구청에 쏟아진 토지거래허가구역 폭탄 문의…발 빠르게 설명 나선 서초구

이틀 만에 500건 문의·민원 쏟아져
‘주요 Q&A’ 정리해 홈페이지 게시

“토지거래허가제도 시행일인 3월 24일 이전에 체결한 아파트 거래계약도 토지거래허가 대상인가요?”

“아닙니다. 거래계약 체결일이 토지거래허가제도 시행일인 3월 24일 이전이라면 토지거래허가 대상에 해당되지 않습니다.”

정부와 서울시가 지난 19일 ‘주택시장 안정화 방안’으로 강남 3구와 용산구의 모든 아파트를 토지거래허가구역으로 확대 지정하자 부동산 시장이 일대 혼란에 빠졌다.

당초 토지거래허가구역에 빠져 있던 서울 서초구까지 허가구역으로 지정하자 이틀간 서초구에는 500건이 넘는 민원과 문의가 폭주했고, 서초구는 오는 24일 제도 시행을 앞두고 발빠른 대응에 나섰다.

서초구 홈페이지 캡쳐. 서초구 제공.

서초구는 21일 오전 10시 ‘토지거래허가구역 지정’과 관련한 주민들의 궁금증을 해소할 수 있도록 ‘주요 Q&A’를 정리해 구 홈페이지 메인화면에 게시했다. 이는 토지거래허가구역 지정 이후 거래계약 체결 및 토지거래허가 절차와 관련해 주민들의 문의성 민원이 잇따르고 있는 데 따른 조치다.

주요내용은 토지거래허가구역 지정과 관련한 거래계약 허가대상 여부와 신청관련 절차, 토지거래계약허가 예외 사례, 기존주택 처분 여부, 위반 시 조치사항 등이다. 구는 주민들이 궁금해할 만한 사항을 체계적으로 정리해 한눈에 파악할 수 있도록 했다.

구는 그밖에 주민들이 자주 문의하는 사항이나 자세한 안내가 필요한 사항 등에 대해서도 추가로 정리해 구 홈페이지에 지속적으로 업데이트할 예정이라고 밝혔다.

또한 지역 내 개업공인중개사를 대상으로도 안내문을 발송해 토지거래허가구역 지정으로 인한 주민들의 혼란을 최소화하고 서울시 등 관계기관과 긴밀히 협조해 제도가 안정적으로 정착할 수 있도록 모니터링해 나간다는 방침이다.

기타 자세한 사항은 서초구청 부동산정보과 토지관리팀으로 문의하면 된다.

Q. 토지거래 허가구역 현황

A. 서초구 토지거래 허가구역 현황

- 기존 주거지역 허가구역 : 2개소(서초진흥아파트, 신반포2차아파트)

· 지정기간 : 2024년 8월 24일부터 2025년 8월 30일

- 기존 자연녹지지역 허가구역 : 관내 21.38㎢ (내곡,신원,염곡,원지,우면,방배,서초,양재동)

· 지정기간 : 2025년 2월 18일부터 2030년 2월 17일

- 토지거래허가구역 확대지정 : 관내 전지역 아파트(260개소)

· 지정기간 : 2025년 3월 24일부터 2025년 9월 30일

※ 추후 서울시 도시계획위원회를 거쳐 재지정 여부 결정

Q. 금회 지정된 토지거래허가제도 시행일(25. 3. 24.)이전 체결한 아파트거래계약에 대해서 토지거래허가 대상인지 여부

A. 거래계약 체결일이 토지거래허가제도 시행일(25.3.24.) 이전인 경우 토지거래허가 대상에 해당되지 않습니다.

Q. 서초구 관내에 있는 모든 부동산(주택, 상가 등)에 대하여 허가 대상 여부

A. 허가대상 건축물은 건축물대장 용도로 아파트인 경우 모두 해당됩니다.

※ 허가대상 여부는 허가신청 당시의 건축물대장을 기준으로 판단

※ 기존 허가구역인 서초진흥아파트, 신반포2차아파트는 상가도 허가대상포함

Q. 허가대상 면적 및 이용의무기간이 어떻게 되는지?

주거지역 6㎡ 초과

상업지역 15㎡ 초과

공업지역 15㎡ 초과

녹지지역 20㎡ 초과

용도지역의 지정이 없는 곳 6㎡ 초과

A. 이용의무기간(실거주기간) : 토지 취득일(등기완료)부터 2년

Q. 토지거래계약 신청 관련 절차

A. 토지거래계약허가 절차

거래당사자(매도·매수자)가 공동으로 신청 (※ 대리인의 경우 위임장 필요)

