"아파트 청약 내년부터 어려워진다"..DSR 2단계 조기 시행 앞두고 연말 밀어내기 물량 쏟아질 듯

내년 1월 담보대출 등 차주단위 DSR 적용
올해 중도금 집단 및 잔금 대출 적용 제외

[사진 = 연합뉴스]

지난달 26일 금융위원회가 발표한 '가계부채 관리 강화방안'의 여파로 올 연말 신규 분양하는 아파트에 수요 쏠림 현상이 나타날 것으로 예상된다. 기존 주택을 구입할 때와는 달리 올해 분양 하는 아파트의 경우 대출 규제와 상관 없이 중도금 대출과 잔금대출이 가능하기 때문이다.

1일 주택 및 부동산 업계에 따르면, '10·26 가계부채대책'은 차주 단위 총부채원리금 상환비율(DSR) 조기 시행이 골자다. 내년 1월부터 총 대출액이 2억원을 초과할 경우 DSR 규제가 적용된다.

총부재원리금 상환비율(DSR)은 '소득 만큼만 대출을 받으라'는 것으로, 정부는 차주 단위 DSR 규제 강화 일정을 앞당겨 내년부터 받는 대출엔 이를 더 엄격히 적용하기로 했다. 차주 단위 DSR은 금융권에서 받은 대출에 대한 총 연간 상환액이 소득에서 차지하는 비율을 뜻한다. SR 2~3단계 규제는 가계부채 증가에 따른 우려로 차주의 상환능력에 초점을 두고 분할 상환을 유도하기 위한 것이다.

현행 6억원 초과 주택에 대한 주택담보대출과 연 1억원 초과 신용대출에 대해서만 'DSR 40% 이내'라는 규제를 시행하고 있다. 하지만, 내년부터는 주택담보·신용대출을 합쳐 2억원이 넘어가는 모든 대출에 차주 단위 DSR을 적용키로 했다. 1억원 초과 대출로 적용 대상을 크게 늘리는 시점도 당초 2023년 7월에서 내년 7월로 1년 앞당겼다.

그러나 중도금 대출은 사실상 차주 단위 총부채원리금 상환비율(DSR)을 적용하지 않기로 해 분양 시장에 수혜가 예상된다. 올해 분양하는 사업자의 경우 잔금대출도 혜택을 볼 수 있다. 정부가 '입주자모집공고일'을 기준으로 잔금대출 규제를 적용하기로 해서다. 이에 입주자모집공고일이 내년 1월 DSR 2단계 시행 전이라면, 잔금대출 취급 시 총대출액이 2억원을 초과하더라도 DSR을 적용 받지 않는다.

예컨대, 올해 모집공고를 받은 단지의 분양가 6억원 이하 아파트의 경우 금융권을 통한 중도금 대출과 입주 시 잔금대출이 가능하다. 하지만 내년부터 분양하는 단지는 중도금대출은 가능하지만, 잔금대출은 DSR이 적용돼 개인 소득에 따라 대출 가능여부가 정해진다.

김선아 리얼하우스 팀장은 "내년부터 개선된 고분양가 심사제도와 분양가상한제가 적용될 경우 아파트 분양가가 주변 시세 대비 현실화 될 가능성이 높다"면서 "내년부터는 잔금 대출 등도 어려워질 수 있어서 올해 4분기 청약시장은 당첨 경쟁이 더욱 치열해 질 것 같다"고 말했다.

대출 규제를 피하기 위한 막판 밀어내기 분양도 잇따를 것으로 보인다. 4분기 수도권에서는 총 92개 단지에서 9만341가구(임대분양 제외, 부동산114 자료 참조)가 공급될 예정이다. 이는 2000년 분양물량을 집계한 이후 역대 기록으로 2015년 4분기(9만5686가구) 이후 두 번째로 많은 물량이다.

[조성신 매경닷컴 기자]

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