신설1구역, 공공재개발 첫 사업시행계획 인가…본격 재개발

LH 주도 299가구 공공재개발 탄력
용적률 인센티브로 사업성 개선

신설 1구역 조감도

공공이 주도하는 공공재개발 선도지구인 서울 동대문구 '신설1구역'이 공공재개발 최초로 사업시행계획을 인가받고 본격적인 재개발에 나선다.

26일 정비업계에 따르면 서울 동대문구 신설동 ‘신설제1주택정비형 공공재개발’ 사업이 최근 사업시행계획을 인가받았다. 공공재개발 방식에 따라 법적 상한 용적률의 120%를 적용받아 최대 용적률이 299%에 달한다. 지상 최고 24층, 299가구 규모로 재개발될 예정이다.

신설1구역은 2008년 정비구역으로 지정돼 재개발 사업을 시작했다. 서울지하철 1·2호선과 우이신설선 환승역인 신설동역 인근에 있어 교통 여건이 좋다. 하지만 용적률 제한으로 인한 낮은 사업성이 발목을 잡았다. 결국 민간 주도 재개발이 좀처럼 속도를 내지 못하면서 주민들은 2021년 한국토지주택공사(LH)가 주도하는 공공재개발 방식을 선택했다. 2022년 신설1구역은 공공재개발 사전기획을 마친 데 이어 2023년 두산건설을 시공자로 선정했다.

인허가 절차도 빠르게 진행됐다. 지난해 8월 통합심의를 마치면서 2개월 만에 사업시행계획 인가를 신청했다. 인가 절차에 4개월만 걸렸다. 통합심의에만 2년 이상 걸리는 민간 재개발 방식과 비교하면 인허가 기간을 대폭 줄인 셈이다.

신설1구역은 공공재개발 사업지 선도구역으로 후속 사업지의 기준이 될 전망이다. LH 관계자는 “사업 진행에 많은 우여곡절과 어려움이 있었지만 지자체, 지역주민, 사업시행자인 LH 간 긴밀한 협업으로 인허가 기간을 최소화했다”며 “서울뿐만 아니라 전국 공공재개발 사업 중 통합심의와 사업시행계획 인가를 마친 첫 사례”라고 설명했다.

공공재개발은 공공이 직접 시행자로 참여해 사업성을 높이는 게 특징이다. 전문성을 바탕으로 사업을 관리하고, 통합심의를 도입해 절차를 간소화한다. 용적률 인센티브도 제공돼 법적 상한 용적률 이상으로 재정비가 가능하다. 주민 입장에선 저리의 주택도시기금을 이용할 수 있어 사업비와 이주비 융자 부담이 덜하다.

LH는 분담금이 부족한 집주인을 위한 지분형 주택 적용과 세입자 보호를 위한 보유 임대주택 활용 등의 추가 인센티브를 검토 중이다. 기존 재건축·재개발 사업이 낮은 사업성 때문에 주민 갈등을 겪고 있어 이를 예방하겠다는 계획이다.

유오상 기자 osyoo@hankyung.com