“같은 층인데도 너랑 나는 3억 차이”…정부가 정한 ‘한강뷰’ 값은 얼마?

층·향·조망별 공시가 분석해보니
‘반포 아리팍’ 한강조망 3억 차이
올해부터 층·향·조망 등급 공개
이의 신청 있는 경우로 한정

정부가 공시가격 산정 근거인 층 ·향·조망 등급을 공개하기로 한 가운데 조망에 따라 공시가격이 3억원까지 차이 나는 것으로 나타났다. 사진은 서울 서초구 반포동 아크로리버파크 전경. [매경DB]

서울의 한강 조망이나 고층(로열층) 아파트 가치가 공시가격의 10%가량을 차지하는 것으로 나타났다.

20일 매일경제신문이 올해 국토교통부가 발표한 공동주택 공시가격을 토대로 층·향·조망 별 공시가격 차이를 조사해본 결과 한강이 보이거나 고층인 집의 공시가는 단지 조망이거나 저층인 집에 비해 10% 이상 높은 것으로 드러났다.

강 조망이나 고층에 대해 사람마다 느끼는 가치는 서로 다르지만 정부의 공식 인증 가격인 공시가격으로 살핀 결과 그만한 수치로 표출된 셈이다.

서울 서초구 반포동 반포자이 A동 20층(전용면적 84㎡)의 공시가격은 24억300만원으로 같은 동 1층 공시가(21억3200만원)보다 12.7% 높았다. 이 동은 총 26개 층인데 20~26층의 공시가가 가장 높은 것으로 나타났다. 공시가격 산정 20층 이상 고층이 로열층으로 분류되는 이다.

한강과 접하고 있는 반포동 아크로리버파크 공시가를 통해서는 조망권에 따른 프리미엄을 추정해볼 수 있다. 이 단지 한강 조망이 가능한 B동 14층(전용 84㎡)의 공시가격은 29억2400만원이지만 단지 조망인 C동 14층의 공시가는 26억26000만원이었다. 한강 조망이 가능한 집의 공시가격이 그 반대인 집의 공시가보다 3억원 가까이 컸던 셈이다.

이러한 프리미엄 가치는 실거래에서도 확인된다. 지난해 5월 단지 조망인 C동 17층은 33억8000만원에 거래된 반면 한강 조망이 가능한 동(20층)은 3개월 뒤 43억9000만원에 거래됐다. 조망에 따른 실거래 가격 차는 공시가 때보다 더 큰 것으로 나타다.

남향 여부에 따라 공시가 차이도 발생했다. 서울 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 남향집 10층(전용 59㎡)의 공시가는 8억6000만원으로 같은 면적·층의 서향집(8억2800만원)보다 3.8% 높았다.

지난해 국토부는 공시가격 제도 개선 방안을 발표하며 투명성을 강화하기 위해 공시가 결정 요인인 층·향·조망·소음 등의 등급 공개를 올해부터 추진할 예정이라고 밝혔다.

층은 최대 7등급, 향은 8방, 조망은 도시·숲·강·기타, 소음은 강·중·약으로 나눠 공개하기로 했다. 올해 상반기엔 우선 층·향 등급 공개를 목표로 했다.

하지만 지난 19일 공개된 올해 공시가격 열람에 따르면 그러한 등급을 파악할 수 없다. 국토부는 개별 소유주가 공시가에 대해 이의신청을 하는 경우 소유주에만 등급을 공개하기로 방침을 세웠기 때문이다.

국토부 관계자는 “정부가 개별 주택의 등급을 매겨 대외적으로 공표하는 것에 대한 부담이 있어 소유주 이의신청이 있는 경우에만 이를 공개하기로 했다”고 설명했다.

층·향·조망에 따른 공시가 차이는 보유세에도 영향을 주는 것으로 파악됐다. 매일경제 시뮬레이션 결과 반포자이의 경우 같은 동 고층 소유주와 1층 소유주가 연간 내야 하는 보유세 차이는 200만원가량이었다.

이러한 층·향·조망 등은 분양가에도 영향을 미친다. 분양 때 고층일수록 분양 가격이 높아지는 것이 일반적이다.

지난해 분양을 실시한 청계리버뷰자이의 경우 전용 59A㎡ 31층 분양가는 10억3440만원으로 2층(9억3390만원)보다 10.6% 높았다. 공시가격의 층별 차이와 비슷한 셈이다.

이에 대해 국내 한 대형 건설사 관계자는 “분양가를 산정할 때 발주처에서 3.3㎡당 평균 분양가를 받은 뒤 층·향·조망 등을 고려해 평당 분양가를 기준으로 차등을 두고 있다”고 설명했다.