설 이후부터 주택시장 상승싸이클 진입

부동산경기 싸이클을 보자. 국내부동산 시장은 지난 2001부터 2006년까지 5~6년간 장기 상승 후 2007년부터 4년간의 하락조정을 거쳐 지난해 10월경 저점을 찍은 것으로 보인다. 특히 지난해 12월말 기준으로 전국의 주택거래량이 5만3500여가구를 돌파한데다 전세가, 매매가 동반 상승현상이 수도권 전체로 확산됨으로서 올 상반기 상승론은 더욱 힘을 받고 있다.

중장기 부동산경기 예측모델인 벌집모형(HONEY-COMB CYCLE MODEL)을 봐도 쉽게 알 수 있다. 현재의 부동산 경기국면은 거래량-가격보합이라는 회복초기의 6단계 상태로 향후 거래량이 평균거래량(약 4만6000가구)를 하회하지 않는 한 조만간 거래량증가-가격상승의 제 1국면(호황국면)으로의 진입도 예상된다.

하지만 아직도 대세 상승을 가로막는 장애물도 많다. 전세난이 1년 10개월째 고공 행진 중인데 비해 매매시장은 여전히 보합세에 머물러 있다.

올해 3월말로 종료되는 총부채상환비율(DTI) 규제 완화의 연장 여부에 대한 정책의 방향도 명확한 가닥을 잡지 못하고 있다.

게다가 인구정체, 은퇴대란, 고용불안, 금리인상, 가계부채증가, 유럽재정위기, 환율 급등락, 인플레 우려 등 여러 가지 변수요인이 겹쳐서 불확실성이 잠재하고 있기 때문이다.

따라서 설 이후 주택시장은 봄 이사철 성수기 진입으로 본격적인 거래가 이뤄지면서 전세가격은 상승폭이 더욱 커지는 가운데 매입수요가 가세하면서 전세-매매 동반 상승 가능성이 커질 것으로 보인다.

다만 금리인상, 가계부채증가, 소득양극화, 고용불안, 집값상승에 대한 불확실성, 투자심리 위축 등 악재로 인해 강남권 재건축, 도심권 중소형주택, 매매가가 낮은 연립 다세대등 저가주택위주로 거래가 이뤄져 매매가의 상승폭은 제한적일 것으로 예상된다.

◆ 설 이후 시장에 영향을 미칠 핵심 변수는? 첫째 변수로 올 3월말 DTI 규제완화의 연장 여부가 최대 관건으로 설 이후 국내 부동산시장에 가장 큰 영향을 미칠 변수다.

정책과 부동산시장과의 상관관계를 보면 부동산 규제정책 중에서도 주택담보대출비율(LTV), DTI등 주택담보대출규제조치가 세금강화, 거래규제, 재건축억제, 공급확대등 다른 규제제도보다 시장 안정에 훨씬 높은 효과를 나타냈다.

지난 2001년~2006년까지의 부동산 급등기에 백약이 무효라는 지적이 많았으나 2006년 하반기에 나온 DTI 규제강화조치로 인해 시장은 하락세로 돌아섰다 MB정부 출범후 재건축을 필두로 오르던 집값을 잡은 것도 역시 2009년 9월에 나온 DTI 규제강화였다. 잘 오르던 집값이 2010년 초부터 하락세로 돌아섰기 때문이다.

그리고 지난해 10월 이후 주택거래량이 대폭 늘어난 이유도 2010년 9월 정부가 DTI 규제를 한시적으로 폐지한 효과가 크다고 볼 수밖에 없다.

실제로 우리나라 사람들은 주택을 구매시에 약 64%가 모기지론(금융기관대출)을 이용해서 주택을 구입하고, 이때 집값의 약 38% 정도는 대출금으로 충당한다는 통계도 있다.

주택은 고가재인 만큼 완전히 자기자금으로 주택을 구매하는 사람은 그만큼 적다는 뜻이다.

한마디로 우리나라는 금융이 부동산을 지배한다고 해도 과언이 아니다. 주택금융이 부동산에 미치는 영향력은 시간이 갈수록 커진다고 볼 수 있다.

따라서 이번 3월말 DTI 규제가 완전 폐지될 경우 실수요자 위주의 주택구매가 증가하면서 시장은 상승추세로 전환할 것으로 전망된다.

반대로 DTI 규제가 되살아날 경우 앞선 통계에서 알 수 있듯이 주택구매자의 64%가 대출부담의 어려움으로 구매의사는 있으나 실행에 옮기기는 쉽지 않을 것으로 보여 그만큼 주택경기는 위축될 수도 있다.

두 번째 변수는 전세난의 심화현상이다. 국민은행 자료에 따르면 지난해 전국적인 평균 전세가격의 상승율은 약 7.1%, 서울은 약 6.4%, 수도권은 6.3%였다.

올해 들어서도 한달만에 약 1~2%정도 상승률을 기록해 물가상승률의 두 배를 넘는다.

