2013년 글로벌 부동산 전망.."위축된 주택 매매 살아나려면"
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■집중분석 - 신환종 우리투자증권 채권분석팀 팀장
<앵커>글로벌 금융 위기를 촉발 시켰던 미국의 부동산 시장이 최근 회복세를 보이고 있습니다. 하지만 2013년 글로벌 부동산 전반에 대한 전망이 이어져 글로벌 부동산 시장에 주목해 봐야 겠습니다.올해에도 글로벌 부동산 시장은 뚜렷한 회복세를 보이지 못했습니다. 전반적인 침체를 보인 원인은 무엇이라고 생각하십니까?<신환종 / 우리투자증권 채권분석팀 팀장>2012년에도 글로벌부동산이 빠른 회복기조를 보이지 못하고 침체로 계속 유지하고 있습니다. 우선 유럽의 재정위기가 가장 컸다고 볼 수 있고 미국의 정절벽우려가 하반기 이후에 부각되며 신흥국의 경기회복 역시 둔화되고 있는 패턴을 보이고 있습니다. 국내 시장 역시 여러가지 부동산 대책이 마련됐음에도 불구하고 투자 심리는 회복되지 못하고 있어 부동산 경기 회복을 지연시키고 있다고 판단합니다.<앵커>미국 시장의 경우 금융 위기 이후 가장 빠른 주택 시장 회복세를 보이지 않았습니까? 미국의 부동산 시장에 대해서는 어떤 전망을 하고 계십니까?<신환종 / 우리투자증권 채권분석팀 팀장>신규주택매매, 기존주택매매, 부동산가격 등이 소폭 회복세를 보이며 시장의 기대감을 높였습니다. 하지만 수급 측면에서 수요 부문 보다 공급 둔화가 주택 가격의 회복세를 이끌었다고 판단합니다. 그동안의 주택 차압이 둔화 됐고 2005년 69.5%에 이르던 자가 주택 보유자들이 가파르게 하락세를 보여 왔습니다. 실제 서민 가구들이 다가구 주택으로 몰려가는 상황이 이어졌습니다. 최근 보였던 미국의 주택 회복세는 다가구 주택을 중심으로 한 수요회복으로 판단 되는 가운데 다가구 주택을 중심으로 한 회복에는 한계가 있다는 점을 주의해야 겠다. 미국 시장은 다만 주택 가격의 급락 후 오랜 시간 횡보세를 이어오며 렌트 가격의 폭등을 보였기 때문에 더이상 하락하지는 않을 것으로 예상하는 심리가 커지며 매매 수요가 증가한 것으로 판단한다.<앵커>증시에서는 재정절벽 이슈가 발목을 잡고 있는데 경기에 민감한 부동산 시장에도 재정절벽 이슈가 영향을 미칠까요?<신환종 / 우리투자증권 채권분석팀 팀장>미국은 현재 경기부양의 정점에 달했다고 판단하고 있습니다. 미국의 재정절벽 문제에 대해서는 정부가 어떠한 방식으로든 대책을 마련할 것으로 판단되지만 이 가운데 민간의 자가 발전까지 이뤄지는 선순환 구조로의 회복에 대해서는 기대하기 어렵다고 생각합니다. 향후 내년 경제 불안감으로 인해 신규 주택 매매가 활발하지 않을 것으로 예상하고 있습니다. 내년 부동산 시장에 공급이 늘어난다면 즉각적인 긍정적 흐름 보다 횡보하는 흐름이 이어질 것으로 전망하고 있습니다.<앵커>유럽의 재정위기 불안감 역시 시장에 오랜 시간 남아있는 상황인데요. 이에 대해서는 어떻게 생각하십니까?<신환종 / 우리투자증권 채권분석팀 팀장>2012년 스페인, 이태리, 그리스 등 유로존 대부분의 국가에서 부동산 하락세가 나타났습니다. 선진 중심국이라고 할 수 있는 프랑스, 영국, 독일의 부동산은 상대적으로 견조한 흐름을 보였습니다. 내년에도 이러한 흐름을 이어갈 것으로 기대하고 있습니다. 과도한 모기지 대출을 포함해 경기 여건이 부진한 상황이기 때문에 스페인과 아일랜드, 그리스 등의 부동산 하락은 불가피 할 것으로 전망하며 그 회복 역시 상당히 오랜 시간이 소요 될 것으로 예상합니다. 독일의 경우 둔화된 경제 흐름을 보이며 높은 성장률은 어려울 것입니다. 이에따라 유럽시장으로의 투자심리는 여전히 위축된 흐름을 보일 것입니다.<앵커>아시아의 부동산 시장에 대해서는 어떤 전망을 갖고 계십니까?<신환종 / 우리투자증권 채권분석팀 팀장>중국과 홍콩을 비롯해 아시아의 부동산 시장은 그동안 나쁘지 않았습니다. 다만 중국과 홍콩에서는 부동산 버블이 있었기 때문에 과열된 분위기가 이어지고 있습니다. 부동산 버블의 억제 과정에서 부동산 경기의 반전을 기대하기는 어려울 것으로 판단합니다. 일본 한국 역시 침체 상황이 지속될 것으로 예상되는 가운데 유럽발 리스크에 따른 재정위기가 이머징 마켓에 미치는 영향에 따라 소득과 고용에 부담이 생길 수 있습니다. 전반적으로 신흥국 역시 내년 부동산 시장의 긍정적 환경을 기대하기는 어렵겠습니다.<앵커>국내 시장의 내년 부동산 정책과 시장에 대한 전망을 들어보겠습니다.<신환종 / 우리투자증권 채권분석팀 팀장>정부가 경기활성화를 위한 부동산 대책을 마련해 왔습니다. 그런데 정부의 대책이 일관성이 없었고 무엇보다 부동산 시장을 통해 수익을 꾀하려는 투자자들의 기대심리가 크게 약화됐습니다. 국내의 인구구조 변화와 함께 대형 평수에서 소형 평수로의 선호도가 변하고 있습니다. 이러한 구조적 변화와 함께 글로벌 경기 침체가 더해져 부동산 시장에대한 전반적이 기대감이 사라진 상황입니다. 미국의 부동산 시장의 경우 부동산 시장의 급락 후 렌트 수요가 매매수요로 이어졌지만 국내 시장에서 이러한 구조가 나타나기는 어렵습니다. 또한 수출 의존도가 높은 국내 경제 구조를 고려했을 때 글로벌 부동산 경기 회복세 없는 정부의 부동산 대책에는 한계가 있음을 고려해야 합니다. 다만 유럽 시장 대비 잠재 수요가 살아있다는 점을 고려했을 때 국내 시장의 부동산 경기는 느린 횡보세를 보일 것으로 전망합니다.(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)
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