매수냐 매도냐 그것이 문제로다

무주택자, 대출받아 매입-전세지원 받고 눌러 살까 저울질다주택자, 추가 매수 임대사업자 전환-보유주택 매도 고민

무주택자나 1주택자에 대해 총부채상환비율(DTI) 규제를 한시적으로 폐지하는 것을 골자로 하는 정부의 '8ㆍ29 부동산 대책'이 발표된 이후 시장에선 매도-매수자간 눈치싸움이 치열하다.

매수자들은 주택을 구매해야 할지 여부를 두고 장고에 들어갔으며, 매도자들은 보다 높은 가격에 주택을 팔 수 있는 것 아니냐는 기대를 하기 시작했다. 거래를 활성화하려는 이번 대책의 성공 여부는 결국 주택을 구매하려는 수요 진작 여부에 달려 있다. 그리고 그 수요는 무주택자 등 정부가 규정한 실수요자와 다주택자 등 이른바 투자 수요로 나뉘며, 이들이 과연 어떤 선택을 하느냐가 곧 대책의 효과로 귀결될 것으로 전망된다.

▶ 무주택자, 전세 눌러 살자 vs 이 때 내집 사자=내년 5월 전세계약 만기를 앞둔 직장인 김모씨(29)는 정부의 부동산 대책 발표 후 고민이 깊어졌다. 정부가 대출 규제를 대폭 완화해 준 데다, 내년이면 집값이 반등할 것이란 전망이 곳곳에서 나오자, 이참에 대출을 받아 집을 사야 하는 것 아니냐는 생각이 들어서다.

하지만, 한편으로는 부동산 시장이 정점을 지난 시점에서 무리하게 1억원 이상을 대출받아 집을 사야 하는 지에 대한 의구심도 든다. 마침 정부는 이번 대책에서 전세 혜택도 높여줬기 때문에 일단 몇 년 더 전세로 살아보는 것도 나쁘지 않다는 생각이다.

정부가 거래 활성화의 주된 수요층으로 꼽은 무주택자는 이번 대책의 최대 수혜 층이다. 이들은 DTI 규제 완화는 물론, 신규주택 분양을 받은 이들의 기존 주택 구매 시 주택기금의 융자를 받을 수 있고, 최초 주택 구입자는 생애최초주택구입자금 대출도 받을 수 있다. 이런 이유로 주택을 사겠다는 의지가 확고한 무주택자들이라면 관심 지역의 급매물을 노려볼 만하다고 전문가들은 조언한다.

하지만, 이번 대책은 무주택자들에게 또 다른 선택의 기회를 열어놓았다. 주거비 경감을 위한 전세자금 지원의 확대가 그것. 정부는 저소득가구에 대해 전세자금 대출 한도를 확대함은 물론, 주택금융신용보증기금의 전세자금 대출보증도 확대했다. 이 대책은 주택 구매에 대한 불확실성이 상존하는 상황에서 늘어나는 전세 수요에 대응하려는 방안이다.

앞서 김씨의 고민에 대한 해법은 정부의 대책에 모두 담겨 있는 셈이다. 주택 구매와 전세 거주의 두 가지 당근책을 모두 부여받은 무주택자들이 과연 어떤 선택을 하게 될지가 이번 대책의 성패를 가를 핵심 변수로 작용할 전망이다.

▶ 다주택자, 세혜택 줄 때 팔자 vs 임대용 추가 사자=주택 시장의 또 다른 수요층인 다주택자들이 추가로 주택을 구매하도록 하기 위한 유인책도 이번 대책에 포함됐다. 정부는 서울을 제외한 수도권의 매입 임대사업자에 대한 양도세 중과 완화 및 종부세 비과세 요건을 대폭 완화했다. 다주택자에 대한 양도세 중과 완화 조치가 2년 연장됐지만, 매입임대 사업은 7년 이상 장기 보유를 전제로 장기보유특별공제를 추가로 받을 수 있다. 일반 다주택 보유에 비해 세 부담이 덜하다.

전문가들은 이번 대책이 전세 가격이 높아진 지역에 대한 다주택자들의 추가 주택 구매 수요를 일정 부분 진작시킬 수 있다고 전망한다. 안명숙 우리은행 부동산팀장은 "가격 조정이 많이 이뤄지면서도 전세 가격이 오른 지역 등에는 다주택자들의 매입 임대사업 수요가 유입될 수 있다"며 "매입 임대사업은 임대수익과 시세차익을 동시에 노릴 수 있는 장점이 있다"고 분석했다.

하지만, 한편으로는 다주택 보유자들이 매입 임대에 회의적 시각을 지니고, 2년 연장된 양도세 중과 유예기간에 보유 주택의 매도에 나선다면 시장은 거꾸로 약세를 보일 가능성도 상존한다.

정순식 기자/sun@heraldm.com

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