[편집자주]대출 규제와 금리 인상으로 집값 상승이 주춤한 가운데 임대수요가 상대적으로 늘어나 전세가격이 상승세를 타고 있다. 매매가 상승세는 멈췄지만 전세가 상승은 오를 일만 남았다는 전망도 많다. 매매가 대비 전세가 비율(전세가율) 상승으로 ‘갭투자’(전세를 끼고 주택을 매입)가 늘어날 것이라는 우려도 커진다. 갭투자는 곧 ‘깡통 전세’ 문제로 이어져 세입자를 위험에 빠뜨리는 원인이 된다는 점에서 또 다른 불안요소가 된다. 전세에 대한 부담이 커지자 월세로 돌아서는 임대수요도 증가하고 있다.
지난 2월13일 서울시 강남구의 한 부동산 공인중개사 사무소에 붙어진 아파트 매물 가격표 앞으로 시민이 지나가고 있다/사진=뉴스1
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◆기사 게재 순서 (1) 매매 1억 내리고 전세 3억 올랐는데… 전세살이 고(Go)?
(2) “전재산인 보증금 떼일 수도 있다니”… 갭투자 경고음
(3) 전세 빼서 ‘월세’로 가는 세입자들?
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#. 서울 강남구 역삼동에 소재한 A아파트는 대부분 주택형의 매매가(2억~2억1000만원)와 전세가(2억원) 차이는 채 1000만원이 안된다. 원룸 형태의 소형 주택형으로 구성된 나홀로 아파트로 사실상 취·등록세 등 관련 세금만 내면 전세를 끼고 구입이 가능한 수준이다. 올 2월 실거래가 기준으로 매매 시세 1억5000만~1억7700만원인 경남 김해시 관동동의 B아파트 59㎡(전용면적)의 전세가는 1억5000만~1억7000만원으로 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 거의 100%에 육박한다.
전세금이 매매가에 근접해 자칫 보증금을 돌려받지 못할 수 있는 ‘깡통전세’ 물건들이 늘고 있다. 이 같은 ‘깡통전세’는 아파트도 있지만 빌라(다세대·연립주택)나 오피스텔 등에서 만연하며 상대적으로 내 집 마련 등에 취약한 주거 약자들을 울리고 있다. 특히 분양이 잘 안되는 신축빌라는 물론 최근엔 오래된 빌라까지 전세보증금을 매매가보다 더 받는 사례도 빈번하다. 이 같은 물건들 중에는 길지 않은 시기에 경매로 넘어가는 경우도 적지 않다. 일단 전세가가 매매가에 근접하거나 오히려 비싼 경우 경매가 진행되면 세입자는 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 낭패를 겪을 수밖에 없다.
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신축빌라 20%, 매매가보다 전세금 높아… 전세금 미반환 사고 급증
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부동산 플랫폼 다방이 지난해 지어진 신축 빌라의 전세 거래 6642건을 조사한 결과 27.8%인 1848건의 전세가율이 90%를 넘는 것으로 나타났다. 특히 전세보증금이 매매가와 같거나 더 높은 경우는 5채 중 1채에 달했다. 이처럼 전세가율이 지나치게 높은 경우 보증금을 떼일 가능성이 상대적으로 높다.
주택도시보증공사(HUG)에 따르면 2021년 전세금 반환 보증사고 건수는 2799건으로 전년대비 24% 증가했다. HUG가 집계를 시작한 2015년 이래 최대치다. 보증금 반환 사고의 주된 원인은 역시 ‘깡통전세’다. 전세가율이 90%를 넘는 경우 매매가격이 조금만 떨어져도 세입자가 전세 보증금 돌려받기가 쉽지 않다. 말그대로 ‘갭투자’(전세 끼고 주택 매수)의 폐해다.
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전세가율 상승세 계속될까
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지난해 12월 65.9%였던 전국 아파트 전세가율은 올 1월엔 66.0%를 기록했다./그래픽=김은옥 기자
KB국민은행의 주택가격 동향에 따르면 지난 1월 전국 아파트 전세가격 상승률(0.33%)이 매매가 상승률(0.32%)을 앞섰다. 전세가율이 오름세로 돌아선 것이다. 서울시내 아파트 전세가율은 지난해 11월 54.48%에서 12월 54.54%로 소폭 오른 뒤 올 1월엔 54.59%로 2개월 연속 증가했다. 지난해 12월 65.9%였던 전국 아파트 전세가율도 올 1월엔 66.0%를 기록했다. 단독과 연립주택 등을 포함한 전국 전세가율은 같은 기간 62.8%에서 62.9%로 상승했다.
