'국평 실거래 30억' 찍은 서초, 묶으면 달라질까?

[선데이 부동산]
이번 주 놓친 부동산 이슈, '선데이 부동산'에서 확인하세요!

1. 서초 '국평' 31억 실거래…토허구역 유탄
2. 그래도 부동산 규제 철폐는 계속
3. LH, '악성 미분양' 17% 이상 싸게 삽니다

서초 '국평' 31억 실거래…토허구역 유탄 

부동산 포털 직방은 지난달 서초구와 강남구의 전용면적 84㎡, 이른바 '국민평형' 아파트 실거래 평균 가격(3월13일 기준)을 각각 31억4043만원, 27억634만원으로 집계했어요. 송파구는 20억2813만원을 기록했어요. 

토지거래허가구역(토허구역)으로 지정된 잠실·삼성·대치·청담동에 적용한 규제 해제(2월13일)가 이뤄지면서 이 같은 가격이 형성됐어요. 토허구역 해제 논의가 이뤄지지 않았던 시점인 지난해 12월과 비교했을 때 서초구와 강남구는 각각 19.8%, 19.3% 오른 가격이에요. 

송파구도 20억원 이상의 거래가 늘면서 지난해 12월 대비 3.1% 상승한 20억2813만원을 기록했다고 해요. 주요 거래 단지는 송파구 잠실동에 있는 리센츠와 잠실엘스, 트리지움 등이에요.

토허구역 해제로 인한 강남권에서의 집값 상승은 인근 지역으로도 확산했어요. 용산구는 지난달 국민평형 아파트 평균 가격이 19억1413만원으로 전월 대비 14.9%가 올랐어요. 종로구도 같은 기간 18억7190만원으로 48.7% 급등했어요. 25개 자치구 중 19곳의 가격이 오르면서 서울 전체의 국민평형 평균 가격은 14억3895만원을 기록했어요. 전월 대비 5.1% 오른 값이에요.

심상찮은 집값 상승세에 결국 정부가 강남·서초·송파 등 강남3구와 용산구 전체 아파트를 토허구역으로 확대 지정했어요. 오세훈 서울시장은 "송구스럽다"고 사과하면서도 "토허구역 확대 기회가 됐으니 전화위복"이라고 자평했어요. 그동안 토허구역으로 지정되지 않아 풍선 효과가 나타난 서초구 반포동을 염두에 둔 발언일까요?

하지만 스스로 불러온 재앙을 전화위복이라고 평가하는 너무 군색해 보여요. 이번 토허구역 확대 지정 효력은 내일부터 발동해요. 그렇지만 집값 안정화는 쉽지 않을 것 같아요. 한번 강남 부동산에 몰렸던 갭 투자 수요가 여의도와 마포, 경기 과천 등으로 옮겨갈 수 있기 때문이에요. 무엇보다 손상된 부동산 정책 신뢰도를 회복하는 게 가장 큰 숙제로 보여요. 

/자료=직방

그래도 부동산 규제 철폐는 계속

서울시는 토허구역 해제 이후로도 꾸준히 부동산 관련 규제철폐 기조를 이어가고 있어요. 재정비촉진사업(뉴타운)의 사업성을 높이기 위해 기존 10% 이상으로 규정된 재정비촉진구역 내 일률적인 공공기여 의무 기준을 폐지한 게 대표적이에요.

시는 '재정비촉진계획 수립 기준 개편 방안'에 기반시설 충족 여부에 따라 공공기여 비율을 차등 적용하겠다는 계획을 담았어요. 공공기여는 개발에 따른 수익 일부를 공공에 돌려주도록 하는 제도에요. 재정비촉진지구 조합은 임대주택, 도로, 공원, 복지시설 등을 기부채납하거나 현금으로 내야해요. 이에 대한 부담을 줄이겠다는 거예요.

상업·준주거지역의 비주거 비율 완화도 즉시 시행해요. 상업지역의 비주거비율을 현행 20% 이상으로 두고 있지만, 이를 10% 이상으로 낮췄어요. 준주거지역의 경우 현행 10% 이상의 비주거비율 기준을 폐지해요. 일반 정비사업에만 적용하던 사업성보정계수도 재정비촉진지구에 도입해요. 사업성보정계수는 땅값이 낮은 지역을 대상으로 용적률 인센티브를 주는 제도에요. 

더불어 법적 상한 용적률 최대한도(국토계획법의 1.2배)를 재정비촉진구역 전역으로 확대 적용하고 지구별 밀도 및 높이 개선안 등을 순차적으로 마련한다는 계획이에요.

오피스텔 공급을 늘리기 위해 오피스텔의 발코니 설치 기준도 폐지했어요. 시는 지난해 2월 오피스텔 건축 기준 개정으로 오피스텔에 발코니 설치가 가능해지자, 같은해 5월 관련 지침을 마련했는데요. 이에 따르면 발코니 유효 폭은 0.8m 이상이어야 해요.

시는 이 같은 기준이 설계 유연성을 해친다는 지적에 발코니 최소폭 관련 제한을 없애면서 발코니 바깥 쪽에도 창호 설치를 할 수 있게 했어요. 지상 3층에서 20층까지만 허용한 발코니 설치를 21층 이상에도 가능하게 했어요.

/사진=이명근 기자 qwe123@

LH, '악성 미분양' 17% 이상 싸게 삽니다

한국토지주택공사(LH)가 지난 21일부터 지방 준공 후 미분양 주택, 이른바 '악성 미분양' 매입에 나섰어요. 입주자 모집공고 절차를 거친 준공 후 미분양 아파트 중 수도권을 제외한 전 지역에서 3000가구를 매입하겠다는 목표에요. 신청 주택의 매입 여부는 임대 활용 가능성 및 향후 분양전환 가능성을 중점으로 평가해 결정해요.

LH는 해당 아파트들을 별도 감정평가를 거쳐서 나온 감정평가액의 83%를 매입상한가액으로 삼았어요. 매입 가격은 매입 상한가 내에서 업체가 제시한 매도 희망가로 결정돼요. 매입 상한가 대비 매도 희망가가 낮은 주택부터 순차적으로 사들인다는 방침이에요.

LH는 매입 주택을 시세 대비 90% 수준 전세로 6년간 거주(분양전환 미희망 때 추가 2년)한 뒤 저렴하게 분양 전환할 수 있는 '분양전환형 든든전세'로 공급할 계획이에요. 

국토교통부 김규철 주택토지실장은 "지방의 위축된 건설경기를 보완하기 위해서는 미분양 주택 해소를 위한 공공의 역할이 중요한 상황"이라면서 "충분한 가격할인 등 업계 자구노력과 분양전환형 든든전세로 활용가능성을 면밀히 검토해 우수 입지에 양질의 주택을 선별 매입할 수 있도록 철저히 관리하겠다"고 말했어요.

정지수 (jisoo2393@bizwatch.co.kr)

ⓒ비즈니스워치의 소중한 저작물입니다. 무단전재와 재배포를 금합니다.