서울 재건축 조합설립때 시공사 선정한다

서울市 상반기 조례 개정
사업시행인가 후에서 완화
용역비 등 조합 부담 덜고
인허가 절차도 신속대응
송파구 등 50여개 단지 수혜
"수주경쟁 더 과열" 우려도

서울시가 2일 재건축·재개발 단지의 시공사 선정 시점을 조합설립 인가 후로 완화하기로 하면서 정비사업이 속도를 낼 수 있게 됐다. 사진은 서울 양천구 목동 일대 아파트 전경. 【연합뉴스】

서울시가 재건축·재개발 과정에서 시공사를 선정하는 시기를 앞당긴다. 정비사업 초기부터 조합과 시공사가 함께 구체적인 시공 계획을 수립하고 인허가 절차를 진행할 수 있어 사업 속도가 빨라질 것으로 보인다. 이에 따라 송파구 일대를 중심으로 서울에서 조합설립 후 시공사 선정 전 단계인 50여 개 단지 정비사업이 탄력을 받을 전망이다.

2일 서울시는 앞으로 모든 정비사업구역에서 '조합설립 인가' 후 시공사를 선정할 수 있도록 제도를 개선한다고 밝혔다. 정비사업의 절차는 크게 '안전진단 통과→정비구역 지정→조합설립 인가→사업시행계획 인가→관리처분계획 인가→철거 및 착공'으로 이뤄져 있다.

지금까지 서울에서 추진된 재건축·재개발 사업은 '사업시행계획 인가' 이후에나 시공사를 선정할 수 있었다. 오직 신속통합기획이 적용된 구역만 조합설립 인가 후 시공사를 선정할 수 있는 예외를 뒀다. 서울시는 앞서 2010년부터 공공지원제도를 시행하면서 정비사업 시공사 선정을 사업시행계획 인가 이후로 정했다. 조합과 시공사의 유착, 재건축 시장 과열 등을 막는다는 취지였다. 시공사 선정 시기가 뒤로 밀리면서 조합이 용역비용도 제대로 충당할 수 없어 인허가 절차가 지연되는 경우가 많았다. 1000가구 단지를 기준으로 재건축 관련 연구용역비는 대개 50억원 정도 드는데 시의 공공융자 지원은 평균 5억원에도 못 미쳤다.

하지만 앞으로는 모든 정비사업 추진 단지에서 조합을 만든 후 바로 시공사를 선정할 수 있게 됐다. 조합 입장에선 특히 자금 조달이 쉬워지는 장점이 있다. 사업시행계획을 짤 때는 각종 설계비와 용역비 등이 많이 들어가는데 일찌감치 시공사를 선정하면 사업비를 융자받아 쓸 수 있고, 시공사와 함께 체계적으로 건축·교통 심의 절차에 대응할 수 있어 사업 진행에 속도를 낼 수 있다.

다만 조합과 시공사 간 비리나 유착 문제가 발생할 여지가 있다. 자금을 쥔 시공사가 소위 '갑'의 위치에 서게 돼 조합이 휘둘릴 가능성도 높다. 여태껏 시공사 선정을 사업시행 인가 뒤로 미뤘던 이유다. 서울시는 이 같은 부작용을 막기 위해 '제도 개선 특별팀(TF)'을 운영할 계획이다. 안전장치를 조만간 마련해 시공사가 내역 입찰 수준으로만 사업에 참여할 수 있게 만들 방침이다.

새로운 제도는 오는 7월부터 적용될 예정이다. 서울시는 시의회의 협조를 통해 올해 상반기 안에 도시 및 주거환경정비 조례를 개정하겠다고 말했다. 유창수 서울시 주택정책실장은 "앞으로 시공사 조기 선정으로 원활한 자금 조달, 사업 속도 개선 등 여러 장점이 기대된다"며 "지난 10여 년간 멈춰 있었던 서울 시내 재개발·재건축 정비사업을 정상화하고 양질의 주택 공급을 위해 제도를 지속 개선해 나가겠다"고 말했다.

그동안 재건축 사업을 지체시킨 중요한 원인 중 하나였던 시공사 선정 관련 규제가 대폭 완화됨에 따라 서울 재건축·재개발은 더욱 속도를 낼 전망이다. 백준 J&K도시정비 대표는 "과거 조합설립 후 인허가 완료까지 평균 2년 정도 걸리던 게 규제 후 5년 정도로 늘었는데 다시 대폭 단축할 수 있게 됐다"면서 "현재 서울에서 조합설립 후 시공사 선정 전 단계인 재건축·재개발 단지 50여 곳이 수혜를 볼 것"이라고 말했다.

특히 송파구에 조합설립 후 아직 시공사를 선정하지 못한 대단지가 많아 이 지역을 중심으로 대형 건설사들의 치열한 수주전이 예상된다. 구체적으로 장미 1·2·3차, 가락삼익 등의 재건축 단지가 시공사를 설립해 사업에 속도를 낼 수 있다.

최근 재건축 붐이 일고 있는 목동 아파트 사업이 더욱 탄력을 받을 수 있다. 최근 서울시의 규제 완화로 정비구역 지정 후 조합설립 인가까지의 단계가 단축됐는데 여기에 더해 시공사 선정까지 빨라졌기 때문이다.

[박만원 기자 / 이희수 기자]