"분양가 4억원 대부터"..3기 신도시 '알짜' 하남 교산, 과천 주암 대해부 [매부리TV]

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안녕하세요 매부리언 여러분 매일경제신문사 손동우 기자입니다. 이번 시간은 지난 17일 발표된 3기 신도시 3차 사전청약에 대해서 다뤄보도록 하겠습니다.

Q. 이번 2차 사전청약에 대해 간단히 설명 부탁드려요

3차 사전청약은 4개 지구, 4100여 가구 규모에요. 1만1000가구였던 2차 사전청약보다 물량은 줄어들었습니다. 하지만 청약 대기자 분들은 이번 3차 청약이 본게임이라고 생각하시는 분들이 많은데요. 3기 신도시 중에 인기가 가장 많아서 원투 펀치라고 불리는 지역이 있어요. 바로 하남 교산지구와 과천 주암지구인데 이들이 3차 사전청약에 나옵니다. 이밖에 시흥 하중과 양주 회천지구에서도 청약 물량이 나올 예정입니다.

Q. 일정은 어떻게 되나요

11월18일에 지구별 입주자 모집공고가 떴고요. 12월1일부터 3일 사이에 특별공급이 진행됩니다. 12월6일부터 9일까지 1순위 청약이 진행되는데요. 6일과 7일엔 해당지역 거주자, 8일과 9일엔 경기도 및 수도권 거주자들이 청약을 진행할 예정입니다. LH청약센터 모바일앱이나 사전청약 홈페이지에서 청약이 진행될 예정입니다. 당첨자는 12월23일 일괄적으로 발표된다고 합니다.

Q. 청약은 자격도 매우 중요하잖아요. 자격이 안됐는데 청약 넣었다가 부적격자로 탈락하는 안타까운 사례도 많은데요

공급대상별 청약저축 및 자산요건은 모두 다릅니다. 하지만 대략적으로는 일반 공급 기준으로는 1순위가 되려면 무주택가구 세대주면서 24개월 24회 이상 납부해야 할 것 같습니다. 특별공급 중 기관추천과 신혼부부, 다자녀가구는 6개월 6회 이상 납부하면 문제는 없고요. 어쨋든 본인이 어떤 자격으로 넣는지 꼼꼼히 따져보시는게 좋을거 같아요. 또 하나. 공급유형에 따라 자산요건과 소득요건도 있으니 이 점도 꼭 확인하시는게 좋을 듯 합니다.

Q. 그렇다면 지구별로 하나씩 살펴볼까요.

이번에 나오는 지구 중 가장 관심을 끄는 곳은 역시 하남 교산지구입니다. 3기 신도시 중에서 가장 인기 있는 지역으로 매번 꼽혔거든요. 사전청약엔 A2 블록에서 1056가구가 나오는데요. 여기가 하남교산 지구에서도 꽤 알짜로 꼽히는 입지입니다. 5호선 하남시청역과 하남검단산역 사이에 있어서 둘다 접근하기가 좋거든요. 하남시청역으로는 또 3호선이 연장될 예정이고요. 또 하남시청을 중심으로 한 번화가랑도 가깝습니다. 신도시가 처음 입주할 때 주변 인프라가 많이 부족하다는 사실을 생각하면 정말 좋은 조건입니다. 또 북서쪽으로 건물이 낮고 덕풍천을 끼고 있어서 조망도 괜찮을거 같아요.

한가지 아쉬운 것은 전용84㎡, 즉 30평대가 없다는 거에요. 전용 51㎡, 55㎡, 58㎡, 59㎡ 이렇게 4개가 나옵니다. 51㎡는 보통 침실2개와 알파룸, 화장실 2개로 되어 있는데 작은 침실과 알파룸을 합쳐서 쓸 수 있게 설계될 거 같아요. 그런데 작은 침실 일반적으로 2번 침실이라고 하죠. 이게 크기가 작은 경우가 많아서 합치는게 낫다는 얘기가 많습니다. 전용59㎡는 일반 아파트 59㎡, 25평형과 같은 구조입니다. 침실 3개에 화장실 2개요.

가격을 보면 괜찮은거 같아요. 전용51㎡가 평균 4억2940만원, 전용55㎡가 4억5329만, 전용58㎡가 4억7780만원입니다. 하남미사신도시 25평 시세가 9억원에서 10억원 사이거든요. 교산신도시가 미사신도시보다 입지가 크게 떨어진다고 보긴 어렵기 때문에 또 신축일 테고요. 들어설 때는 가격적인 메리트는 거의 반값에 가깝다고 봅니다. 여긴 특히 신혼희망타운이 아닌 일반 공공분양이거든요. 신혼희망타운 전용 모기지 있잖아요. 청약 받은 이후 시세차익을 국가와 나눠야 하는거요. 그걸 안써도 되기 때문에 전용59㎡는 충분히 메리트가 있습니다. 또 대규모 택지지구라 수도권 거주자도 청약이 가능하다는 점 때문에 경쟁률이 어마어마 할거 같아요.