지난해 부산, 대전 등 지방 대도시에 촉발된 전세가격 급등세는 지방에서 수도권으로, 도심권에서 외곽으로, 중소형에서 대형으로, 아파트에서 연립 다세대 주택으로 그리고 대학가의 원룸주택까지 도미노처럼 확산중이다.

2~3년전의 역전세난과는 반대되는 시장상황이 전개되고 있다. 급기야 전셋집을 구하지 못해 떠돈다는 전세난민 얘기마저 언론에 등장했다.

이에 놀란 정부는 1.13 전월세 안정대책을 내놓았지만 시장 반응은 시큰둥하다. 실효성이 떨어진다는 지적이다.

세입자 입장에서는 정부대책만 기다릴 수 없는 참담한 상황이 전개되고 있다.

세 번째 변수는 금리인상과 인플레 가시화를 들 수 있다 최근 한국은행의 기준금리인상과 시장금리상승으로 시중은행의 대출금리가 상승하고 있다. 국민은행은 지난 1월 24일부터 CD주택담보대출금리를 연 4.75~6.05%로 올렸다. 주택대출금리가 6%를 넘어선 데다 금리의 추가인상이 예고돼 있다.

주택시장과 금리는 "역(逆)의 관계"로 금리인상은 주택가격에 악재로 작용한다.

미국의 양적완화등으로 국제유동성이 풍부하고 시중부동자금이 600조를 넘으면서 유가, 곡물가격, 원재재가격앙등 등으로 인플레가 가시화되고 있다.

한국은행은 최근 물가불안심리가 19개월만에 최고 수준이라고 발표했다.

그런데 주택, 토지등 부동산은 인플레방어기능이 뛰어난 자산에 속한다.

돈의 가치는 떨어지고 실물자산이 상승하는 인플레시대에 부동산은 상승을 견인하는 대표적인 인플레방어자산이다.

경기상승기의 금리인상은 부동산 시장에는 제한적인 영향을 미친다. 그렇다면 금리인상과 인플레여파로 가치가 상승하는 부동산은 무엇일까.

건축비용이 상승하는 오피스 빌딩, 신규 입주아파트, 신축주택과 재건축재개발 대지지분, 수도권 규제완화로 개발이 예정된 용지, 역세권 상업지 등이다.

국토부의 발표자료를 보자. 지난해 12월 기준으로 토지가격은 상승 8개월만에 최고치를 기록, 지난 고점이었던 2008년 10월의 땅값수준에 거의 근접했다. 수도권이 0.12%상승한 가운데 하남, 용인, 남양주, 여주, 고양, 안양등 경기지역과 강남, 양천, 용산등 도심권 토지가격이 상승했다.

올해는 인플레 심리가 팽배하면서 토지등 실물자산으로의 자금유입속도는 빨라질 전망이다.

네 번째 변수는 인구변화와 은퇴대란을 들수 있다 통계청의 추계에 따르면 국내의 인구는 2018년을 정점으로 2019년부터는 절대적 인구가 감소할 전망이다. 그리고 지난해부터 1차 베이비부머세대(55년~63년생) 약 712만명이 은퇴를 시작했다.

인구감소, 은퇴대란으로 주택시장은 수요감소로 장기 하락세가 불가피하다는 예측이 많다.

하지만 가구분할, 핵가족화등으로 가구수는 2030년까지 증가하고 역모기지론 제도로 인해 은퇴후에 주택연금용 주택을 구매하는 실버인구가 증가하고 있다는 사실도 간과해선 안 된다.

실례로 한국주택금융공사의 자료에 따르면 2010년도 주택연금가입자수가 2009년도에 비해 약 73%이상 급증했다. 주택의 실구매층도 종전의 35~54세에서 65세까지 연장되고 있다.

한마디로, 인구감소와 고령화, 베이비부머세대의 은퇴는 주택수요를 감소시키는 위기요인임은 분명하지만 주택산업에는 새로운 수요를 창출하는 기회를 제공하기도 한다.

◆ 신규 아파트 분양시장 전망은? 인플레가 가시화되고 분양가 상한제가 폐지될 경우 가장 큰 수혜를 받는 부동산은 신규 분양아파트, 새 아파트라고 할 수 있다.

부동산 경기가 회복될 경우 주택보급률이 95.4%선에 불과한 수도권의 미분양아파트도 인기를 끌 것으로 보인다.

그리고 매매, 전세가 비율이 현재 수도권은 약 44~48%선에 육박하고 있는바, 과거 경험을 보면 전세가율이 약 50%선에 도달하면 전세수요가 매입수요로 전환돼 전세-매매가의 동반상승현상이 출현할 가능성이 높다.

그리고 2012년까지 주택의 입주물량이 급감하고 있어서 보금자리등 신규 분양아파트와 미분양아파트의 투자가치는 상대적으로 상승할 수도 있다.

따라서, 전세가급등, 인플레가 지속되고 입주물량이 감소할 경우 신규아파트의 분양률은 높아지고 미분양물량소진 속도도 빨라질 전망이다.

◆ 올해 내집마련 전략은? 집없는 무주택자는 과연 어떤 대응방안을 선택할 수 있을까.

