[뉴시스아이즈]이슈진단 '잇단 규제 완화..새해 부동산시장 '기대감' 솔솔'-부동산 대책, 단기적 효과 보였으나 지속 성장세엔 한계

【서울=뉴시스】이득수 기자 = 국회가 부동산시장 활성화를 촉진하기 위한 법안들을 지난해 말에 가까스로 통과시켰다. 취득세 영구 인하, 다주택자 양도소득세 인하, 수직증축 리모델링 허용 등 부동산 투기를 방지하기 위해 마련됐던 각종 규제 법안 등 37개가 폐지 및 개정됨으로써 올해 부동산 경기가 어떻게 될지에 관심이 모아지고 있다.

현재 부동산 경기는 장기간 침체에서 헤어 나오지 못하고 있는 상태다. 지난해엔 새 정부 출범 한 달 만에 주택거래 활성화를 위한 4·1대책을 발표했고, 4·1대책을 보완하는 7·24보완대책, 이어 전세시장 불안을 해소하기 위한 8·28대책, 이를 보완하기 위한 12·3대책 등을 연이어 내놨다. 새 정부 출범 1년도 안 되는 기간에 부동산 대책을 네 번이나 발표한 것이다.

대책이 나온 후 아파트 매매가격은 하락에서 상승으로 미미하게 반전되긴 했지만 지속되지 못했다. 4·1대책은 두 달, 8·28대책은 석 달 만에 약발이 떨어졌다. 단기적으로는 정부의 부동산 대책이 시장의 거래증진과 가격 상승에 영향을 미쳤으나 외부 경제상황을 극복해 지속적인 성장세로 이끄는 데는 역부족이었다. 정부의 대책이 실패했다고 판단하기는 이르나 외부 경제상황의 호전 없이 정부의 정책만으로 시장을 회복시키기에는 뚜렷한 한계를 보였다.

전반적인 경기 흐름과 부동산 경기는 밀접하게 연관돼 있는데 일부 수출 대기업을 제외한 기업들과 자영업자들이 어려움을 겪고 있는 실물경기 상황에 비춰볼 때 몇 가지 대증적 정책으로 부동산 경기가 활성화되긴 어려워 보인다. 올 상반기 부동산 경기를 전망해 본다.

◇아파트, 중대형 거래는 늘어

지난해엔 전용면적 85㎡초과 중대형 아파트 거래가 2006년 이후 최대치를 기록했다. 2013년 10월까지 전용면적 85㎡초과 수도권 월평균 거래량은 3449건으로 이는 2006년 4809건 이후 최대 거래량이다. 전체에서 차지하는 거래비중은 17.3%로 2006년 조사 이래 최대 거래비중을 기록했다.

중대형아파트 거래가 크게 늘어난 원인은 정부의 6억원 이하 주택에 대한 한시적인 양도세 감면 정책에 따른 경기도 중대형 아파트의 세제 혜택과 중대형 아파트 공급이 크게 줄어들면서 신규 분양시장으로 진입하지 못하는 수요자들이 매매시장에 머문 것이 원인으로 풀이된다.

다만 2013년의 중대형 아파트 거래증가가 향후의 지속적인 거래증가나 수요자 선호의 변화로 판단하기에는 시기상조다. 하지만 중대형 아파트의 거래량 증가가 향후 시장의 변곡점 혹은 거래 활성화로 연결 될 것인가를 주목할 필요는 있다.◇ '주택 구입하겠다' 응답자 증가

부동산114가 지난해 말 수도권 거주자 (20대 이상 성인남녀) 643명을 대상으로 실시한 '2014년 상반기 부동산시장 전망조사' 결과 응답자의 31.4%가 부동산 경기가 상승할 것으로 내다봤다. 주택가격은 45.3%가 오를 것으로 내다봐 응답자 10명 중 4명꼴로 주택시장 회복을 점쳤고, 전세가격도 72.3%가 더 오를 것이라고 답했다.

새 정부 출범 기대감과 연이은 부동산 대책의 영향으로 2013년 부동산 시장은 소폭이나마 회복세를 보였으며, 이 같은 분위기가 수요자들의 기대심리를 올려 2014년 시장전망에도 반영된 것으로 보인다.

부동산 대책 발표 후 일시적으로 거래량이 증가하는 모습을 보이며 2년 내 주택을 사고 팔 의사가 있다고 밝힌 응답자가 총 62.9%로 나타났다. 직전 조사(2013년 초) 59.7%보다 3.2%p증가한 수치다. 특히 주택을 구입만 할 것이라는 응답자 비중은 2011년 이후 감소세였으나 금번 조사에서는 큰 폭(23.6%)으로 증가했다. 주택 거래 경기가 살아날 가능성을 비친 셈이다.

지난해에 서울소재 아파트는 1.83% 하락해 4년 연속 마이너스 행진을 계속했고 전셋값은 70주 넘게 상승세가 지속됐다. 집을 사려는 사람은 많지 않고 대신 전세수요가 늘었기 때문이다.올해 부동산 시장을 자극할 수 있는 세제와 제도가 몇 가지 바뀌거나 신설돼 업계의 기대감을 높여주고 있다. △다주택자 양도소득세 중과 폐지 및 단기보유 양도세율 인하 △주택 취득세율 인하 △4월부터 수직증축 리모델링 허용 △건설사가 주택시장 상황에 따라 아파트 분양물량 및 시기 조절 가능 △근로자 서민 및 생애최초 주택구입자금 확대 △주택 임대사업자도 신규주택 청약 허용 △만 19세부터 아파트 청약 가능 △하우스푸어의 보유주택 사들이기 확대 △전세금 안심대출 판매 △주택바우처 제도 시행 △세입자임대보증금 보호 확대 등이 그것이다.

