사업성 높아진 뉴타운, 재건축 관심지역은?

[헤럴드경제=김수한 기자] 지난 14일 공포, 시행된 도시 및 주거환경정비법(도정법) 개정안에 따라 지자체 조례와는 상관없이 재건축ㆍ재개발 사업의 용적률을 법정 상한선인 300%까지 높일 수 있게 되면서 재건축ㆍ재개발 사업장의 사업성이 크게 개선돼 올해 부동산시장에 큰 파장이 일 것으로 예상된다.

이어 16일 국토교통부가 뉴타운의 의무 임대주택 비율을 줄이기로 하면서 뉴타운사업의 사업성도 다소 개선될 것으로 보인다.

강남권 재건축단지는 그동안 법정 상한선인 용적률 300%를 받으려면 임대아파트와 장기전세주택(시프트)을 기부채납해야 했지만 앞으로는 기부채납없이 용적률을 높일 수 있어 단지별로 당장 수백억원의 수익이 생길거란 전망이 나온다.

개정된 도정법 부칙에 따르면 법정 상한선 용적률(3종일반주거지역 300%) 허용은 "이 법 시행 후 최초로 사업시행인가를 신청하는 분부터 적용한다"고 돼 있어 향후 사업시행인가를 신청하는 단지가 수혜단지가 될 것으로 예상된다. 사업시행인가를 받은 단지는 대상에서 제외돼 일단 사업시행인가 여부에 따라 희비가 엇갈릴 전망이다.

강남권 신부촌으로 떠오르고 있는 서초구 반포동에 입지해 줄곧 부동산업계의 관심을 받아온 삼호가든3차와 서초한양재건축조합이 희비의 쌍곡선을 타는 대표적 사례로 꼽힌다.

두 단지는 행정구역, 입주시기(1982년), 가구수(삼호가든3차 424가구, 서초한양 456가구), 층고(12~13층) 등 여러 면에서 흡사한 면을 보인다. 그러나 서초한양은 지난 2006년 사업시행인가를 받았고, 삼호가든3차는 사업시행인가를 받지 않았다는 점에서 명암이 엇갈린다는 평이다.

서초한양은 120가구의 임대주택을 기부채납하며 282%의 용적률 인센티브를 받았지만 삼호가든3차는 향후 용적률 300%를 받고도 임대주택 기부채납이 없어 담장 하나 차이로 수백억원의 수익차가 발생한다는 분석이다.

반포동 S공인 관계자는 "서초한양이 120가구의 임대아파트를 기부채납하는데 삼호가든3차는 해당없다고 가정하면 두 단지의 수익차는 약 900억원에 이를 수 있지 않겠느냐"고 예상했다.

다른 재건축조합도 저마다 손익계산에 분주하다. 개포지구 중 개포시영, 개포주공1~4단지 등 저층단지들은 2종일반주거지역에 입지해 2종 법정 상한 용적률인 250%까지 적용받는다.

강남권 재건축단지의 대명사 은마아파트는 3종일반주거지역으로 300%의 용적률을 받을 수 있어 사업추진에 활기를 띄고 있다. 내달 중순 재건축 추진위원장 선거를 발판으로 속도를 낸다는 계획이다. 집주인들은 급매물을 다시 거둬들였고 지난 연말과 비교해 호가는 2000만~3000만원 올랐다.

주로 서울 강북권에 포진한 대다수의 뉴타운 사업장에서도 의무 임대주택비율이 30~75%범위에서 20~50%로 완화돼 기대감이 높아지고 있다.

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