목돈 안 드는 전세 대출 뜯어보기

기존 대출제도와 달라진 점, 장단점은?

【베이비뉴스 웨딩뉴스팀 김고은 기자】

오는 8월 말부터는 기존 전세자금대출보다 신청자격이 완화되고 대출한도가 커진 '목돈 안 드는 전세' 대출을 받을 수 있다. 정부가 4·1 부동산대책에서 밝힌 렌트푸어 지원방안의 후속조치로, 주택임대차보호법을 개정해 임차인의 대출금 마련 방식에 선택권을 확대한 것이 특징이다.

국토교통부(장관 서승환)는 "신용대출 성격의 전세자금 대출을 담보대출화해서 대출금리 인하 및 대출한도 확대를 도모했고, 임대인 성향, 임차인 소득수준 등을 감안해 무주택 서민에게 전세자금 마련을 위한 다양한 선택권을 제공하는데 주안점을 뒀다"고 밝혔다.

◇ 대출 자격과 한도, 대출 방식

상황능력별 보증한도는 위와 같다. 다자녀·신혼·지방소재·다문화·장애인 가구는 우대가구에 속한다. ⓒ국토부

부부합산 연소득 6000만 원 이하 무주택 세대주가 전세보증금 3억 원 이하(지방 2억 원 이하)의 전세 신규계약, 전세 재계약 시 신청할 수 있다. 단 상환능력별로 보증 한도를 제한해 누구나 3억 원을 대출할 수 있는 것은 아니다. 신혼부부의 경우 보증 한도 우대조치 대상 가구에 포함돼 부부합산 연 소득의 4.5배를 대출받을 수 있다.

금리는 평균 3% 후반~4% 초반 수준으로 기존 전세자금보증 대출금리(4% 중반)보다 0.3%~0.5%가량 인하 효과가 있다.

대출은 우리, 국민, 하나, 신한, 농협, 기업은행에서 받을 수 있다. 은행별로 23~27일 사이 상품을 출시할 예정이다.

대출 방식은 임차보증금 반환청구권 양도방식과 집주인 담보대출 방식 2가지로 나뉜다. 먼저 임차보증금 반환청구권 양도방식은 임차인이 전세자금을 대출받은 금융기관에 보증금 반환 청구권을 양도하고 금융기관은 임대차보호법상 우선변제권을 갖는 방식이다. 이 방식을 통해 임차인은 저리로 더 많은 대출금을 받을 수 있다.

집주인 담보대출 방식은 대출이자를 임차인이 납부하는 조건으로 임대인이 전세금을 본인 주택담보대출로 조달하는 방식이다. 단, 이 방식은 전세 재계약인 경우만 적용할 수 있다. 대출한도는 5000만 원(지방 3000만 원)으로 제한한다.

임대인은 본인 주택을 담보로 대출하는 부담을 가지는 대신 전세대출금에 대한 소득세 비과세, 담보대출 이자 납입액에 대한 소득공제(40%), 대출 규모에 비례한 재산세, 종부세 감면 혜택을 받을 수 있다. DTI(총부채상환비율)는 금융회사 자율로 적용하고, LTV(주택담보인정비율)는 70%로 완화한다.

만약 임차인이 이자 납입을 연체하는 상황인데, 임대인도 전세금을 이미 사용해 어려운 상황에 닥치면, 대한주택보증의 이자 지급 보증 상품을 이용해 임대인이 이자를 내고 기존 전세금에서 손실금액을 제하는 등 방법을 선택할 수 있다.

◇ 기존 전세자금대출과 다른 점

임차보증금 반환청구권 양도방식의 대출 진행 시 권리 관계. ⓒ국토부

기존 근로자 서민 전세자금은 부부합산 연소득이 5000만 원 이하(신혼부부 등 5500만 원)인 부부가 최대 1억 원까지만 대출을 신청할 수 있었다. 이렇게 대출을 받아 전세를 구했는데, 집이 경매에 넘어가면 임차인이 우선변제권을 가지고 있더라도 전세금을 떼이는 경우가 발생해 대출 상환에 어려움을 겪는 일이 더러 발생했다.

임차보증금 반환청구권 양도방식을 만든 이유는 금융기관이 우선변제권을 가짐으로써 근저당권에 준하는 담보력을 확보하고, 대출금 회수 가능성이 높아지는 것을 기대해 대출한도 확대, 금리 인하를 시행할 수 있도록 한 것이다.

또 전세 재계약을 하는 경우 집주인 담보대출 방식으로 전세금을 마련할 수 있게 한 이유는 세금감면에 관심이 있는 임대인이 있을 것을 고려한 조치다.

◇ 장·단점은?

정부는 전세자금 대출이 과도하게 일어날 수 있는 것을 우려해 소득 요건을 부부합산 6000만 원 이하로 제한하고 대출 금액에 한도를 뒀다. 또 더 저리로 더 많은 금액 대출이 가능하도록 우선변제권을 은행에 줄 수 있도록 임대차 보호법을 개정했다.

그러나 임대인이 금융기관을 상대해야 한다는 불안감, 집주인 담보대출의 경우 자신의 집을 담보로 임대인이 대출해야 하는 부담감 때문에 막상 임대인은 이 대출을 이용한 임차인을 받지 않을 것이라는 목소리가 크다. 전세난이라고 불릴 정도로 전세를 구하기 힘든 상황에서 갑의 위치에 있는 임대인이 과연 이 제도를 반기겠냐는 지적이다.

정부는 이 부분에 대해 중개업소 대상 홍보를 펼쳐 집주인의 불안을 해소하고, 다양한 인센티브를 제공해 충분히 참여할 만한 매력을 느끼게 하겠다는 방침이다.

또 집주인 담보대출의 경우에는 계약을 갱신할 때만 적용할 수 있기 때문에 만약 갱신 없이 새로운 임차인을 구할 때 드는 노력과 경비를 계산하면(전세보증금 3억 원 계약 시 중개비 약 100만 원) 기존 임차인과의 유대관계에 따라 전세계약을 유지하고 싶어 하는 임대인이 존재할 것이라는 추측이다.

렌트푸어 현상을 더욱 부추기는 게 아니냐는 지적도 잇따르고 있다. 대출한도가 높아져 전세금만 더 높아질 것이라는 우려가 큰데, 그에 따른 이자 부담은 서민의 몫이라는 것이다. 가령 최대 3억 원의 전세대출을 받을 경우 3% 후반의 이자율을 적용하면 한 달 납입 이자는 100만 원가량이다. 연 소득 6000만 원의 부부라면 최대 연 1200만 원을 이자로 내는 셈이다.

정부는 "전세자금 지원은 불가피한 상황이니, 소득요건에 제한을 둬 과도한 대출 확대를 예방하겠다. 주택시장 정상화를 통해 전세수요를 매매수요로 전환하고, 임대주택 공급확대를 통해 임대주택 수급 불균형을 완화해 임대시장의 안정을 도모하겠다"고 밝혔다.