[서울 아파트값 분석] ①강남, 3.3㎡ 실거래가 7000만원 돌파… 압구정의 독주

압구정, 3년 전 대비 14% 상승… 강남구 1위
개포‧도곡‧삼성‧일원도 전 고점 돌파
자곡‧수서‧세곡‧율현은 회복 못해

2021년 하반기 서울 아파트값이 고점을 찍은 뒤 3년이 지났다. 최근 서울 아파트 거래가 늘고 가격이 오름세로 돌아선 만큼 올해 8월 서울 25개 자치구별 대장 아파트를 중심으로 3년 전 대비 실거래가 변동 현황을 점검해본다. 3.3㎡당 평균 실거래가 5000만~7000만원대, 3000만원대, 1000만~2000만원대로 나눠 현재 3년 전 고점을 돌파하거나 미달한 곳들을 분석해본다.[편집자주]

그래픽=손민균

올해 8월 서울에서 아파트 공급가 기준 3.3㎡당 평균 실거래 가격이 가장 높은 곳은 강남구로 나타났다. 강남구는 2021년 8월 기준 6749만원이었지만 현재 올해 8월 12일 기준 7047만원으로 올라섰다. 국민평형인 112㎡(공급 면적) 기준으로 환산하면 평균 아파트 실거래가가 23억원 수준에서 24억원대로 상승했다는 의미다.

강남구에서도 압구정동이 3년 전 고점 대비 14% 이상 오르며 강남구 14개동 가운데 상승률 1위에 올랐다. 압구정동에선 거의 모든 아파트가 오른 가운데 현대4차가 31.5% 올라 가장 높은 실거래가 상승률을 기록했다. 전용 117㎡ 단일 면적인 현대4차는 2021년 2월과 4월 각각 40억3000만원, 41억7500만원에 실거래가 이뤄졌다. 올해 2월과 5월엔 각각 52억원, 57억원에 거래되면서 10억~16억원 오른 셈이다.

압구정3구역 재건축 단지들도 높은 상승률을 보였다. 현대10차(27%), 현대13차(27.2%), 현대14차(20.6%) 등이 20% 이상 올랐다. 압구정4구역에서도 현대3차(11.2%), 현대8차(15.7%), 한양4차(11.9%), 한양6차(12.6%) 등이 10% 넘게 상승했다. 압구정5구역인 한양1차와 한양2차도 각각 17.3%, 25.8% 올라갔다. 압구정6구역인 한양8차와 한양5차 역시 21%, 15.5% 각각 상승했다. 압구정2구역인 신현대아파트(현대9‧11‧12차)도 26.3% 올랐다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “서울 강남구 안에서도 한강이 보이거나 한강이 도보권에 위치한 압구정 아파트는 올해 초부터 신고가가 속출했다”며 “압구정은 한강변 입지와 재건축 이후 신축에 대한 기대감으로 현재 3.3㎡당 가격이 평균 1억4000만원을 기록하며 독야청정하고 있다”고 했다.

이어 개포동이 6.7% 올라 2위를 차지했다. 개포동에선 재건축을 추진 중인 개포현대2차가 대형 면적 위주로 전 고점을 뛰어넘으면서 15.4% 상승했다. 전용 165㎡ 기준으로 2020년 12월 30억원, 2021년 31억원에 거래된 뒤 올해 6월과 7월엔 36억5000만원, 37억원에 각각 주인이 바뀌었다. 디에이치아너힐스는 3년 전 고점 대비 14.7% 상승했다. 전용 82~84㎡ 기준 2021년 7월 28억5000만원, 10월 26억5000만원에 거래되다가 올해 7월 33억원에 실거래가 이뤄졌다. 준공 2년차 신축 단지인 디에이치퍼스티어아이파크도 11.4% 올랐다. 개포래미안포레스트, 개포우성6차도 각각 9.8%, 9.5% 올랐다.

