하반기 부동산 투자 5대 포인트

[[머니위크]변수 주거 임대용 부동산에서 돌파구 찾아라]하반기 부동산시장이 어떻게 달라질까? 개인투자자나 실수요자들이 가장 많이 묻는 질문 중 하나다.

하반기 부동산시장은 우선 이번 6.2지방선거의 영향부터 가늠해 봐야 할 것이다. 현 정부에 대한 중간평가 성격을 띤 이번 지방선거가 야당의 승리로 끝나면서 4대강 살리기 사업을 비롯한 각종 개발사업과 부동산관련 정책들이 영향을 받을 수밖에 없기 때문이다.

전통적으로 여당과 야당의 정책 기반 층이 다르다는 점에서 선거 이후 부동산 정책은 미묘한 변화를 가져올 수밖에 없다. 진보성향의 후보가 대거 당선된 교육감 선거 결과도 주택과 교육환경의 관계가 밀접하기 때문에 변수가 된다.

서울시장과 경기도지사는 재선에 성공했지만 대다수 지자체장을 야권과 무소속, 진보성향의 교육감이 차지한 만큼 기존 개발사업과 관련 시스템이 조정되고 핵심 역량사업이 달라지는 변화로 이어질 수 있다. 4대강 사업, 세종시 수정안 등 정부가 추진하고 있는 정책들도 표류할 가능성이 엿보인다.

외형적 경기 부양과 부유층에 유리한 세금 정책, 기존 개발계획 등은 하반기 이후 서서히 기조 변화가 있을 수 있다. 하지만 전반적인 실물경기 상황이 크게 개선되지 않은 상황이어서 당장 선거 결과에 따른 급격한 변화는 없을 것으로 관측된다.

더구나 부동산시장에 관심을 돌리기에는 산적한 문제들이 적지 않다. 냉각된 대북관계 등 불거진 이슈들이 처리되기 전까지 부동산 시장에 즉각적인 변화는 크지 않을 것으로 예측된다. 선거 결과보다는 금융시장 동향이나 대북 리스크 등 외부 변수 영향이 더 클 것이다.

하반기 부동산시장도 이러한 분위기 속에서 더딘 회복세를 보일 것으로 전망된다. 경기, 금리, 세금 등 기존 변수들이 지속적으로 영향을 미치면서 당분간 거래 부진과 가격 약보합세가 이어질 전망이다.

수요자 입장에서는 부동산 상품별로 거래 시장과 가격 변화를 주시하면서 주요 체크 포인트들을 놓치지 말아야 한다. 지방선거 이후 판세에 따른 미묘한 정책 변화와 주요 개발사업의 진행 상황도 챙겨야 한다.

◇1.주택은 강남3구 재건축 주목

주택가격은 하반기에 약보합세를 이어갈 전망이다. 특별한 반등 호재가 없고 경기 불확실성도 남아있기 때문이다. 최근 가격 하락을 주도하고 있는 재건축이나 중대형 아파트의 가격 약세가 지속될 것으로 보인다.

따라서 하반기에는 바닥 형성 시점을 파악하는 것이 중요하다. 저점 매수세력의 움직임과 세제 혜택을 노린 다주택자 매물 출시 상황을 동시에 지켜봐야 한다. 관련된 정책 중 세제 조정이나 금리 변동도 중요한 변수다.

지방선거 이후로 인허가가 미뤄진 개포지구나 잠실주공5단지 등 주요 사업장의 재건축 진행 결과와 영향도 살펴볼 필요가 있다. 당장 재건축 시장에 큰 영향을 주지는 못하겠지만 여전히 회복기가 오면 먼저 반응할 선도 시장이라는 점에는 변함이 없다. 공공관리자제도 등 달라지는 시스템이 미치는 영향을 파악하는 것도 중요하다.

◇2.전세가격은 현 시세 유지할 듯

상대적으로 전세가격은 현 시세를 유지할 것으로 보인다. 매매거래 위축으로 실수요가 쏠리고 내집 마련 필요성에 대한 인식 변화도 영향을 미치고 있다. 계절상 비수기 등의 영향을 받겠지만 매매에 비해서는 상대적인 가격 오름세가 예측된다.

