분양가상한제 개선..이주비 이자 등 반영, 분양가 최대 4% 오를 듯

6.21 부동산 대책

정부가 ‘6·21대책’에서 시장 정상화 방안으로 내세운 정책들은 공급 확대를 위한 걸림돌인 분양가 규제 완화와 내 집 마련 실수요자를 위한 세제 지원에 초점이 맞춰져 있다.

특히 분양가 규제 완화는 최근 급등하고 있는 건설자재 값과 재개발재건축 등 정비사업 추진과정에서 발생하는 각종 비용을 분양가에 반영해 달하는 주택건설업계의 요구를 반영한 결과로 보인다.

정부는 이번 조치를 통해 이르면 8월 중 발표할 ‘250만 채+α’의 주택공급 계획에 속도를 높일 수 있을 것으로 기대하고 있다. 하지만 새 아파트 분양가 상승 등과 같은 부작용이 걸림돌로 작용할 수 있다는 우려도 있다.

분양가 규제 완화…비용 인정 대상 확대

분양가 규제 완화 방안은 분양가 상한제와 고분양가 심사제 관련 제도 개선이 핵심이다.

정부는 우선 분양가 상한제 개편과 관련해 분양가를 산정할 때 세입자 주거 이전비와 영업손실 보상비, 명도 소송비, 이주비에 대한 금융비, 총회 운영비 등을 필수 경비로 인정해 반영해주기로 했다.

도심에서 추진되는 재개발 재건축은 조합원의 의견을 모으고, 기존 거주자의 이주 등과 같은 절차가 필수적이다. 하지만 지금까지 이런 과정에서 투입되는 비용을 분양가에 반영할 수 없었고, 조합이나 건설사들의 불만을 불러왔다.

주거 이전비의 경우 세입자는 가구당 4개월 가계지출비(4인 기준통상 2100만 원)를, 현금청산 소유자는 가구당 2개월분의 가계지출비가 반영 대상이다.

영업손실 보상비는 휴업의 경우 4개월 내 영업이익과 이전 비용과 이전에 따른 영업이익 감소액을, 폐업하는 경우 2년 분 영업이익과 영업용 고정자산 등의 매각손실액을 각각 반영하기로 했다.

명도소송비는 소송에 들어간 변호사 수임료와 법인 인지대 등의 실제 비용이 포함된다.

조합원 이주 비용 조달을 위한 이주비 대출이자는 대출 계약상 실제 발생한 이자 비용을 반영하되 분양가의 급격한 상승을 막기 위해 표준 산식으로 상한을 설정하기로 했다. 표준 산식은 ‘종전 자산가×해당 사업장 소재지 주택담보대출비율(LTV)×대출 기간×한은 예금은행 가중평균 주택담보대출 금리’를 적용한다.

조합의 의사결정을 위한 총회, 대의원회의, 주민대표회의 등의 운영비도 필수 비용으로 인정해주기로 했다. 다만 조합마다 정비사업 규모나 사업 지속기간 등이 제각각이어서 조합 운영비는 총사업비의 0.3%를 정액으로 반영하기로 했다.

국토부는 이런 비용 등을 반영할 경우, 분양가가 1.5%에서 최대 4% 정도 상승할 것으로 추정했다.
분양가 규제 완화…자재값 상승분 건축비에 반영

국토부는 최근 급등하는 건설자재 값을 반영하는 방식으로 기본형 건축비 산정·고시 제도도 바꾸기로 했다.

현재 기본형 건축비는 매년 3월과 9월 두 차례 정기 고시하게 돼 있다. 여기에 고시 3개월 뒤 주요 자재가격이 15% 이상 변동되면 재고시한다. 하지만 최근처럼 자재가격이 급등하면 경우 제대로 이를 반영하지 못해 한계가 있다는 지적이 나왔다.

정부는 이를 해소하기 위해 2007년 제도 도입 이후 한 번도 바뀐 적이 없는 건축비 반영 자재 품목을 교체하고 추가하기로 했다.

