용산구 갭투자 절반 넘었다… 집값·전셋값 추락 '파산 공포' [수도권 10가구 중 3가구 갭투자]

5년간 임대보증금 승계 현황
양천·성동·강서·송파·서초구 順
보증금 못받을까 불안한 세입자
집주인에 내용증명 보내기도
빌라 공시가 하락에 역전세까지

#.직장인 김모씨는 지난 2021년 8월 서울 송파구 헬리오시티 전용 59㎡를 9억원가량에 매입했다. 당시 매매가는 19억원으로 전세보증금 10억원을 끼고 샀다. 하지만 오는 8월 전세 만기를 앞두고 걱정이 태산이다. 김씨는 "2년 전 매입 때보다 매매는 4억, 전세는 3억원가량 떨어졌다"며 "돌려줄 돈도 없고, 임차인으로부터 전화가 오지 않을까 노심초사하고 있다"고 토로했다.

최근 5년간 수도권에서 거래된 주택 매매 10건 중 3건은 전세보증금을 안고 집을 산 것으로 나타났다.

30일 국회 국토교통위원회 소속 박상혁 더불어민주당 의원실이 국토교통부로부터 받은 '수도권 임대보증금 승계 현황(2018년 1월~2023년 1월)' 자료를 분석한 결과 이같이 조사됐다. 자금조달계획서를 제출한 주택 중 임대보증금을 승계한 거래가 30%를 넘었다. 현재 규제지역에서는 주택을 살 때 금액에 상관없이 자금조달계획서를 제출해야 한다. 수도권 상당수 지역이 올초까지 규제지역으로 지정돼 자금조달계획서는 갭투자를 추정할 수 있는 근거가 된다.

■갭투자 성지 보니…용산, 여주, 인천

2018년 이후 올해 1월까지 수도권에서 자금조달계획서를 제출한 주택 매매거래는 총 142만8358건이다. 이 중 임대보증금 승계(갭투자) 거래는 44만347건으로 30.8%에 이른다.

지역별로는 서울의 갭 투자 비율이 39.1%이다. 10건 중 4건가량이 전세보증금을 끼고 매입한 거래다. 이른바 '노도강' 등 외곽지역보다 서울 핵심입지가 갭 투자 비율이 높았다. 5년간 갭투자 비율이 가장 높은 곳은 용산구로 56.6%였다. 이어 양천구(44.7%), 성동구(44.6%), 강서구(44.5%), 송파구(43.7%), 서초구(43.6%) 등의 순이다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석위원은 "매매가 상승을 기대하고 개발호재 지역에 갭 투자가 몰린 것 같다"고 분석했다. 경기에서는 여주시(49.4%), 성남 중원구(47.2%), 이천시(41.1%) 등이 갭투자 비율이 40%를 넘었다. 여주·이천의 경우 지난 2022년 전세가 비율이 80%대 후반까지 치솟던 곳이다. 실제 여주역푸르지오클라테르 전용 84㎡의 경우 2022년 5월 당시 매매·전세가 차이가 2000만원밖에 되지 않았다. 인천에서도 전세가 비율이 높았던 지역에서 갭투자가 성행했다. 남동구(43.3%), 계양구( 42.5%) 등이 40% 이상의 갭투자 비율을 보였다.

■빌라 공시가 하락… 파산 도화선

다만 올해 매매·전세가 동반 추락으로 갭투자 파산 경고음도 커질 전망이다. 전문가들도 갭투자 후유증이 서서히 나타나고 있다고 입을 모은다.특히 전세가격이 급등했던 2020년과 2021년에 거래된 갭 투자의 후폭풍이 만만치 않을 것으로 우려하고 있다. 당시 전세가율은 70~80%대로 갭투자 붐이 일던 시기다.

실제로 지난 2021년 8월 화성시 동남훼미리 아파트 전용 39㎡의 경우 매매가는 8500만원, 전세는 7000만원으로 1500만원만 주면 한 채를 구입할 수 있었다. 현장에서는 때아닌 '내용증명' 붐이 일고 있다.

노원구 상계동 한 중개업소 관계자는 "세입자들이 보증금을 돌려받지 못할 것을 대비해 일단 내용증명을 발송하고 있다"고 상황을 전했다. 서초구 방배동 중개업소 관계자도 "8월 만기인데 지금 내용증명을 보내 집주인을 압박(?)하는 세입자가 꽤 많다"며 "예전에 볼 수 없었던 풍경이다"라고 말했다.

설상가상으로 빌라 공시가격 하락이 갭투자 파산을 부추길 것이란 우려도 나온다. 공시가격 하락으로 빌라의 경우 전세보증보험에 가입하려면 가격을 낮춰야 하기 때문이다. 업계 추산에 따르면 현재 3억8000만원에 전세 놓은 빌라의 경우 보증보험 가입 대상이 되려면 3억원으로 내려야 한다.

박진백 국토연구원 부연구위원은 "공시가격 하락으로 빌라 전셋값의 하락폭이 깊어질 수 있"며 "빌라 갭투자 부실이 아파트로 확산되면 전체 주택시장을 위험(디폴트)에 빠트릴 수 있다"라고 우려했다.

김덕례 주택산업연구원 실장은 "역전세, 갭투자, 공시가격 하락 등이 맞물려 시장이 더욱 큰 쇼크를 받을 수 있다"며 "지금이라도 이에 대한 세부 분석과 대책이 필요하다"고 강조했다. .