신고가 행진 ‘강남3구’… 도통 힘못쓰는 ‘노도강’

■ 서울 아파트값 양극화 심화
1∼2월 매매 5983건 중 절반
종전 최고가 90% 이상에 거래
강남·서초 3건 중 1건 新고가
학군·교통 강점으로 수요 지속
도봉·노원 매매 10건 중 3건
고점의 70%수준서 계약 체결

롯데월드타워 전망대에서 바라본 송파구 아파트 단지 모습. 연합뉴스

2025년 서울 아파트 매매거래 중 절반에 가까운 46%가 직전 최고거래 가격과 비교해 90% 이상의 가격 수준에서 거래된 것으로 나타났다. 강남구와 서초구는 2025년 매매거래 중 30% 이상이 종전 최고가보다 높은 가격에 거래됐다. 반면 도봉구는 종전 최고거래 가격에 70%에도 미치지 못하는 가격에 거래되는 비중이 30%에 달했다. 서울 내에서 아파트값의 양극화가 심화되는 양상이다.

11일 직방이 국토교통부 아파트 실거래가 공개시스템의 아파트 매매거래 가격을 분석한 결과 지난 1~2월 서울 아파트 매매거래 5983건 중 2759건(46%)은 종전 최고가(2006년~2024년)와 비교해 90% 이상의 가격 수준에서 거래된 것으로 조사됐다. 또한 80% 이상~90% 미만 가격선에서 거래된 비중도 33%를 차지했다. 2025년 거래시장은 지난해 서울 아파트값이 상승했던 점을 감안하면 여전히 가격이 높은 수준을 유지하고 있는 것으로 보인다.

지역별 거래 가격이 종전 최고가 대비 90% 이상 수준에서 형성된 비중에는 뚜렷한 차이가 나타났다. 서초구(87%), 강남구(86%), 마포구(73%), 용산구(70%), 양천구(65%), 송파구(63%), 성동구(63%), 광진구(56%), 종로구(52%), 영등포구(52%), 강동구(51%) 순으로 거래 비중이 높았다. 특히, 강남구(39%)와 서초구(34%)에서는 매매거래 중 종전 최고가를 경신한 비중이 30%를 넘어서며 가격 상승세가 두드러졌다. 이는 학군, 인프라, 교통 등 주거 선호도가 높은 강남권에서 신축 단지와 고급 아파트를 중심으로 수요가 지속되고 있는 영향으로 보인다. 또한, 한강 조망이 가능한 로열동과 희소성이 높은 고급 주택에 대한 선호가 뚜렷해지면서 해당 단지를 중심으로 가격이 강세를 나타내고 있다. 이에 따라 강남권을 비롯한 핵심 지역의 아파트 가격은 상대적으로 견조한 흐름을 이어가고 있는 것으로 보인다.

반면 노원구(10%), 도봉구(13%), 강북구(15%), 금천구(15%), 관악구(16%), 성북구(18%)는 전 고점 대비 90% 이상 수준에서 거래된 비중이 상대적으로 낮았다. 주요 도심 지역과 달리 외곽 지역은 직주 근접성과 인프라 면에서 상대적으로 불리한 조건을 가지고 있어, 수요가 제한된 모습이다. 특히, 과거 고점에 매입한 사람들은 매도할 여건이 부족해 엑시트(Exit)조차 어려운 환경에 처해 있다. 도봉구(30%)와 노원구(29%)는 고점 대비 70% 미만 수준의 가격에 거래된 비중이 2025년 30%에 달한 것으로 나타났다.

토지거래허가지역 해제 발표 이후 강남권의 상승세는 더욱 두드러지고 있으며, 기준금리 인하 발표에도 불구하고 시장은 여전히 국지적인 선호가 지속되는 분위기다. 특히, 강남권과 같은 인기 지역에서는 수요가 집중되며 가격 상승을 지속적으로 견인하는 모습을 보이고 있다. 반면, 외곽 지역은 여전히 거래가 위축된 상태로, 지역별 양극화가 더욱 뚜렷해지고 있는 양상이다. 이처럼 서울 부동산 시장은 전반적인 회복 기미를 보이기보다는 국지적인 상승세가 계속될 전망이다.

김영주 기자 everywhere@munhwa.com