Q. 다른 지역 중에서 눈여겨 볼 만한 곳은 또 어디가 있을까요

과천 주암지구도 강남권과 가까워 수요자들 관심이 정말 높은 곳입니다. 렛츠런파크라는 경마공원 옆에 있는데 북쪽으로 양재천 넘으면 서초구 우면동이 바로 있어서 강남권과 정말 가까운 곳입니다. 우리가 알고 있는 과천 일반 시가지보다 서울쪽으로는 더 가까워요. C1, C2 블록에서 각각 884가구, 651가구가 나옵니다. 입지로 굳이 따지면 C2블록이 조금 더 낫지 않을까 생각됩니다. 서초구에서 내려오는 과천-우면산간 고속화도로에서 C2블록이 조금 떨어져 있거든요. 고속도로 접근성은 크게 차이가 나지 않기 때문에 조금 떨어져 있는게 나아 보이고요. 그리고 도시계획상 C1블록 아래쪽으로 유치원 초등학교 중학교가 들어설 예정인 것도 장점입니다.

문제는 가격인데요. 이거에 대해 말이 많습니다. 우선 과천 주암지구에선 전용 84㎡, 다시 말해서 30평대가 114가구가 유일하게 공급되는데요 이게 8억8640억원으로 추정 분양가가 나왔거든요. 지금 중도금 대출 안되는 기준선이 9억원인데, 1360만원만 높아져도 그 기준을 넘어버리는거에요. 저번에도 말씀드렸지만 사전청약 추정분양가는 본청약 가서 바뀔 수 있습니다. 국토부가 최대한 비슷한 수준으로 유지하겠다는 입장을 보이고 있지만요. 그래서 이거 공공분양인데 너무 비싼거 아니냐, 수요자들 대출이 안나올 수 있는데 이게 뭐냐라는 불만이 나오고 있습니다. 신혼희망타운 전용인 C1블록의 46㎡(188가구)와 55㎡(582가구)는 각각 4억9313만원과 5억8729만원입니다. 역시 신혼희망타운인 C2블록 전용 55㎡(622가구)가 5억9947만원이고요. 신혼희망타운도 가격적으로 장점은 있는데 아까 얘기했듯 신혼희망타운 전용 모기지 있잖아요. 청약 받은 이후 시세차익을 국가와 나눠야 하는거요. 이 모기지를 반드시 받아야 한다는 사실은 유념하셔야 할거 같아요. 또 하나 이곳은 당해지역 거주자들만 청약을 신청할 수 있어서 여기서 미달이 나야 수도 거주자까지 기회가 올듯 한데 물량 수준이나 이런 걸 볼 때 가능성이 아주 높아보이진 않습니다.

Q. 남은 지구도 간단히 소개 부탁드려요

과천이랑 하남 때문에 상대적으로 관심이 덜하긴 합니다. 시흥하중 지구와 양주회천 지구인데요 둘 다 신혼희망타운으로만 공급됩니다. 두 동네 사시는 젊은 신혼부부들이라면 관심을 가져보는게 좋을거 같아요. 전용 55㎡가 2억9361만원, 전용 56㎡가 블록별로 3억~3억1000만원에 추정 분양가가 나왔습니다. 양주회천은 3차 사전청약 물량 중 가장 가격이 저렴합니다. 전용59㎡ 기준으로 2억9185만원에 분양가가 책정됐습니다. 이곳은 신혼희망타운 전용 모기지를 의무적으로 가입하지 않아도 됩니다. 올해 말 기준으로 주택가격이 3억700만원을 넘는 곳만 이 수익공유형 모기지를 무조건 받도록 되어 있거든요. 이런 부분도 장점이라고 할 수 있습니다.

Q. 그런데 이번 사전청약도 당첨되려면 '하늘의 별따기'라는 의견이 있던데요

일반공급 물량이 턱 없이 부족해 특별공급에 해당하지 않는 무주택 실수요자에겐 내 집 마련의 꿈은 '그림의 떡'에 불과하다는 지적이 나옵니다. 사실 1차 사전청약부터 꾸준히 지적됐던 문제인데 이번에도 거의 신혼희망타운 물량이고, 공공분양 물량은 많지 않습니다.

Q. 신혼희망타운은 입주자격이 또 다르죠?

네. 혼인 기간이 7년 이내 또는 6세 이하의 자녀가 있는 무주택세대구성원, 혼인을 계획 중이며 모집공고일로부터 1년 이내에 혼인사실을 증명할 수 있는 무주택세대구성원, 6세 이하의 자녀가 있는 한부모 무주택세대구성원이 대상입니다. 혼인 2년 이내 및 예비 신혼부부에게 30%를 우선공급하고, 2단계로 나머지 70%는 1단계 낙첨자 및 그외 대상에게 공급하죠.

