고령화 먼저온 日 "도쿄 집값 840조원 증발"…韓도 “2050년 13% 빈집"

한미글로벌이 한반도미래인구연구원과 함께 23일(화) ‘인구구조 변화가 가져올 새로운 부동산 시장, 위기인가 기회인가’를 주제로 세미나를 개최했다. 앞줄 우측부터 이인실 한반도미래인구연구원 원장, 김경환 서강대 명예교수, 이용만 한성대 교수, 우토 마사아키 도쿄도시대 교수, 정운찬 한반도미래인구연구원 이사장, 김종훈 한미글로벌 회장, 김선규 호반그룹 회장, 오창석 무궁화신탁 회장. 한미글로벌

일본 도쿄권(수도권)의 주택자산가치가 2045년에 2019년 대비 30%까지 하락해 94조엔(약 840조원)이 감소할 것이라는 전망이 나왔다. 23일 서울 강남구 포스코센터에서 열린 '인구구조 변화가 가져올 새로운 부동산 시장, 위기인가 기회인가'라는 주제의 세미나에서 발제자로 나선 일본의 도시계획학자인 우토 마사아키 도쿄도시대 도시생활학부 교수의 분석이다. 저출산·고령화를 한국보다 앞서 경험하고 있는 만큼 한국 부동산 시장도 비슷한 길로 들어설 수 있다는 우려가 나온다.

이날 ‘일본의 인구구조 변화에 따른 부동산 시장의 사례’에 대해 발표한 우토 교수는 “저출산·고령화에 따른 인구 감소는 부동산 가운데 주택시장에 가장 큰 영향을 미친다”며 “인구가 몰려 있는 도쿄권에서도 주택 자산가치 디플레이션(하락)을 피해갈 수 없다”고 설명했다.

특히 집값 낙폭에는 도심에서 출퇴근 시간 요인이 가장 크게 작용하며, 출퇴근 시간이 60분이 넘어가면 집값 하락이 가파르게 증가한다고 설명했다. 도쿄 중심부에서 통근 시간이 60분이 넘어가면 집값이 29.8%, 120분은 54.7%가 떨어질 것으로 추산된다. 이러한 주택 자산가치의 하락은 ‘빈집’ 증가로 이어진다는 게 우토 교수의 설명이다. 2018년 기준 일본의 빈집은 850만 가구며, 전체 가구에서 차지하는 비율은 13.6%다. 우토 교수는 2033년까지 일본 전국 빈집은 전체의 30%까지 늘 것으로 추산했다.

이어 발제자로 나선 이용만 한성대 부동산학과 교수는 “세계에서 유례를 찾기 어려운 저출산·고령화를 겪고 있는 우리에게 일본의 경험이 타산지석이 될 수 있다”고 설명했다. 이 교수는 “한국의 경우 현재 추세대로라면 1인 가구 증가로 국내 가구 수가 2039년에 2387만 가구로 정점을 찍지만’ 2040년경에 총 주택수요량도 정점에 도달해 그 이후 주택가격은 하락 추세가 예상된다”면서 “가구 수가 감소하는 2040년 이후부터는 빈집이 급격히 늘어 2050년에는 전체 재고의 13%가 빈집이 될 가능성이 높다”고 강조했다.

이 교수는 “도시 재정비에는 긴 시간이 소요되기 때문에 노후화된 주택의 재생 속도를 높여야 한다”고 제언했다. 고령층을 위한 주택 유동화의 필요성도 언급했다. 고령층 가구가 작은 평수로 집을 옮기는 ‘주택 다운사이징’을 유도하는 세제 혜택이 필요하며, 그 차액을 연금으로 전환하면 안정적인 노후 소득을 확보할 수 있다는 설명이다. 또 결혼 기피나 출산 기피의 요인이 될 수 있는 청년층의 주거불안을 해소할 정책으로 민간이 참여하는 장기임대주택시장의 확대를 제시했다.

이날 세미나는 건설사업관리(PM) 전문기업인 한미글로벌과 인구문제 전문 민간 싱크탱크인 한반도미래인구연구원이 개최했다. 두 조직의 회장을 맡고 있는 김종훈 회장은 “한국의 인구위기를 극복할 ‘골든타임’이 5년밖에 남지 않았다”며 “인구문제는 국가의 존립이 달린 문제로 인구정책 콘트롤타워를 세우고, 정치권·정부·기업이 혼연일치로 대응해야 한다”고 강조했다.

김원 기자 kim.won@joongang.co.kr