[현장르포]온수역 '재건축 빌라' 매수문의...거래는 ‘급매물만’

서울 구로구 온수역 인근 서울가든빌라 전경. 사진=성석우 기자

서울 구로구 온수역 인근 대흥·성원·동진빌라에 걸린 현수막. 사진=최용준 기자

[파이낸셜뉴스]17일 서울 구로구 온수역에서 걸어서 2분거리인 대흥·성원·동진빌라 주변에는 '서울시, 용도지역(제2종→제3종) 상향 권고', '용도지역 상향 시 용적률 300%까지' 등이 적힌 현수막들이 걸려 있었다. 현장에선 임장 온 것으로 보이는 중년 부부도 볼 수 있었다. 그들은 3층인 대흥빌라 사진을 찍으면서 "나중에 재건축되면 (층이) 높이 올라가겠다"고 말했다. 지난 12일 서울시가 온수역 인근 럭비장 개발계획을 결정한 이후 현지 분위기는 달라진 모습이다. 실제 대흥빌라 인근 탄도부동산 송길호 이사는 "개발 결정이후 주말에만 하루 5팀을 상담하고 있다"고 말했다.

"급매물 연락달라" 문의 쇄도

서울 구로구 온수역 럭비장의 지구단위계획이 확정되면서 인근 재건축 빌라에 관심이 높아지고 있다. 서울에서 상대적으로 낮은 5억원대에 재건축 투자가 가능해 매수 문의는 활발한 분위기다. 인근 공인중개사들은 재건축 활성화 기대감과 직주근접 매력으로 투자 수요가 높지만 고금리 부담 등으로 급매물에 대한 관심이 높다고 입을 모았다.

이날 정비업계에 따르면 온수역 일대 재건축이 진행되는 빌라는 3곳이다. △대흥·성원·동진빌라(1985~1988년, 총 741가구) △서울가든빌라(1987년, 339가구) △우신빌라(1988년, 762가구) 등이다. 최근 서울시는 '온수역 일대 지구단위계획 결정 및 럭비구장 특별계획구역 세부개발계획 결정안'을 통과시켰다. 시는 럭비구장 부지의 복합개발을 통해 용적률 400%~600% 이하, 지하5층, 지상35층~40층, 연면적 62만㎡ 규모의 판매시설, 업무시설, 공동주택(1821가구) 등이 들어설 것이란 계획을 내놨다. 대흥·성원·동진빌라가 사업단계도 앞서고 토지거래허가구역도 묶여 있지 않아 나머지 2개 단지 보다 거래가 활발하다는 게 현지 중개업소 관계자들의 설명이다.

송 이사는 ""대흥·성원·동진빌라는 3개 빌라를 모아 통합 재건축한다"며 "호가는 대흥빌라 전용면적 46㎡ 기준으로 5억~6억원 수준"이라고 말했다. 이어 "급매물 뜨면 전화 달라는 분만 수첩 3장이다"며 "다만 최근 46㎡ 실거래가 4억4000만원 정도 선으로 이보다 싼 급매물에 대한 관심이 높다"고 말했다.

대흥·성원·동진빌라 재건축 조합은 지난 2005년부터 사업을 추진했다. 2016년 조합설립인가, 2018년 사업시행인가를 받았다. 2019년 HDC현대산업개발 시공사 선정까지 마쳤다. 다른 빌라 보다 사업 속도가 빠르지만 잇달아 정비계획안변경 절차를 거치면서 예상보다 지연됐다. 이상엽 조합장은 "지난해 12월 1148가구로 단지 규모를 확대하는 정비계획안을 통과했지만 서울시 도계위 권고를 통해 3종일반주거지역으로 종상향하고 가구 수를 더 늘리는 정비계획안을 새로 세우는 중이다"라며 "평균 35층, 주동은 40층 정도 될 전망이다. 사업성이 개선됐다"고 말했다.

우신빌라, 토지거래허가구역 묶여 실거주해야

서울가든빌라 및 우신빌라는 재건축 사업 초기 단계다. 서울가든빌라는 지난 6월 정비계획안 및 정비구역지정 관련 서울시 도시계획위원회를 통과했다. 아파트 8개동, 668가구로 재건축된다. 올해 들어선 지난 8월 전용 45㎡ 기준 5억원에 거래된 게 유일한 실거래이다. 주민들의 재건축 기대감은 높다. 손영원 서울가든빌라 재건축추진준비위원장은 "정비구역지정 고시를 기다리는 단계다"며 "럭비장 개발로 주민들이 좋아하지만 시세가 고점 대비 1억원 이상 떨어진 상황"이라고 말했다.

우신빌라는 신속통합기획 대상지이다. 지난해 중순 신통기획안을 확정짓고 올해 6월 주민설명회개최 후 정비구역지정을 눈앞에 두고 있다. 재건축 후 지하 3층~지상 30층, 1127가구 대단지가 될 전망이다. 다만, 우신빌라는 신속통합기획에 선정돼 토지거래허가구역에 묶여 있다. 실거주 2년 의무로 인해 갭투자(전세낀 매매)가 막혀 실거래가 드물다. 오성부동산 정순옥 대표는 "전용 57㎡은 6억4000만원, 전용 39㎡는 5억2000만원에 매물이 있다"며 "현금을 쥔 사람만 살 수 있지만 실거주해야 해서 몸테크를 하려는 젊은 분들이 관심이 높다"며 "서울에서 이같은 가격에 재건축 투자할 곳이 많지 않아 인근 부천시 주민들도 문의가 온다"고 말했다.