똘똘한 한채 몰려 이미 집값 올랐는데…전문가 “효과 제한적”

19일 서울 송파구의 한 부동산 앞에 아파트 매물 안내문이 붙어 있다. 정부는 이날 약 2200개 단지를 토지거래허가구역으로 지정했다. [뉴시스]

이번 토지거래허가제 확대 시행으로 부동산 시장은 단기적으로 거래량과 거래 가격이 주춤할 전망이다. 2020년 6월 토허제 지정 때도 해당 지역의 가격은 내림세로 돌아섰다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “과거 경험으로 볼 때 이런 정책이 나오면 거래가 위축되고 가격 상승세도 둔화할 수밖에 없다”고 말했다.

그러나 시장의 흐름을 근본적으로 바꾸긴 어려울 것으로 분석된다. 특히 강남3구와 용산구는 지난 2월 토허제 해제 이전에도 집값이 하락하지 않고 되레 올랐던 곳이다. 장소희 신한투자증권 자산관리컨설팅부 부동산팀 수석은 “소위 똘똘한 한 채 밀집 지역이기 때문에 토허제 지정과 무관하게 수요는 지속될 것”이라고 내다봤다.

오히려 정책 혼선으로 집단 불안 심리가 퍼지면서 시장이 오작동을 일으킬 우려가 나온다. 김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 “3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)의 7월 시행을 앞두고 불확실성이 극대화됐다”며 “관망세였던 수요자들의 불안감이 커지고, 최상위 입지 아파트 소유자들은 기다렸다가 더 높은 가격에 팔아야겠다는 결정을 할 가능성이 크다”고 말했다. 지난해 5~8월처럼 고강도 DSR 규제 전에 대출을 받아 집을 사려는 무주택자나 전세 거주자 수요가 일시에 몰릴 수도 있다. 반대로 대출 규제가 더해지면 매수 수요가 임대차 시장에 머물면서 전월세 시장 불안을 증폭할 수 있다는 우려도 있다.

오락가락 정책이 시장 안정화는커녕 내성만 키우는 부작용을 일으킨다는 비판도 나온다. 특정 지역을 규제로 묶으면 오히려 ‘돈이 되는 곳이니 규제한다’ 식으로 시장에 잘못된 신호를 보낼 수 있다. 특히 그린벨트나 재개발 등 개발 예정지에 적용하던 토허제가 집값을 잡는, 아니 잡지도 못하는 규제로 변질됐다는 지적이 많다. “토허제는 반시장적”(오세훈 시장)이라면서 반시장적 대책을 확대했다는 비난도 피하기 어렵다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “토허제 해제가 시장 불안을 야기한 것은 맞지만 최근 서울 부동산 시장 흐름은 금리 인하와 대출 확대, 상급지 수요 등 복합적 요인 때문”이라며 “보다 일관되고 정교하고 조율된 정부 대책이 요구된다”고 꼬집었다.

한편 금융위원회는 이날 지역별 가계대출 모니터링 및 관리를 강화하기로 했다고 밝혔다. 은행권은 이 같은 기조에 따라 주담대와 전세대출 문턱을 높일 예정이다. 하나은행과 우리은행은 기존 주택 소유자의 서울 일부 지역 주담대를 제한하는 방안을 금융당국과 협의하고 있다. 강남3구와 용산구 소재 주택에 대한 주담대 제한이 유력하다. SC제일은행은 다주택자 주택구입 목적의 주담대에 이어 생활안정자금 목적 주담대도 중단한다고 이날 밝혔다. 농협은행은 21일부터 서울 지역에서 갭투자 목적의 전세대출은 취급하지 않기로 했는데 이 같은 조치가 다른 은행까지 확산할 예정이다.

주택도시보증공사(HUG)의 전세대출 보증 책임비율은 오는 7월부터 현행 100%에서 90%로 낮출 예정이었는데, 시행 시기를 5월로 앞당긴다. 이전까진 전세대출 전액을 정부가 보증해 주는 구조였는데 10%는 은행이 책임지도록 한다. 전세대출에 대한 은행의 대출 심사가 강화될 수 있다.

김태윤·이현·정진호 기자 pin21@joongang.co.kr