Q. 아무리 하늘의 별따기라고 해도 일반 청약자가 당첨될 확률을 높이는 방법은 있을 듯 합니다.

우선 1차 사전청약 당시 결과를 보면요. 일반공급 청약저축 당첨선은 평균 1945만원 수준이었습니다. 지구별로는 인천계양 일반공급 당첨선이 59형 2110만원, 74형 2280만원 84형 2400만원이었고요. 남양주진접2는 51형 802만원, 59형 1710만원, 74형 1990만원, 84형 2150만원이었습니다. 성남복정1은 51형 1890만원, 59형 2169만원이었고요. 하남교산이나 과천주암 전용84㎡형은 최소 2500만원은 청약저축에 넣어야 당첨확률이 있을 것으로 보입니다. 그런데 이것도 엄청 보수적으로 잡은것이고요. 청약저축 2000만원이란 숫자가 얼마나 대단한지 잘 모르시는 경우가 많은데요. 공공택지 청약저축 한달 납입 인정금액이 보통 10만원이거든요. 결국 240개월, 20년은 청약저축에 꾸준히 돈을 넣은 분들만 가능하다고 할 수 있는 것이고요. 청약저축 불입액이 낮은 청약자라면 대규모 택지지구보다는 해당 지역 거주자에게 100% 우선공급하는 지구를 노려보는 것도 좋을 것 같아요. 물론 내가 그 지구에 살고 있다고 가정할 때 얘기겠죠.신혼부부들은 자격조건이 까다로워 이미 벽이 있는만큼 신혼희망타운을 노려보는 것도 전략이고요. 실제로 1차 사전청약 당시 일반분양은 공공분양 경쟁률이 평균 28.1 대 1, 신희타가 평균 13.7 대 1을 기록했었고요. 2차 청약은 일반분양 공공분양이 평균 34.2 대 1, 신희타가 평균 2.9 대 1을 기록했습니다.

Q. 또 사전청약할 때 조심해야 할 것이 있다면 뭐가 잇을까요

우선 사전청약 당첨자와 그 세대에 속한 자는 다른 분양주택의 사전청약 신청이 제한됩니다. 다른 주택의 본 청약 신청·당첨 또는 주택 구입은 가능하나, 이 경우 사전청약으로 당첨된 주택에 입주할 수 없고요. 소득요건 등 자격은 사전청약 당시를 기준으로 봅니다. 사전청약 당첨 이후 소득이 올라 떨어진다 그런 일은 없으니 걱정 안하셔도 될 것 같고요. 사전청약 당첨자는 본 청약 전까지 재당첨 제한을 적용받지 않으며, 본 청약 시점에 최종 입주여부가 확정되면, 재당첨 제한을 적용 받습니다.

그리고 혹시나 3차 사전청약에 당첨되지 않더라도 12월에 4차 사전청약 1만3600여 가구가 대기하고 있고, 앞으로 민간택지에서도 사전청약 물량이 공급될 예정이므로 낙첨에 실망하기 보다는 꾸준히 청약에 도전하는 것이 중요한 포인트라고 할 수 있습니다. 12월엔 남양주왕숙·부천대장·고양창릉 등 3기 신도시 5900가구와 구리갈매역세권·안산신길2(1.4천호) 등의 입지에서도 사전청약이 진행될 예정이거든요. 그리고 서울서 첫 사전청약이죠. 동작구 수방사 부지에서 정말 200가구 밖에 안되는 적은 물량이지만 나오니까 여기도 주목하시면 좋을듯 합니다.

마지막으로 또 사전청약은 말 그래도 사전 청약이기 때문에 입주까지 오래 걸릴 수 있다는 사실을 생각해야 할 것 같아요. 사전청약 진행했던 MB정부 보금자리주택의 경우 사전청약 진행하고 12년이 지나서야 입주하는 경우도 있었습니다. 이 위험요소는 저희가 사전청약 관련 방송을 할 때마다 꼭 이야기하고 넘어가는 부분입니다.

지금까지 3차 사전청약 일정과 가격 등 여러 가지 얘기를 해봤는데요. 매부리언 여러분 도움이 되셨나요. 사전청약이 수요자들의 '영끌 매수'와 '추격 매수'를 잠재우는 데는 아마 효과가 있을 것으로 보입니다. 저희가 인터뷰한 많은 전문가들도 3기 신도시 등 사전청약은 무주택자 분들의 경우 적극 활용하는 것도 좋다고 했거든요. 하지만 여러 리스크, 그리고 자격조건 이거 은근 중요합니다. 꼭 확인하셨으면 좋겠습니다. 당첨됐는데 부적격으로 떨어지시는 안타까운 사례를 많이 봤거든요.

방송을 하다보니 시간이 벌써 이렇게 됐네요. 매부리언 여러분 불금, 그리고 즐거운 주말 되시길 바라겠습니다. 저희는 다음주에도 더 알찬 소식으로 찾아 뵙겠습니다.

* 이 기사는 11월 19일 오후 5시30분 매부리TV 유튜브 채널에서 진행된 라이브 방송을 글자로 옮긴 내용입니다. 매부리TV 유튜브 채널에서 실시간 질문에 대한 답변 등 더 자세한 내용을 영상으로 보실 수 있습니다.

[손동우 부동산·도시계획 전문기자]

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