날씨만큼 꽁꽁 얼어붙은 거래..거래절벽 속에 내년 집값은?

부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙었다. 대출규제 강화로 매수 심리가 위축한 데다 대통령 선거를 앞두고 관망세가 짙어진 영향으로 풀이된다. 내년에는 더욱 강력한 대출규제와 금리 인상 가능성, 정책 변수 등이 있어 당분간 거래절벽 분위기는 이어질 가능성이 높다. 다만 가격흐름은 지켜봐야 한다는 게 시장 전문가들의 의견이다. 서울에 새 아파트 공급이 올해보다 줄어 수급 불균형이 심화될 수 있고 새 정부의 부동산정책 방향성도 시장 가격에 영향을 줄 변수로 꼽히기 때문이다.

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서울 아파트 525건 매매 역대 최저 찍나…시장가격 변화는 지켜봐야

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서울부동산정보광장에 따르면 30일 집계 기준 서울 아파트 12월 매매건수는 525건으로 2020년 12월(7545건)보다 7020건(93%)이 줄었다. 글로벌 금융위기 직후인 2008년 11월(1163건) 거래량보다 낮을 가능성도 제기된다. 자치구별로 보면 강북구와 종로구가 각각 5건, 중구가 9건으로 거래량이 10건이 넘지 못하는 곳도 있다.

12월만 놓고 비교하면 △2017년 8550건 △2018년 1593건 △2019년 9627 △2020년 7547건으로 4년 평균 거래량은 6930건이다. 다주택자 대상으로 한 종부세 강화와 대출규제를 쏟아낸 2018년 9.13대책 이후 12월 거래량이 1593건으로 바닥을 쳤지만 2021년은 그 보다 거래량이 더 낮을 수 있다. 등록 신고기한(30일)이 있기 때문에 총 매매건수는 증가할 것으로 보이나 급격하게 늘어나긴 어렵다는 게 업계 중론이다.

내년에 더욱 강력한 대출규제와 금리인상이 예고돼 있어 매수심리 위축과 거래절벽은 이어질 전망이다. 하지만 거래량 감소가 시장 가격으로 이어질 지 여부는 지켜봐야 한다. 서울 아파트는 올 9월부터 거래량 감소가 눈에 띄었지만 일부 재건축 아파트를 중심으로 신고가가 속출했다. 내년에는 서울에 새 아파트 입주 물량이 줄면서 가격 상승 요인으로 작용할 것이라는 관측도 높다.

부동산R114가 건설업체의 입주자모집 공고를 토대로 조사한 자료에 따르면 서울 아파트 입주 물량은 2021년 3만2012가구였으나 2022년부터는 2만대로 떨어진다. 2022년 서울 입주 물량은 2만520가구로 2012년(2만336가구) 이후 10년 만에 최저치를 기록할 것으로 예측됐다. 2023년에도 2만3265가구로 2만가구대에 머물 것으로 집계됐다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "집값이 고점이라는 인식과 금융당국 대출규제 등이 매수심리 위축에 영향을 줬다"면서도 "대선 이후 새로운 정부의 부동산정책 변화 가능성이 열려있고 전세가격 불안과 대체 투자처도 부족한 상황에서 거래절벽을 부동산 시장 급락으로 연결해서 보기는 어렵다"고 진단했다. 함 빅데이터랩장은 내년 부동산 시장은 거래절벽 흐름 속에 상승세 둔화를 예상했다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "현재 다주택자들은 투자자체가 안되고 실수요자들은 대출규제로 돈이 없어서 집을 못 사고 있다"고 진단하면서 "수급 불균형 문제도 심각하다"고 판단했다. 고 교수는 "양도세 중과 규제 유예를 해서 다주택자들의 물량이 시장에 나오는지 여부가 부동산 가격 안정화에 영향을 줄 것"이라면서 "단기 공급이 이뤄지지 않으면 시장은 우상향으로 갈 수 밖에 없다"고 전망했다.

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배규민 기자 bkm@mt.co.kr

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