[이슈분석] 고강도 규제책..부동산 '대혼란' 예고

[한국경제TV 이준호 기자]

<앵커>

정부가 시장의 예상보다 강도가 높은 규제책을 담은 '11.3 부동산 대책'을 오늘 발표했습니다.

부동산 시장의 광풍을 불러온 투기세력을 차단하기 위한 조치인데요, 부동산팀 이준호 기자와 함께 자세히 살펴보겠습니다.

지난 8월에 이어 두 달 만에 추가적인 부동산 대책이 나온 것인데, 이번에는 강도 높은 규제 방안이 담겼다구요?

<기자>

말씀하신데로 정부가 지난 8월 25일에 가계부채 관리방안을 발표한 지 두 달여만에 또 다시 추가 대책이 나왔습니다.

지난 8.25 대책은 주택공급을 축소해 가계부채도 함께 줄이겠다는 것이 목표였는데, 시장의 반응은 완전히 달랐었죠.

정부의 대책 발표 이후 분양시장의 과열양상이 더욱 심해졌고 기존 집값도 뛰어오르는 역효과를 낸겁니다.

상황이 이렇다 보니 정부가 '주택시장의 안정적 관리 방안'이라는 이름의 추가 대책을 발표한 건데요,

이번 대책은 이상징후를 보이고 있는 분양시장의 열기를 잠재우기 위한 강력한 규제책이 담겼습니다.

그동안 시장에서는 강력한 규제책을 내놓을 경우 가뜩이나 좋지 않은 국내 경제에 악영향을 줄 수 있어 강도가 낮은 대책이 나올 것으로 예상했습니다.

하지만 강남4개구와 과천은 사실상 투기과열지구로 지정되는 효과가 있을 만큼 강력한 규제를 받게 됐습니다.

<앵커>

사실 추가적인 부동산 대책이 나오게 된 배경은 투기광풍이 거세게 불었던 강남권 부동산 시장 때문었죠? 어떻습니까, 이번 대책으로 투기세력이 잡힐 것 같나요?

<기자>

사실상 투기판으로 전락한 강남 분양시장의 열기는 빠르게 냉각될 가능성이 높아졌습니다.

앞으로 강남구와 서초구, 송파구, 강동구, 그리고 경기도 과천시의 경우 분양권 전매가 입주 전까지 금지됩니다.

이렇게 되면 청약에 당첨된 후 6개월을 기다렸다가 적게는 수천만원에서 많게는 수억원까지 프리미엄을 붙여 팔아 차익을 노리는 것 자체가 원천 봉쇄되는 겁니다.

또 청약통장을 가족들이 전부 만들어서 1순위 당첨을 노리지 못하게 됐고 다주택자 역시 1순위 청약을 상실하게 됐기 때문에 투자 수요가 급격히 위축될 것으로 보입니다.

서울이나 주요 경기권, 부산, 세종 등지에서 청약에 당첨될 경우 내야 하는 계약금도 분양가의 10%로 두 배 상향됐는데요,

초기에 적은 자금을 활용해 분양 계약을 하고 나중에 시세차익 목적으로 분양권을 되파는 단기 투자수요도 줄어들 것으로 전망됩니다.

특히 경기도 과천의 경우는 상황이 강남에 비해 심각한데요, 과천은 앞으로 나올 재건축 분양 물량이 상당히 많이 쌓여있습니다.

강남 생활권인 과천까지 강남4개구와 함께 규제를 받게 되면서 과천 지역의 부동산 시장은 직격탄을 맞게 될 위기에 놓였습니다.

최근 강남권의 청약 열기가 강북권으로 거세게 번졌는데, 강남4개구를 뺀 나머지 서울 21개구도 전매제한 기간이 기존 6개월에서 1년6개월로 대폭 늘어납니다.

때문에 전반적인 분양시장의 위축이 불가피할 것으로 보이는데요, 전문가의 인터뷰를 들어보겠습니다.

<인터뷰> 유민준 신한은행 부동산팀장

"단기적인 투자수요를 위축시켜 청약률이 낮아질 가능성이 있어 단기적으로 청약시장이 냉각될 우려가 높습니다. 반면에 수요층들이 합리적인 선택, 그리고 시장을 냉정하게 바라볼 수 있는 분위기가 형성됐습니다."

<앵커>

정부가 투기세력을 잡기 위해 고강도 대책을 내놨는데, 그렇다면 실수요자와 투자자들의 경우는 어떻게 대처하는 것이 좋을까요?

<기자>

정부는 이번 '11.3 부동산 대책'을 통해 과열양상을 보이는 분양시장을 실수요자 위주로 재편하겠다는 목표를 갖고 있습니다.

