"아파트로 쏠려 더 오른다…전세대출 금리 상승은 변수"

[심상찮은 전셋값]부동산 전문가 6인 전셋값 전망
"당분간 오를 수밖에 없다"…임대차법 왜곡물량 소화로 정상화 작년같은 급락 없을 듯
"일시적 현상 안정될 것"…상승률 높은 건 급락 때문 전세대출금리 오르면 하락할 것

[이데일리 김아름 이윤화 기자] ‘한 달 새 1억씩’ 오르고 있는 아파트 전셋값을 두고 부동산 전문가 사이에서도 갑론을박이 펼쳐지고 있다. 계속해서 아파트 전셋값이 오르는 추세가 지속하면서 집값까지 영향을 미칠 것이라는 의견과 반짝 상승으로 그치고 연말부터는 하락추세로 전환할 것이라는 전망이 나뉘고 있다. 올 초부터 9월까지 회복세를 보이던 집값은 추석 이후 주춤한 가운데 오르는 전셋값이 집값을 다시금 끌어올릴 수 있을지 시장에서는 촉각을 곤두세우고 있다.

전셋값 상승, 전년 기저효과…일시적 반등 불과

31일 이데일리가 부동산 시장 전문가 6명에게 전셋값 전망을 물었다. 먼저 전셋값이 안정될 것으로 보는 쪽에서는 현재 오르는 추세가 지난해 가격하락에 대한 기저효과로 일시적인 현상이라고 주장했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “현재 전세 시장은 아파트 입주물량이 없는데다 빌라는 전세 사기 공포 때문에 수요가 아파트로 쏠렸다. 전세반환자금대출 등 정부의 규제 완화 때문에 매매 시장과 차별화돼 움직이는 것 같다. 개인적으로 (전셋값 상승은)일시적일 것이라고 본다”며 “전셋값 상승률이 높은 것은 작년에 전세가 많이 떨어졌기 때문이다”고 진단했다.

전세대출금리가 전월세전환율 보다 낮으면 전셋값이 상승하기 때문에 전세대출금리가 오르기 시작하면 전셋값 역시 하락할 것이라는 전망도 나온다. 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 “지난해 말 시장금리가 전월세전환율보다 높아 전셋값이 떨어졌다”며 “지난해 말 전세대출 금리는 연 5%대였는데 현재 4%대로 하락했기 때문에 상품대출 금리 100bp(1%) 인하 효과로 전년 말 대비 전셋값 상승은 당연하다”고 설명했다.

한국부동산원에 따르면 올해 8월 기준 아파트 전월세전환율은 서울은 4.8, 경기는 5.5 수준이다. 특히 서울 강남은 4.5를 기록하고 있어 전세대출금리에 거의 근접하고 있다. 채 대표는 “시장금리가 오르고 있기 때문에 전세대출금리가 시중 전환율 레벨에 도달하는 과정부터는 하락으로 전환할 것이다”고 덧붙였다.

송승현 도시와경제 대표도 “가격을 수요자가 쫓아갈 수 있는 건 한계가 있다”며 “시중에 금리 인상 이슈가 있어 전세자금대출도 변화가 있을 가능성이 충분히 있다. 전셋값이 오르면 대출 부담이 있기 때문에 상승폭은 축소될 것”이라고 했다.

이어 송 대표는 “매맷값과 전셋값이 동조하기까지 몇 개월 정도 시차를 두고 있는데 현재는 다시 매매 시장도 국지적 조정을 받고 횡보세를 보이거나 상승폭이 축소된 상황이어서 전셋값도 시간이 흘러 올 연말 정도 되면 횡보세로 전환할 수 있다”고 덧붙였다.

아파트 전세 수요 몰려 당분간 더 오를 수도

전세 수요가 많아 전셋값이 당분간 오를 수밖에 없다는 진단도 나왔다. 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “전세 임대차 시장이 양극화되면서 아파트 전셋값 상승도 당분간 지속할 것이다”며 “빌라 전세 포비아 때문에 아파트 전세로 몰려 수요가 늘어나니 전셋값이 오를 수밖에 없다. 전세 물량 공급이 늘어나지 않는 한 계속 오를 수밖에 없고 빌라 전세가는 계속 떨어지거나 월세로 전환해 빌라의 월세가 오를 수 있다”고 평가했다.

김인만 김인만부동산경제연구소장도 “아파트는 전세가율이 높아 깡통전세 우려가 적고 월세와 비교해도 경쟁력이 생겼다”며 “임대차3법 왜곡물량도 소화됐기 때문에 가격 정상화가 된 것으로 작년과 같은 하락은 없을 듯하다”고 말했다.

전셋값 역시 양극화가 심화할 것이라는 전망도 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “전셋값은 매맷값에 연동하는데 매맷값이 주요 지역을 중심으로 오를 가능성이 크기 때문에 전셋값도 매매시장과 동일하게 지역적, 국지적 양극화의 심화가 올 수 있다”고 내다봤다.

전셋값이 집값 끌어 올릴 수 있을지 의견 분분

과거 집값 폭등기 전조증상으로 전셋값이 오르고 그 수요자가 매매수요로 돌아서면서 집값을 끌어올리는 경험을 했기 때문에 현재 전세 상승이 전과 같은 집값 급등을 일으킬 것이라는 의견도 나오는 상황이다. 이 역시 전문가 반응이 엇갈렸다.

서진형 대표는 “전셋값 상승이 매맷값 상승으로 이어져서 오를 수 있다고 본다”며 “임대하려는 수요가 많으면 매물에 대한 가치도 같이 오를 수밖에 없다”고 내다봤다.

이은형 연구위원은 “전세수요마저 일정 수준 유지된다면 집값 상승으로도 연결될 수 있다. 다만 이것은 전국을 일괄해서 공통발생이 아니라 지역적, 국지적으로 다른 양상을 보일 것이다”며 “임차인은 여력이 되는 범위에서 주택매수에 나설 가능성이 크고 그만큼 지역적 양극화가 해소될 여지도 있다”고 말했다.

김인만 소장은 “전세정상화 강세가 계속 이어진다면 몇 년 후 상승 압력이 높아지겠지만 금리 등 국내외 경제상황과 2020년~2021년 버블을 고려하면 단기간 전셋값 상승이 매맷값을 밀어 올리기는 어려울 것이다”고 진단했다.

김아름 (autumn@edaily.co.kr)