올해도 전세 시장은 상승 기조가 이어질 것이란 게 전문가들의 예측이다. 분양 물량과 사전청약 물량을 기대하는 수요자들이 무주택자 자격으로 임대차 시장에 머물 것이란 관측이 제기된다. 특히 이사철엔 수요 증가로 인해 전세가 상승률이 높아질 것이란 예상이 두드러진다. 임병철 부동산R114 수석연구원은 “봄 이사철이 되면 신혼부부나 지방에서 온 학생·직장인들이 전세 매물을 찾는 경우가 늘어날 것”이라고 내다봤다.
전문가들은 주택임대차보호법의 계약갱신청구권 만료 시점이 전세가 상승에 영향을 줄 것이라고 입을 모은다. 김효선 NH농협은행 WM사업부 All100자문센터 부동산수석위원은 “오는 7월이면 전·월세 계약갱신청구권이 만료돼 가격이 오른 전세 매물이 시장에 풀릴 가능성이 높다”며 “전세가 상승은 자연스럽게 전세가율을 끌어올릴 것”이라고 내다봤다.
일부에선 고가 전세의 월세화 현상이 나타날 것이란 분석도 나왔다. 김효선 위원은 “고가 아파트나 업무밀집지역의 경우 전세의 월세화가 빠르게 진행되고 있는 만큼 전세가는 오르지 않고 전세가율도 낮아질 수 있다”며 “전세 보증금 증가분만큼 월세로 전환하는 경우가 늘어날 것으로 보인다”고 설명했다. 강남3구(강남·서초·송파)나 마포구, 중구, 영등포구 등이 이에 해당한다.
반면 매매가는 당분간 관망세가 이어질 것이란 예측이다. 임병철 연구원은 “현재 집값이 고점이란 인식과 함께 대선 후보들의 공급 확대 공약으로 인해 수요자들의 관망세가 이어지고 일부에선 하향 조정될 수 있다”고 말했다.
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전세가율 상승, 갭투자 증가로 이어질 수 있어
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매매가가 주춤한 가운데 전세가가 오르면서 전세가율이 높은 지역을 중심으로 갭투자가 성행할 수 있다는 지적이 나온다./사진=뉴시스 DB
매매가가 주춤한 가운데 전세가가 오르면서 전세가율이 높은 지역을 중심으로 갭투자가 성행할 수 있다는 지적이 나온다. KB국민은행의 주택가격 동향에 따르면 지난 1월 아파트 전세가격 상승률(0.31%)은 1년 만에 매매가격 상승률(0.23%)을 추월했다. 서울시내 아파트 전세가율도 지난해 11월부터 2개월 연속 오름세다. 이 같은 추세가 지속될 경우 수요자들이 은행 대출보다 갭투자를 선택할 가능성이 높다는 분석이다. 대출규제 강화, 금리 인상, 집값 고점 신호가 겹치면서 단순 매매보다 유리하다는 판단 때문이다.
하지만 법인이나 외지인 등 투기적 수요의 갭투자나 매매가 하락으로 인한 깡통전세일 경우 보증금 미반환이 상대적으로 늘 수 있다는 우려도 제기된다. 국토교통부에 따르면 2020년 7월부터 2021년 9월까지 저가 아파트(공시가격 1억원 이하)를 매수한 법인·외지인 거래 건수는 모두 8만9785건이었다. 이들 거래 건수 중 법인·외지인의 거래비중은 이 기간 29.6%에서 51.4%로 21.8%포인트 증가했다.
이들의 매수 비용 중 자기자금 비율은 29.8%에 불과한 반면 임대 보증금 승계금액 비율은 59.9%에 달했다. 국토부 관계자는 “일부 법인과 외지인이 저가 아파트를 갭투자로 매집해 거래가를 높이고 단기간에 실수요자에게 매도해 높은 시세차익을 얻었다”며 “거래 금액 가운데 임대 보증금 비율이 높아 향후 집값 하락 시 ‘깡통전세’ 우려도 있다”고 지적했다.
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노유선 기자 yoursun@mt.co.kr <저작권자 ⓒ '성공을 꿈꾸는 사람들의 경제 뉴스' 머니S, 무단전재 및 재배포 금지>