반면 같은 개포동에서도 개포우성8차(-16.2%), 개포주공7단지(-13.2%), 개포주공6단지(-8.2%), 래미안블레스티지(-8.1%) 등은 아직 3년 전 고점을 회복하지 못한 상태다. 개포우성8차는 전용 79㎡가 2021년 9월 25억원에 실거래됐지만, 올해 6월에는 20억1250만원, 20억1500만원, 21억원에 손바뀜이 일어나 4억원 이상 떨어졌다.

2023년 9월 현대아파트 등 서울 압구정 일대 아파트 단지 모습. /연합뉴스

강남구 상승률 3위를 차지한 도곡동(6.6%)에선 도곡삼성과 타워팰리스 1‧2‧3차가 상승을 주도했다. 도곡삼성은 14.7% 상승했고, 도곡렉슬과 래미안도곡카운티도 각각 3.2%, 8% 올랐다. 도곡삼성래미안(3.2%), 개포한신(1.1%), 개포우성4차(0.5%)도 소폭 가격이 올라갔다.

타워팰리스는 1차가 15.9%, 2차는 13.1%, 3차는 15.6% 상승했다. 1차는 전용 164㎡ 기준 2021년 7월(40억3000만원) 대비 올해 7월(51억7000만원) 11억원 이상 가격이 뛰었다. 2차도 같은 면적이 2021년 6월 대비 올해 7월(45억5000만원)으로 가격이 5억원 넘게 올랐다. 3차 전용 141㎡도 2021년 4월(33억원) 대비 올해 8월에는 40억원에 팔리면서 7억원 상승했다.

하지만 같은 도곡동에서도 도곡경남(-10.6%), 개포우성5차(-10.2%) 현대그린(-10.1%), 도곡1차아이파크(-9.2%), 역삼럭키(-9.4%), 도곡한신(-7.8%), 도곡쌍용예가(-5.8%) 등은 10% 안팎으로 하락했다.

삼성동은 아이파크삼성(33.2%)과 래미안삼성2차(14.2%)의 가격 상승에 힘입어 강남구 상승률 4위(5.2%)에 올랐다. 아이파크삼성 실거래가는 전용 156㎡ 기준 2022년 1월 47억5000만원에서 올해 8월 61억원으로 13억원 이상 뛰었다. 래미안삼성2차도 전용 101~105㎡가 2020년 7월 24억2000만원에서 올해 7월 26억9000만원으로 실거래 가격이 올랐다.

삼성힐스테이트2단지(8.6%), 삼성중앙하이츠빌리지(6.6%), 삼성롯데(5.9%), 롯데캐슬프리미어(2%), 삼성힐스테이트1단지(1.2%)도 3년 전 고점 대비 상승했다. 반면, 삼성동 진흥아파트는 4.3% 하락하고, 래미안라클래시와 삼성동센트럴아이파크도 0.7%, 1.6% 떨어졌다. 래미안삼성1차도 1.7% 실거래가가 내려갔다.

강남구 상승률 5위 일원동(4.7%)에서는 디에이치자이개포(8.7%), 샘터마을(7.4%)이 상승한 것으로 나타났다. 이에 반해 개포한신(-16.5%), 수서1단지(-17.1%), 한솔마을(-7.7%), 일원청솔빌리지(-11.1%)는 하락했다.

부동산 전문가들은 같은 강남구 안에서도 한강변, 신축 단지가 많이 들어선 곳 위주로 실거래 가격이 3년 전 고점을 크게 뛰어넘었다고 분석했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “가격 변동을 살펴보면 강남구 안에서도 한강변에 위치한 압구정동이 실거래가가 가장 많이 올랐다”며 “개포동은 재건축과 신축 단지 입주 호재로 3.3㎡당 가격이 올라가고 호가도 상승하고 있다”고 했다. 함 랩장은 “도곡동도 교통 편의성과 함께 전통적인 부촌으로 꼽히는 곳이고 일원동 역시 그린벨트 해제 기대감이 높은 곳이기 때문에 상승폭이 큰 것으로 보인다”고 덧붙였다.

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