첫째, 전세난에서 영구적으로 벗어날 수 있는 가장 확실한 방법은 역시 내집마련을 통해 유주택자가 되는 길이다.

이때 문제되는 것은 자금력과 청약자격유무 그리고 부동산 경기전망에 대한 확신등이다. 주택은 고가내구재이다. 때문에 초기자금이 적을 경우 구매의사만으로 구입을 실행하기 어렵고 또한 과도한 대출은 금리인상기에 위험부담이 높아진다.

하지만 집값의 50~60%정도의 전세자금이 준비되어있는 무주택자라면 올 상반기중에 보금자리주택과 분양가상한제 아파트의 분양과 역세권 소형주택, 오피스텔, 도시형주택 등의 매입을 적극 권하고 싶다.

왜냐하면 일반인의 생각과는 달리 지난 10년간 국내 주택가격의 상승폭이 크지 않았던 데다 거품도 많이 빠진 게 사실이기 때문이다.

글로벌 통계를 보아도 비슷하다. 지난 10년간의 주택가격 상승율은 OECD국가 18개국 중 12위에 불과했다.

특히 2007년 이후 4년여의 하락조정에다 2008년 서브프라임 모기지사태시 급락으로 15~20%내외의 부동산버블은 제거되었다고 볼 수 있다.

이에 따라 대다수 국내연구기관은 지난 하반기 중에 주택경기는 바닥을 찍었다고 예측하고 경기, 수급, 인구요인 등을 종합 고려할 때 향후 2~3년간의 완만한 상승추세는 가능하다는 진단이다.

다만, 주택구입은 부동산 특성상 반드시 지켜야할 3가지 투자법칙이 있다.

시기선택, 지역선택, 상품선택등 3가지 선택이 바로 그것이다.

내집마련을 위한 매입시기는 빠를수록 좋다.

◆ 매입지역은? 인구가 유입되는 서울과 수도권의 도심, 역세권, 한강변, 뉴타운 지역이 매력적이다. 그중에서도 새로 개통되는 더블역세권이 압권이다.

또한 매입주택은 저가, 소형, 임대수익형 주택이 단연 유리하다.

두 번째는 수도권의 경우 미분양이 많은 인천, 김포, 용인, 수원, 남양주, 고양, 파주지역의 대단지의 새아파트로 이사가는 방법이다.

올 상반기중에만 수도권에 입주하는 단지가 5만6000여가구에 이른다.

이 경우 전세자금을 아낄 수 있는 장점은 있으나 자녀교육, 교통여건, 쇼핑시설등이 관건이다. 즉, 장기거주에 적합한 기반시설과 편의시설을 갖추었는지가 선택기준이 된다.

예컨대 고양시 식사지구의 위씨티단지의 사례를 들어보자.

7000여세대의 대단지인데다 국제고등학교등 우수한 초, 중, 고교가 단지내에 배치되어 있고 녹지조경등 쾌적한 환경에다 게스트룸, 피트니스센터등 커뮤니티시설이 국내최고라고 해도 괴언이 아니다. 전세가격마저 저렴해(40~50평형대가 1억7000억원내외) 학생자녀가정과 은퇴후 주택으로 안성맞춤이다.

◆ 향후 투자 유망 상품은? 지난해 하락기 바닥을 찍은 주택시장은 2011년부터는 향후 2~3년간 장기상승싸이클이 출현할 가능성이 커졌다.

따라서 내집마련 혹은 주택구매시기는 봄이사철이 개시되는 2월초가 저가급매물을 매수할 수 있는 적기로 보인다.

다만 투자위험도 있는 만큼 시장을 확인 후 매수하고자 하는 분들은 3월말 DTI규제철폐여부를 살펴본 후에 그리고 안정적 투자자는 올 상반기 시장 흐름을 확인후 하반기에 나서도 된다.

투자유망상품은 1~2인 가구증가 및 대도시로의 인구집중 등 인구 구조변화와 도심권으로의 인구 회귀현상 등 주거이동방향, 주거트렌드 라이프스타일 등을 종합, 감안할 때 지역적으로는 서울 및 수도권과 부산대전등 대도시 그리고 도심권이 유리해 보인다.

그리고 주거상품으로는 고급주상복합보다는 대지지분이 넓은 단독주택, 아파트, 연립, 다가구 주택이 유리해 보이고 가구원수가 감소하는 추세와 임대수익형 부동산의 수요 증가추세로 볼 때 대형보다는 소형주택 특히 역세권 임대수익형주택과 도시형 생활주택, 원룸주택등이 인기를 끌 전망이다.

제 1차 베이비 부머세대의 은퇴로 은퇴주택으로 떠오르는 전원주택, 생태주택도 관심대상이다 주택외 유망투자상품으로는 도시형생활주택, 고시원. 오피스텔, 중소형빌딩과 수도권 규제완화 대상인 개발축상의 농지와 녹지, 제2 외곽순환도로와 제 2경부 고속도로인근 원삼면, 양지면일대의 토지와 4대강친수공간 개발토지, 서남해안토지, 농지연금용 토지 등이다.

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