. 그런데 이 주거 안정 부분에 의문들이 제기되고 있어서, 이 부분도 좀 짚어보겠습니다. 무주택 실수요자들의 반응이 냉랭한 것 같던데, 이유가 뭐죠?

Q. 오히려 청약가점제 기준 때문에 젊은 층의 무주택자들이 불리할 수 있단 얘기인데, 이 부분 어떤 시각으로 보세요?

Q. 이게 결국 공급과 연계된 문제인데요. 저희 방송에서도 여러 번 나눴던 얘기입니다. 사실 대다수 전문가들이 분양가를 억누르면 장기적으로 공급감소가 이뤄지고, 이를 통해 집값이 더 뛸 것이란 부작용을 지적했습니다.
     
Q. 그런데, 왜 정부는 공급 감소 부작용을 부정하고 있을까요?

Q. 그래서인지 정부가 정책의 명분에만 집착해, 지나치게 분양가 상한제의 효과만 강조하고 있는 게 아니냐, 이런 지적들도 나와요?

Q. 실제 정부 부처와 여당 일각에서도 미묘한 시각차가 있지 않나요? 상한제 효과에 대한 부정적인 의견도 많고요?

Q. 일단 10월 개정된 시행령이 발효되기까지는 부처 협의 등을 거쳐야 하는 상황인데, 규제의 강도라 할까요, 완화될 수 있다 보십니까?

Q. 이번 대책에 보완되어야 할 부분들이 있다, 꼭 집어 조언을 해주신다면요?

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)  

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