하반기에는 지속적인 전세가격 상승이 매매시장에 어떻게 영향을 미치는지 지켜보는 것이 좋다. 전세가격 부담이 수요 전환을 야기할 수 있기 때문이다. 전세비중이 높아지면서 과거처럼 소형 매매수요로 전환되는 경우가 나타난다면 매매 거래도 조금 늘어날 수 있다.

또한 보금자리주택에 대한 관심 둔화로 전세 대기수요가 영향을 받는지도 관전 포인트다. 오피스텔, 원룸, 도시형생활주택 등 최근 주거 임대형 상품으로 떠오른 주택이나 주택 대체 상품군의 움직임도 전·월세 임대시장에 영향을 미칠 변수 중 하나다. 각 상품군의 자리매김과 시장 영향력의 변화를 주시한다면 새로운 투자처를 찾을 수도 있을 것이다.

◇3.분양시장은 양극화 여전할 듯

분양은 하반기에도 양극화가 지속될 전망이다. 수요층에 따라 보금자리주택, 장기전세주택인 시프트, 각종 임대주택 등 서민형 저가상품과 서울 수도권 주요지역의 민간 대형 브랜드 분양으로 나뉠 것이고 청약결과도 양극화될 것으로 예상된다.

선거 직후부터 보금자리주택 공급 공백을 틈타 민간 분양이 재개되고 있다. 건설업계에 따르면 연말까지 전국에 공급될 민간분양 물량만 10만가구가 넘는다. 보금자리주택에서 소외됐던 청약예금, 부금통장 가입자를 대상으로 공급되며 입지와 규모, 브랜드, 분양가격 등에 따라 청약결과는 엇갈릴 것이다.

분양가격이 저렴하거나 미래 가치가 높은 사업장을 중심으로 수요가 집중될 전망이다. 눈여겨 볼 하반기 이슈로 분양가상한제 폐지 확대, 세 감면 확대 등 미분양 대책의 추가 진행도 지켜볼 사안이다.

◇4.재개발, 비주거형 수익상품 주목

재개발시장에서는 지방선거 때문에 중단됐던 뉴타운 등 정비사업에 대한 인허가 작업들이 다시 시작될 전망이다. 이 과정에서 지방선거 결과에 따라 약간의 변화도 예상할 수 있다. 상대적으로 초기 계획 단계의 재개발 사업지라면 그 영향이 상대적으로 클 수 있다.

재개발은 재건축과 마찬가지로 7월 시행에 들어가는 공공관리자제도에 따른 변화도 지켜봐야 한다. 사업 투명성 확보와 사업 지연 등 장단점이 동시에 거론되고 있는 상황이다.

토지 매입이나 상가·오피스 등 비주거수익형 부동산 상품은 각종 개발사업과 경기 변수의 영향이 미친다. 선행 변수들을 우선 살피고 개별 물건의 투자성을 꼼꼼히 따져보는 것이 중요하다.

◇5.개인들은 원룸·도시형생활주택 투자 관심

올 하반기 개인투자자들은 원룸과 도시형생활주택 등 임대상품에 관심을 가장 많이 기울이는 것으로 조사됐다. 부동산114가 개인투자자를 대상으로 하반기 유망 투자상품을 조사한 결과 응답자의 15.4%가 원룸과 도시형생활주택을 꼽았다.

오피스텔과 토지도 12.0%, 12.2%를 각각 기록해 투자상품에 대한 선호도가 지속적인 상승세를 보이고 있다.

투자유망상품 선호도 비율은 아파트가 20.8%로 여전히 가장 높았으나 올 상반기에 비하면 17.1% 포인트나 줄었다. 아파트 중에서는 지난해 선호도가 높았던 신규분양 아파트 대신 최근 가격이 많이 하락한 기존 아파트나 분양 혜택이 많은 미분양 아파트의 선호도가 높아진 것도 특징이다.[관련기사]☞ 4대銀 부동산 대출 80조원, 부실여신 1.15조원☞ "하반기 주택부동산시장 약보합세 지속"☞ '4년 더' 오세훈표 부동산정책, 투자전략은☞ 부동산 버블붕괴론은 '과잉 일반화의 오류'

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이군호기자 guno@< 저작권자 ⓒ '돈이 보이는 리얼타임 뉴스' 머니투데이, 무단전재 및 재배포 금지 >