도입 2년만에 수술대 오르는 임대차3법..전셋값 안정화될까

임대차3법 시행 1.7년만에 서울전세값 1.7억 올라
7월 '2년차' 전세가 상승 전망..개선방안 필요
"폐지로 시장안정화 기대 어려워..절충안 찾아야"

[이데일리 오희나 기자] 전셋값 상승 주범으로 꼽히는 임대차3법이 도입 2년만에 수술대에 오를 것으로 보인다. 윤석열 대통령 당선인이 가장 먼저 손볼 부동산 정책으로 ‘임대차3법’을 꼽으면서 개편방향에 관심이 쏠린다. 하반기 임대차3법으로 예견된 ‘전세대란’이 일어나지 않을 수 있을지 관심이다.

[이데일리 방인권 기자] 서울 송파구의 한 아파트 단지 내 공인중개업소에 아파트 시세표가 붙어 있다.

15일 한국부동산원에 따르면 2월 기준 서울 평균아파트 전세가격은 6억3362만원을 기록했다. 임대차법 시행 이후 2020년 7월 4억6458만원이던 평균 전셋값은 1년7개월여만에 1억6904만원 올랐다. 문재인 출범 직후인 2017년 5월 3억8414만원이던 평균 전셋값이 3년2개월동안 8044만원 올랐지만 임대차법 시행 이후에는 이전 상승폭의 2배 가량 더 치솟은 셈이다. 이러한 상승세에 금리 인상까지 맞물리면서 ‘전세의 월세화’ 비중도 빠르게 늘어나기도 했다.

계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제를 골자로 하는 임대차3법은 지난 2020년 7월 도입됐다. 세입자의 주거권 보장과 임대차 시장의 투명성 제고를 목적으로 도입됐지만 전세매물이 급감하고 전셋값이 급등하는 등 부작용이 속출했다.

업계에서는 윤 당선인이 임대차3법 전면 재검토에 나설 것으로 보고 있다. 윤 당선인은 지난 2월3일 TV토론에서 “내집이든 전셋집이든, 일단 집을 구하는 데 걸림돌이 되는 제도들을 제거해야 할 것”이라며 “오는 7월이면 임대 기간이 만료돼 전세값 상승이 예상되니 임대차3법을 개정할 것”이라고 말한 바 있다.

다만 급격한 제도변화에 따른 혼란을 줄이기 위해 전면 폐지보다는 개정을 통해 보완 장치를 마련할 것으로 전문가들은 예상하고 있다. 현재 2+2년 임대차 의무기간을 조정하거나 임대인에게 세제 혜택 등 인센티브를 통해 시세보다 저렴한 가격에 공급이 이뤄질 수 있도록 유도하는 방안 등이 거론된다.

전문가들은 오는 7월은 새 임대차법 시행 2년차를 맞아 전세가 상승이 예상되는 만큼 시장 혼란을 최소화할 보완책 마련이 시급하다고 입을 모은다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “임대차 시장은 매매시장보다 더 실수요자 위주의 시장이기 때문에 조심스럽게 접근해야 한다”면서 “단순히 폐지한다고 해서 하반기 당장 전세시장 안정화를 기대하기 어려울 것”이라고 말했다.

이어 “전면폐지는 임대차법을 유지하고 있던 임대인·임차인들이 선의의 피해자가 될 수 있다”면서 “임대차 시장은 수급불균형이 원인이기 때문에 서울과 수도권에 충분히 공급이 이뤄질 수 있도록 공급대책을 조속히 시행해야 할 것”이라고 제언했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “임대차3법을 개정한다고 해서 기존에 올랐던 전세값이 하락할 가능성은 적다”면서 “이미 올라버린 전·월세 가격은 경직성이 있어 다시 제도로 안정화시키기에는 한계가 있다”고 지적했다. 그러면서 “갱신기간과 인상률의 범위만 정해 놓고 개인들이 범위안에서 선택적으로 활용하는 절충안으로 개정하는 것이 부작용을 더는 방안이 될 수 있다”고 말했다.

오희나 (hnoh@edaily.co.kr)