Q. 허가신청 이후 허가증 발급까지 소요기간

A. 신청서를 받은날부터 15일(평일기준, 통상 3주, 주말·공휴일 제외) 이나 신청건수에 따라 처리기간 연장될 수 있습니다.

Q. 거래대상 물건지에 대해서 임차인이 있는 경우 허가가 가능한지 여부

A. 해당 주택에 임대차 계약기간이 남아있는 경우 원칙적으로 토지거래계약 허가를 받을 수 없으나, 실제로 토지를 취득(소유권 이전)하기까지 일정기간(통상 2~3개월)이 소요되므로, 토지 취득시점이 도래하기 전까지 계약기간이 종료되는 경우 허가신청이 가능합니다.

Q. 토지거래계약허가 예외 사례

A. 무상증여, 무상상속 등 대가없이 거래가 이루어지는 경우와 민사집행법에 의한 경매 및 한국자산관리공사에 매각이 의뢰되어 3회 이상 공매하였으나 유찰된 토지를 매각하는 경우에는 토지거래허가제를 적용하지 않습니다.

Q. 기존 주택을 반드시 처분해야하는지?

A. 자기의 거주용 주택용지를 취득시 무주택 세대주인 경우 허가가 가능하나, 기존 주택을 소유하고 있는 경우에는 당해 지역에 거주하여야할 사유 또는 주택을 추가취득 하여야하는 사유를 구체적이고 객관적으로 소명하여야 함. 또한 기존 주택의 처리(매매·임대 등) 계획서를 제출하여야 합니다.

Q. 토지거래계약허가 위반시?

A. 토지거래 허가 없이 계약체결 시 2년 이하의 징역, 토지가격 30% 이하의 벌금이 부과된다.

A. 이행강제금은 미이용·방치 시 취득가액의 10%, 타인 임대 시 7%, 무단 이용 목적 변경 시 5% 이다.

Q. 토지거래계약허가 후 이용의무 실태조사 여부?

A. 매수자는 토지거래계약허가를 받은 후 일정기간 허가 목적대로 이용의무가 발생하며, 정기조사(매년 5월~7월) 및 수시조사를 실시해 위반여부를 확인

※ 이용의무기간 : 자기 거주용(2년), 농·임업(2년), 사업용(4년) 등

Q. 허가대상면적 미만으로 증여받은 토지거래

A. 당초 허가대상 면적이상인 토지를 허가구역 지정 후 허가대상 면적미만으로 증여받아 그 토지를 다른 사람에게 최초로 매도하고자하는 경우라면 토지거래허가 대상입니다.

Q. 토지거래허가 없이 매매계약을 체결한 경우

A. 토지거래 허가를 받지 아니한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니하도록 규정되어 있으며, 허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결하거나 부정한 방법으로 토지거래계약 허가를 받은 자는 2년 이하의 징역 또는 계약체결 당시의 개별공시지가에 의한 당해 토지가격의 100분의 30에 상당하는 금액 이하의 벌금에 처하게 됩니다.

Q. 토지 이용의무 면제가 되는 경우

A.「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제14조와 관련하여 공익사업의 시행, 자연재해 등“대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우”이용의무가 면제됩니다.

Q. 입주권, 분양권 등에 대해서 토지거래허가 대상인지 여부

A. 입주권 및 분양권도 토지거래허가 대상에 해당하나, 서초구의 경우 투기과열지구 등으로 규제되어있어 분양권 전매제한 사항이 존재하여 대상물건마다 확인 필요합니다.

김민진 기자 enter@asiae.co.kr