현재 반영 품목은 레미콘, 철근 PHC 파일, 동관 등 4개이다. 이 가운데 사용 빈도가 낮은 PHC 파일과 동관을 빼고 대신 창호유리, 강화합판 마루, 알루미늄 거푸집을 추가해 5개로 늘렸다.

또 가격이 15% 상승하는 때 이외에도 기본형 건축비 비중이 높은 2개 자재(레미콘·철근)의 가격 상승률이 15% 이상이거나 나머지 3개 자재(유리·마루·거푸집) 상승률이 30% 이상이면 기본형 건축비를 조정하기로 했다.

주택보증공사(HUG)의 고분양가 심사 때에도 자재비 급등 요인을 반영해 ‘자재비 가산제도’가 도입된다. 자재비 가산은 최신 기본형 건축비 상승분에서 최근 3년간 평균 상승분을 제외한 비율로 산정한다. 기존 방식으로 정한 분양가가 5억 원에다 자재비 급등 가산분(0.32%)을 추가로 반영해 5억160만 원이 최종 분양가가 되는 식이다.

이밖에 한국부동산원에 ‘택지비 검증위원회’가 신설된다. 감정평가기관이 산정한 택지비를 부동산원이 단독으로 검증하는 과정에서 검증 기준이 구체적이지 않고 검증이 주관적으로 이뤄진다는 불만을 해소하기 위한 조치다.
분양가 규제 완화…HUG 심사제 보완

HUG의 고분양가 심사에서 시세 비교를 위한 ‘인근 사업장’의 기준도 바뀐다. 현재는 500ｍ 이내, 준공 20년 이내, 사업 안정성·단지 특성 유사성 등을 반영하게 돼 있다. 이 가운데 준공시점은 10년 이내로 좁혀진다. 준공시기에 따라 가격 편차가 크다는 지적을 반영한 결과다.

고분양가 심사과정에서 활용된 세부 평가 기준과 배점이 모두 공개되고, 이의신청 절차도 신설된다. 다만 분양 지연 등을 방지하기 위해 이의신청은 심사가격 통보 후 7일 이내, 인근 시세 대비 70% 이하인 경우에만 가능하다.

이번 제도 개선책은 현 시점에서 입주자 모집 공고가 이뤄지지 않은 사업장부터 적용된다. 따라서 일반분양물량이 5000채에 육박하는 서울 강동구 둔촌주공도 적용 대상이 된다.
모든 생애최초 주택구입자, 취득세 200만 원까지 면제

생애최초 주택구입자에 대한 취득세 감면제도가 확대된다. 주택 임대 수요자를 주택 구매자로 유도하기 위한 대책으로 풀이된다.

현재는 부부 합산 연 소득 7000만 원 이하 가구 중에서 수도권 4억 원·비수도권 3억 원 이하 주택을 구입하는 때에만 주택가격에 따라 취득세를 감면하고 있다. 1억5000만 원 이하 주택이면 전액, 이를 초과하면 50％가 각각 감면된다.

이는 2020년 7월 제도 시행 당시 주택 중위가격을 반영한 것이다. 하지만 이후에 전국 아파트값이 급등하면서 실효성이 떨어진다는 지적이 계속됐다.

이에 정부는 생애최초 주택자라면 누구나 취득세를 면제해주기로 했다. 다만 취득세수의 감소로 우려되는 지방재정 악화를 막기 위해 감면 한도는 200만 원으로 제한된다.

이를 위해서는 ‘지방세특례제한법’ 개정이 필요하다. 결국 법 개정 때까지 공백이 생길 수 있다. 이를 막기 위해 정부는 이번 발표 이후부터 법 개정 시점 사이에 생애최초 주택을 구입하고, 관련 법에 따라 취득세를 낸 경우 법 개정 이후 차액을 환급해주기로 했다.

이번 조치로 수혜 가구는 연간 12만3000가구에서 약 25만5000가구로 2배 이상 늘어날 것으로 정부는 추정했다.

한편 정부는 종부세와 관련해서는 세율 조정을 포함한 근본적인 개편방안을 7월까지 확정하고, 세법 개정안에 반영하기로 했다. 올해분 종부세 고지분부터 적용하겠다는 의미로 풀이된다.

황재성 기자 jsonhng@donga.com