반포1동 빌라촌도..오세훈표 재개발 추진

신축 빌라 곳곳에 들어서
기존 방식 재개발 막히자
강남 첫 '모아타운' 선회
용적률·노후도 기준 완화
'분양가 상한제' 제외 혜택도
다주택자 동의 여부 변수

모아타운 사업 신청을 추진 중인 서울 서초구 반포1동 일대 빌라촌. 맞은편에 반포자이아파트가 보인다. [이승환 기자]

서울 서초구 반포1동 일대 빌라 소유주들이 '모아타운' 사업 신청을 추진하고 있다. 모아타운은 블록 단위 '모아주택'을 묶어 대단지 아파트처럼 관리하는 모델로, 오세훈 서울시장이 노후 저층 주거지의 새 정비모델로 내세우고 있다. 최근 강남구 일원동, 서초구 양재동 등에서 신속통합기획 재개발과 도심공공주택 복합사업 추진을 저울질하면서 관(官) 주도 공공참여개발에 소극적이었던 강남권에서도 관심이 커지는 모습이다.

13일 정비업계에 따르면 반포1동 빌라 지역은 최근 소유주들이 모여 인터넷 카페를 만들고, 단체 대화방을 통해 모아타운 신청을 논의 중이다. 서초구에도 관련 문의를 한 것으로 알려졌다.

모아타운은 모아주택과 함께 서울시가 추진 중인 저층 주거지 개발 모델이다. 기본적으로 대규모 재개발이 어려운 지역을 대상으로 한다. 모아주택은 가로주택정비 등 소규모주택정비사업을 활용해 다가구·다세대주택 소유자들이 개별 필지를 모아 블록 단위로 적정 규모(1500㎡) 이상 중층 아파트를 개발하는 개념이다. 모아주택 사업이 집단 추진되는 10만㎡ 미만 지역을 묶어 노후 주택 정비와 기반시설을 설치하는 모델이 모아타운이다.

반포1동 빌라 지역은 경부고속도로 잠원IC~반포IC 오른쪽에 있다. 지하철 7호선 논현역과 9호선 신논현역을 끼고 있고, 강남역 일대 상권에 가까워 입지는 매우 좋다는 평가를 받는다. 하지만 낮은 빌라 등이 밀집해 주거환경은 떨어진다. 제2종 일반주거지역으로 단독, 다가구, 다세대, 근린생활시설이 복잡하게 들어서 있기 때문이다.

그동안 일부 소유주 사이에서 재개발을 시도하는 움직임이 있었지만 사업성이 낮아 번번이 무산됐다. 이들 지역이 모아타운에 관심을 가지는 이유는 노후도 등 개발 제약 요건이 민간 재개발보다 약하기 때문이다. 실제 모아타운에서 요구되는 개별 소규모 개발 사업들의 노후도 요건은 '준공 20년 이상 57%'로 일반 재개발(준공 30년 이상 67%)보다 낮다. 2종 7층 용도지역 변경 시 의무적으로 부여되던 공공기여도 사라졌다. 조건에 따라 용적률 상한, 면적 확대, 분양가상한제 제외 등 혜택도 노릴 수 있다. 반포1동 일대 소유주들은 "반포1동 빌라촌은 새 건물이 우후죽순 생겨 민간 재개발 노후도를 맞추기는 사실상 불가능하다"며 "입지가 워낙 좋기 때문에 소규모로 개발해도 경쟁력이 충분하다"고 밝혔다.

그동안 강남권에서는 민간 개발을 선호하고 '공공'에 대한 거부감이 높았다. 하지만 최근 노후도·용도지역 등 여러 이유로 재개발 사업성이 좋지 않은 곳을 중심으로 공공이 일정 형태로 참여하는 개발사업에 대한 관심이 높아지고 있다. 반포1동 빌라촌이 모아타운 추진을 저울질하는 것처럼, 서초구 양재2동 1·2구역은 도심복합사업을 추진 중이다. 지난해 2·4대책에서 새로 도입한 도심복합사업은 역세권, 준공업 지역, 저층 주거지 등을 한국토지주택공사(LH) 등 공공 주도하에 고밀 개발하는 사업이다. 이 사업의 노후도 요건은 '준공 20년 이상 60%'다.

하지만 반포1동 일대 빌라 지역이 실제 모아타운 후보지로 연결되려면 넘어야 할 산이 아직 많이 남아 있다. 사업 신청에 필요한 주민 동의가 최대 변수다. 강남권에선 '공공'에 대한 거부감이 아직 남은 데다 모아타운 내에서도 사업 형태별로 주민동의 절차가 달라 추진 속도에 차이가 날 수 있기 때문이다.

반포1동 재개발을 추진하고 있는 주민 대표는 "이 지역은 60%가 단독·다가구 소유주로, 월세가 많게는 1000만원씩 나오는 사람이 많다"며 "대지 지분이 많은 소유자들의 경우 다주택을 받을 가능성이 큰데, 다주택자에게 부과된 양도세와 보유세 중과에 대한 제도 정비 없이는 소유주들에게 동의를 받아내기 어려울 것"이라고 말했다.

[손동우 부동산전문기자 / 유준호 기자]

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