마지막 남은 규제인 분양가상한제와 총부채상환비율(DTI)을 제외하고 부동산 가격 상승을 가로막는 규제는 모두 풀었다. 이러한 정부의 노력에도 불구하고 4~5년 동안 계속 전세를 고집하던 수요자들이 집을 사러 나설 지는 아직도 미지수다. 집값이 떨어져 하우스푸어로 전락할지도 모른다는 두려움을 안고 있기 때문이다.집값 거품론도 아직 건재해 있다. 또 노후 자금 마련을 위한 역모기지론의 확대, 최대 주택수요층인 젊은 층의 주택구매 의욕 감소, 하우스푸어들의 매물 대기, 가계부채 1000조원 돌파 등으로 주택가격의 대세상승은 불가능하다는 분석도 힘을 얻고 있다.

특히 가계부채의 증가와 재무 건전성 악화로 인해 부채를 통한 주택구입 자금 조달 여유가 점차 줄어들고 있어 향후 부동산 시장의 잠재적인 위험요인으로 지적되고 있다.

부동산 114에 따르면 국내 200여개 민간 건설사가 2014년에 분양을 계획하고 있는 주택물량은 20만5327가구로 집계됐다. 2013년 실적(19만7729 가구)에 비해 4% 가량 증가했는데 특히 수도권은 39%가 늘어난 10만3461가구로 전체 물량의 50%를 넘어선 것으로 나타났다. 증가량은 서울은 1만7396가구, 경기도 1만2817가구, 경남 1만1174가구, 부산 7901가구 등이다.

한편 2013년부터 지방의 아파트시장이 하향 안정세를 보이고 있는 상황에서 입주물량이 큰 폭으로 증가하고 있어 지방 아파트 매매시시장의 거래 부진 장기화 우려도 나타나고 있다. 특히 부산과 경남지역의 경우 아파트 입주물량이 2013년 2만 가구에 육박하며, 2014년에도 부산 1만9000가구, 경남 2만2000가구가 입주할 것으로 전망돼 이들 지역의 공급 과잉에 따른 가격 하락 위험도 점차 커지고 있다.

◇재개발 아파트 전망

집 지을 땅이 부족한 서울의 집값은 기존 아파트를 헐고 새로 짓거나 리모델링 하는 재개발 재건축 아파트의 가격 동향에 크게 좌우된다. 서울은 2012년부터 뉴타운·재개발 출구전략이 시행됐고, 지분가격이 3.3㎡당 2500만 원선이 무너진 이후 회복되지 않고 있다.

부동산 시장 경기회복에 대한 기대감으로 매도인들이 재개발 매물에 대한 호가를 올리고 있지만 관리처분이나 이주·철거 단계 등 사업의 막바지에 달한 사업장을 제외하고 매수세가 여전히 부진해 큰 가격반등을 기대하기 힘든 분위기다. 부동산 시장 침체가 장기화 되면서 사업 수익성이 떨어지는 재개발 투자에 대해 관심이 크게 줄었고 출구전략이 매몰비용 처리의 벽에 부딪히며 불확실성이 계속됐기 때문이다.

서울 재개발재건축 아파트는 올 전체 아파트 공급물량의 88%를 차지한다. △고덕시영재건축(3658가구) △북아현 e편한세상(북아현1-3구역, 1910가구) △금호 e편한세상(금호15구역, 1330가구) △보문3구역 자이(보문3구역, 1186가구) △신정4구역(1081가구) △영등포1-4구역(1031가구) △신길 래미안(신길7구역, 1722가구) 등이 재개발/재건축으로 공급될 예정이다.

한편, 2013년에 수도권 분양시장을 이끌었던 △위례신도시(3047가구) △동탄2신도시(4037가구) △미사지구(2599가구) 등 신도시 및 택지지구 내 신규 공급도 이어진다.

◇상가투자 전망

저금리 기조가 지속되면서 상가 투자의 메리트는 계속될 것으로 보인다. 특히 인기가 꾸준한 단지 내 상가는 배후수요 확보라는 장점으로 인해 인기가 계속되겠지만 최근에는 쇼핑행태가 가족단위 주말쇼핑으로 바뀌고 있는 만큼 역세권 등 유리한 입지이거나 상가규모가 커서 다양한 업종이 갖춰져 종합쇼핑이 가능한 규모 등 배후수요 외에 유동인구도 유인할 수 있는지 여부가 중요하다.

오피스시장의 공실해소는 당분간 쉽지 않을 것으로 보인다. 전경련회관(약16만8000여㎡) 등 여의도권의 신축물량 증가와 모토로라의 한국 철수, 엔씨소프트의 판교신사옥(약 8만9000㎡) 이전, 한국감정원의 대구 이전 등 강남권 소재 기업들이 판교나 지방 등으로 이전함에 따라 공실률이 증가하고 있는 것이다.

권역별 신규 공급과 기업 이전 및 금융기관 통폐합 등으로 인한 기존 오피스의 평균 공실률 감소를 기대하기는 어려워 보인다. 신규 오피스공급으로 인한 임대료 인상은 나타날 수 있지만 임대차 계약 시 일정 기간을 무료로 제공하는 렌트 프리(Rent free) 등을 감안하면 실질 임대료 상승은 크지 않을 것으로 내다봤다. (자료 제공: 부동산 114)

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※이 기사는 뉴시스 발행 시사주간지 뉴시스아이즈 제361호(1월20일자)에 실린 것입니다.

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