사실 그동안 입지가 좋은 지역에 내 집을 갖고 싶어하는 사람들이 많이 몰렸는데, 투자 수요까지 한꺼번에 겹치면서 당첨되기는 '하늘의 별따기' 수준이었습니다.

내 집 마련에 나서는 실수요자가 투자 세력때문에 본의 아니게 피해를 본 셈인데요,

일단 이번 대책으로 실수요자들의 당첨 기회는 예전에 비해 훨씬 높아질 것으로 보이는 만큼 긍정적인 영향이 예상됩니다.

하지만 청약제도가 크게 바뀌면서 예전보다 더욱 꼼꼼하게 전략을 세울 필요가 있는데요,

일단 본인이 강화된 1순위 자격 요건에 해당하는 지, 또 2순위 청약할 때도 앞으로는 청약통장이 필요하다는 점도 주의해야 합니다.

저금리 기조 속에서 부동산 시장에 투자하거나 관심을 갖고 계신 분들이 많은데요,

사실 부동산 시장은 정부의 정책에 좌우되는 경우가 많아 이번 고강도 대책으로 당분간 위축될 수 밖에 없는 상황입니다.

하지만 강력한 규제가 나와도 항상 틈새를 노리는 투자는 그동안 매번 반복됐었고, 이번에도 크게 다르지는 않습니다.

전문가의 인터뷰를 들어보겠습니다.

<인터뷰> 함영진 부동산114 리서치센터장

"강남 재건축 투자를 원하는 수요는 분양권 보다는 조합원 입주권 매입으로 선회할 확률이 높습니다. 종전 분양권 같은 경우는 전매규제 소급적용이 안되는 장점이 있기 때문에 시장에서 틈새상품으로 각광을 받을 확률이 높아보입니다."

<앵커>

부동산 규제가 나오면 아무래도 기존 집을 갖고 계신분들이 걱정이 많을텐데, 매매시장에 미치는 영향은 어떨까요?

<기자>

오늘 오전에 부동산 대책이 발표된 이후 강남권에서 분위기가 가장 뜨거운 개포동 일대를 취재했는데요,

개포동의 공인중개사들은 정부의 강력한 규제가 강남권에 적용된 만큼 재건축 시장은 당분간 관망세가 유지될 것으로 보고 있습니다.

한 공인중개사는 어제도 재건축 단지 호가가 500만원에서 1천만원 정도 떨어진 가격에 나왔다고 전했는데요,

집을 사려는 사람보다 팔려는 사람들이 급한 만큼 이제 개포동 부동산 시장은 매수자 우위로 완전히 돌아선 분위기 입니다.

본격적인 가격 조정은 1~2주일이 지난 다음에 이뤄질 것 같다는 소식도 함께 전해왔습니다.

또 다른 공인중개사는 이제 실수요자가 아닐 경우 일반분양을 받기 힘들어진 만큼 경쟁률이 떨어지면 분양가도 떨어질 것으로 전망했습니다.

이렇게 되면 조합원들의 추가분담금도 늘어나는 만큼 상당한 후폭풍이 불 것으로 보입니다.

<앵커>

정부가 이번 대책에도 부동산 시장의 과열양상을 보일 경우 추가 규제를 내놓겠다고 경고했는데, 어떻습니까?

<기자>

정부는 국지적 과열현상이 심화되거나 주변지역으로 확산될 경우 투기과열지구를 지정하는 방안도 검토하겠다고 경고했습니다.

투기과열지구로 지정되면 DTI와 LTV 등 금융규제가 강화되고 재건축 조합원 지위양도가 금지됩니다.

과거 강남과 부산 등지가 지정된 적이 있는데, 워낙 강도가 높은 규제라서 부동산 시장 침체를 불러오기도 했었죠.

하지만 이번 분양시장 옥죄기 효과가 신통치 않을 경우 추가 규제는 또 다시 나올 수도 있습니다.

강호인 국토교통부 장관은 "이번 대책은 정부의 1단계 대책"이라며 추가 대책 가능성을 내비쳤는데요,

강 장관은 "시장 동향을 모니터링해 필요하면 투기과열지구 등 맞춤대책을 신축적으로 마련하겠다"고 강조했습니다.

국토교통부는 오늘 서울시와 한국감정원 등과 합동점검반을 구성해 강남지역 재건축조합 8곳의 운영실태를 두달 간 점검하기로 했습니다.

정부 차원에서 재건축조합에 대한 현장점검을 벌이는 것이 이번이 처음인데요, 그만큼 부동산 시장의 과열을 잡겠다는 의지가 높다는 것을 보여준 겁니다.

이준호기자 jhlee2@wowtv.co.kr