"부동산 취득-보유-매도 물길 터야 시장 정상화"

[새정부에 바란다] 부동산정책편②
文정부, 수요억제로 집값 조정하려 했으나 실패
거래세 완화해 재고매물 시장 나오도록 유도
등록임대사업자 혜택 줘야 임대시장 안정화 돼

[이데일리 강신우 기자] 부동산 거래절벽이 심화한 가운데 새 정부에서는 문재인정부의 주택정책을 상당 부분 손봐야 한다는 목소리가 나온다. 수요억제책 위주의 고강도 규제로 공급은 적은데 반해 수요가 억눌려 시장이 왜곡됐다는 진단에서다.

“과도한 세금, 고강도 대출규제 완화 필요”

9일 이데일리가 부동산시장 전문가들에게 ‘새 정부에 바라는 부동산정책’에 대해 물은 결과 부동산 취득부터 보유, 매도에 이르기까지 세금 부담을 덜고 대출규제도 완화해야 한다는 주문이 주를 이뤘다.

꾸준한 공급 시그널과 함께 거래세를 낮춰 부동산 거래의 숨통을 틔우고 다주택자의 혜택을 돌려 줘 민간임대주택을 활성화해야 매매와 임대시장 모두 정상적인 안정화를 꾀할 수 있단 이유에서다. 다만 다주택자에 대한 보유세는 유지 또는 강화해 투기적 요소를 차단할 필요가 있다는 조언도 나온다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “조세와 금융은 수요에 영향을 주는 주요 요인이다. 이들이 가진 원칙이 있는데 이를 훼손하면서까지 집값을 조정하는 수단으로 써왔다”며 “시장이 안정됐다고 해도 수요 억제만으로는 건강하지도 지속 가능하지도 않은 시장”이라고 진단했다. 이어 “과도한 세금과 고강도 대출규제는 완화할 필요가 있다”고 했다.

서울 영등포구 63스퀘어 빌딩에서 바라본 아파트 단지 모습. (사진=뉴시스)

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “주택거래가 정상화하기 위해서는 거래세와 양도세를 완화하는 방향으로 가야한다”며 “다만 다주택자가 투기 성격으로 집을 추가 구매하는 것을 차단하기 위한 취득세 강화 정책은 유지하되 일시적 양도세 완화 등 재고 매물이 시장에 나올 수 있도록 유도하는 방안을 마련해야 매물 잠김 현상이 사라질 것”이라고 했다.

[이데일리 김일환 기자]

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “부동산 취득, 보유, 매도 등 전 단계에 걸쳐 현실을 반영한 보완이 필요하고 대출 역시 가계부채 총량이나 대출 증가속도에 맞춰 점진적인 완화를 해야 주택 거래가 다시 활발해질 것”이라며 “거래 활성화한 가운데 집값이 안정화하는 방향으로 가야 정상적인 시장이라고 할 수 있다”고 말했다.

앞서 문 정부는 2020년 7.10부동산대책을 통해 다주택자에 대한 세부담을 강화했다. 구체적으로 종부세율은 기존 2주택 이하 0.6~3%, 3주택 이상 0.8~4%이던 것을 1.2~6%까지 1.5배 인상했다. 또한 양도세는 기본세율 6~40%에 보유 주택 수에 따라 최대 30%포인트 인상했고 취득세도 주택 수에 따라 최대 12%까지 끌어 올렸다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “양도세를 완화해 다주택자가 집을 팔게 하고 종부세는 재산세에 포함시켜 누진과세 체계로 바꿔야 한다”며 “보유세 또한 조세반발로 이어질 수 있어서 상승 속도를 조절할 필요가 있다”고 강조했다. 대출규제와 관련해 그는 “생애최초 주택구입자는 대출 규제를 완화해야 한다”고 덧붙였다.

다주택자 규제로 민간임대 축소 우려

다주택자 규제로 민간임대 시장이 쪼그라든 측면이 있기 때문에 다주택자 규제 문제는 시장구조와 연계해서 다뤄야 한다는 목소리도 있다.

정부는 지난 7.10대책에서 의무임대기간이 5년 이하인 등록임대 사업자를 강제말소하면서 종부세 합산 배제 혜택이 사라지면서 160만채인 임대주택의 절반인 82만여 채가 사라지게 됐다. 종부세 합산 배제혜택은 임대료를 5% 이상 올리지 못하는 등의 의무를 지켜야 하는 임대사업자에 대한 세제 혜택이었다.

김 실장은 “우리나라는 공공임대가 모든 임차인의 주거안정을 보장할 수 없기 때문에 다주택자에게 취득세나 보유세 완화 등의 혜택을 주면서 제도권으로 편입해 임차인이 효용을 누릴 수 있게끔 해야한다”고 강조했다. 이은형 연구원도 “다주택자는 시장에 임대주택을 공급하는 역할을 하기 때문에 무조건적인 규제 강화보다는 제도권에서 임차인에게 주거 안정을 위해 기여할 수 있도록 유도해야 할 것”이라고 했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “다른 나라에서는 다주택자의 임대사업 자체를 죄악시 하지 않는다. 자본주의 사회에서는 당연하다”며 “노후인구가 늘어나는데 임차수익을 통한 노후자금 마련을 위해서도 민간임대사업 활성화가 필요한 부분”이라고 했다.

강신우 (yeswhy@edaily.co.kr)