[영상]"대출이자 대신 내드려요"집주인-세입자 뒤바뀐 갑을? 역전세 파장

고금리 여파에 매매시장 침체까지...'역전세' 발생
보증금 못 돌려주는 집주인, 세입자에 '역월세' 제안
표준거래양식 없는 대신 계약서에 대항력 명시해야

편집자주
뉴스는 끊임없이 쏟아지고, 이슈는 시시각각 변합니다. ‘h알파’는 단편적으로 전달되는 이야기들 사이의 맥락을 짚어주는 한국일보의 영상 콘텐츠입니다. 활자로 된 기사가 어렵고 딱딱하게 느껴질 때, 한국일보 유튜브에서 ‘h알파’를 꺼내보세요.

요즘 세입자 구하기가 하늘의 별따기라고 합니다. 1년 사이 폭락한 집값에 전셋값도 마찬가지로 급락했기 때문인데요. 신규 전셋값이 계약 당시보다 밑도는 '역전세' 상황까지 발생하고 있습니다. 최근엔 보증금을 낮춰 재계약하는 '감액 갱신 계약'부터 집주인이 세입자의 대출 이자를 대신 갚는 '역월세' 계약도 활발하게 이뤄진다고 합니다.(▶전세 갱신 3건 중 1건은 '감액계약'... 세입자 갱신권 아껴)

역전세에 역월세 열풍까지 맞물린 이 상황, h알파에서 정리했습니다.

최고 수준으로 치솟은 전세대출 금리 후폭풍

앞서 우리나라에 역전세 상황이 닥쳤던 건 크게 세 번 정도입니다. 1997년 IMF시기와 2008년 미국발 금융 위기로 인한 부동산 버블 붕괴, 2018년 정부의 대출 규제와 주택 과잉 공급으로 인한 역전세 상황이 있었습니다. 그리고 네 번째로 닥친 이번 역전세의 가장 큰 원인은 '고금리'입니다. 전세대출 금리가 10여 년 만에 최고 수준으로 치솟으면서, 대출 이자가 부담스러운 세입자들이 전세 대신 월세를 택하면서 전세 수요가 크게 줄어든 것입니다.

보증금 못 돌려주는 집주인, 세입자에 이자 '역월세' 제안

이같은 역전세 상황은 계약 형태마저 바꾸고 있습니다. 전세 계약이 만료된 세입자는 전셋값이 떨어진 만큼 보증금을 낮추거나, 같은 가격으로 더 좋은 집을 구하고 싶을 것입니다. 집주인 입장에서는 새 세입자를 구하기 힘드니 어떻게든 기존 세입자와 계약을 연장하고 싶습니다. 때문에 기존 세입자가 계약 갱신을 할 때 보증금 일부를 돌려받거나, 보증금 마련이 여의치 않은 집주인이 차액을 나눠 돌려주거나 세입자 대신 대출이자를 내는 '역월세' 현상이 생기게 된 것입니다.(▶"더 살 테니 1억 돌려줘요"... '갑'이 된 세입자 '감액 갱신' 봇물)

표준거래계약서 없는 역월세, 어떻게 해야 할까?

단, 역월세는 집주인과 세입자 사이 합의로 체결되는 개인 간 거래라 표준거래양식이 존재하지 않습니다. 전문가들은 계약서를 새로 쓰거나 확정일자를 새로 받을 필요는 없지만 ①계약서에 기존 계약의 '대항력을 유지'한다는 내용을 명시해야 하고 ②집주인이 돈을 주지 않을 경우를 대비해 지급일과 지급 금액, 이자 지급 밀릴 시 단서도 확실하게 해두어야 하며 ③이자제한법에 따라 이자는 집주인과 세입자 간 합의 하에 연 20% 내로 설정하는 것이 좋다고 조언합니다. (▶돈 돌려받는 '역월세', 계약서에 '이것' 꼭 넣으세요)

세입자가 갑? 전세 시장 구조적 문제에서 발생

역전세 대란과 관련해 가장 많이 나오는 얘기 중 하나가 바로 "세입자가 갑이 됐다"는 것입니다. 전세가격을 낮춰달라, 역월세를 달라는 등 결정권이 세입자에게 주어졌다는 인식 때문인데요. 그러나 전문가들은 이같은 상황은 짧은 기간 내에 부동산 가격이 수억 원씩 오르내리고, 임대인이 다음 세입자의 보증금으로 이전 세입자의 보증금을 돌려 막는 우리나라 전세 시장의 구조적 문제에서 발생한다고 지적합니다.

최황수 건국대 부동산학과 겸임교수는 "막대한 보증금액을 내고 임차를 하는 제도를 유지하고 있는 나라는 한국뿐"이라며 "(현재 상황은) 과도한 보증금액이 투입되어야만 하는 임차 시장이 완전한 월세 임대차 구조로 가는 과도기"라고 설명했습니다.

역전세, 역월세에 관한 더 자세한 이야기가 궁금하다면?

※h알파 유튜브 영상 보러 가기(https://bit.ly/3RrDmye)

연출 김예원·최희정/ 구성 제선영/ 진행·취재 한소범/ 촬영 최희정·안재용·권준오/ 영상편집 김예원·최희정/ 인턴PD 김예원·이상찬·권준오

한소범 기자 beom@hankookilbo.com
최희정 PD yolohee@hankookilbo.com
제선영 작가 seonyeong.je@hankookilbo.com

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