집값 대체 언제까지 오르죠?

(부릿지)

집값은 언제까지 오르는 걸까. 이달부터 부동산 보유세와 양도세 부담이 높아졌음에도 시장이 다시 들썩인다. 앞으로 매물을 내놓는 집주인이 줄어들 것이란 전망에 집값 상승폭이 확대된다. 잇따른 규제책에도 집값이 계속 오르는 이유가 뭘까. 하반기에도 주택시장 강세가 계속될까 ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 건설 부문 베스트 애널리스트 출신 채상욱 포컴마스 대표와 함께 현 주택 시장을 진단해봤다.

▶조한송 머니투데이 기자
안녕하세요. 부릿지 조한송 기자입니다. 오늘은 여러분들이 정말 뵙고 싶어 하셨던 분을 모셨습니다. 증권가 베스트 애널리스트 출신으로 최근에 회사를 설립하신 채상욱 포컴마스 대표님입니다.

▶채상욱 포컴마스 대표
안녕하세요? 채상욱입니다.

▶조한송 머니투데이 기자
대표님과 함께 최근 주택 시장 분위기와 당정에서 논의되고 있는 세제 개편안, 그리고 하반기 시장 움직임에 관해서 이야기 나눠보겠습니다.

▶채상욱 포컴마스 대표
어려운 주제로 불러주셔서 힘든 자리가 되겠군요.

▶조한송 머니투데이 기자
전망 얘기를 안 할 수가 없는데요. 2013년 하락장과 2018년 상승장 잘 맞추셔서 호응을 받으셨잖아요.

▶채상욱 포컴마스 대표
예전에, 과거형으로 (웃음)

▶조한송 머니투데이 기자
최근 방송에서 2019년 시장 예측은 엇나갔다고 인정하셨어요. 부연 설명 부탁드립니다.

▶채상욱 포컴마스 대표
2013년부터 2019년 상반기까지는 어느 정도 예상 가능한 시장이었어요. 그동안 정부가 다주택자 촉진책을 펼쳤는데 그들이 시장에서 퇴출당하고 신규 다주택자가 나오지 않으니 매수세가 약해지면서 시장이 안정화할 것이라고 본 거죠. 그런데 현 정부 후반기 들어서 다시 거대한 사이클이 시작됐어요. 제가 놓친 게 이겁니다.

결과적으로 현재 주택 시장의 주인공은 1주택자예요. 보통 1주택은 실거주 실수요가 일반적이었는데 지금은 달라요. 실거주하려고 하다 보니까 대출 규제가 있고요, 전세 끼고 집을 사야 자기 자본이 더 적게 듭니다. 또 2017년 8.2 부동산 대책으로 전용면적 85㎡ 이하는 100% 가점제로 바뀌었죠. 이런 변화 때문에 청약은 안 되고 대출은 못 받는거죠. 또 부동산 시장은 강세고 공급은 나오기는 하는데 준공하려면 한참 남았죠. 주택시장이 몇 년은 더 강세로 갈 것 같아서 집을 사기는 사야겠는데 자기 자본 부담 때문에 '전세 끼고 일단 집을 사놨다가 나중에 들어가자'란 생각을 하게 된 거죠. 전세 끼고 사 놓는 이런 거래의 비중이 2019년 하반기부터 슬금슬금 높아지다가 55%, 60%까지 치솟아요. 지금은 거의 모든 주택 수요가 실거주가 아닌 갭투자(전세 끼고 매매) 형태로 나오는 겁니다.

주택 가격이 올라갈 것 같은 지역에서도 자기 자본의 한도에서 가장 좋은 집을 사다 보니 현 정부 후반기 사이클이 시작된 거죠. 2019년 말부터 갭투자를 막기 위한 정부의 정책이 없었던 건 아니에요. 그런데 2020년을 코로나로 시작하면서 부동산 관련 규제가 사실상 이제 일제히 정지됐죠. 그리고 21대 국회에서 나온 정책이 1주택 갭투자를 막는 게 아니라 다주택자를 규제하는 거였어요. 시장의 대세는 1주택으로 바뀌었는데 9·13대책으로 끝난 다주택자 후속 규제가 계속 됐어요. 주택 가격 상승의 원인과 해법이 맞지 않는 겁니다. 그래서 전망을 바꿨어요. 지금 정부에서는 1주택 갭투자라는 형태만 막으려는 편협한 정책만 내고 있어요. 근본적인 대응책이 아니란 점에서 하반기 상승장이 강세로 이어질 것 같다고 생각했어요.

▶조한송 머니투데이 기자
정부가 양도세나 보유세 인상으로 다주택자 옥죄기에 나섰지만 매물은 나오지 않았죠. 원인이 뭘까요.

▶채상욱 포컴마스 대표
그건 너무 당연한 건데요. 양도세를 높이면서 거래를 촉진한다는 게 앞뒤가 맞지 않아요. 거래를 촉진하려면 양도소득세를 낮추는 게 맞아요. 올해 하반기부터 중과세율이 30% P(포인트) 더 붙는데 상반기까지는 최대 20%P니까 좀 더 낫잖아요? 그러니까 이미 양도소득세율이 엄청 높은데 상반기에 좀 더 팔지 않겠냐고 본 거죠. 근데 시장에서는 이미 20%P 중과한 것만으로도 양도소득세가 너무 높아서 팔지 않는 거죠.

또 부동산 시장이 안 좋아지면 주택의 양도소득세율을 면제해 줄 때가 있어요. 100% 감면. 그리고 요즘처럼 주택 가격이 상승하면 갑자기 중과세율을 30%P 높여요. 세제 변동 폭이 엄청나죠. 다 내거나 아예 안 내는 수준이예요. 지난 50년간 이런 패턴이 반복되다 보니 다주택자가 몇 년간 보유할 수 있는 여력만 있다면, 또 몇 년 보유하는 부담이 설령 크더라도 세율이 낮을 때 파는 게 훨씬 이득이라고 생각하는 거죠. 세율에 대한 신뢰도 떨어지기 때문에 팔지 않아요. 만약 지금 세율을 낮추면 매물이 나오기는 나올 것 같은데요. 더 낮출 수도 있겠다는 생각도 할 거 아니에요? 너무 잦은 변화가 거래를 더 막고 있던 셈이죠.

▶조한송 머니투데이 기자
당정에서 세제랑 대출 규제 관련 개편 논의가 뜨겁습니다. 여당에서도 이전과는 다른 분위기가 감지됩니다. 정부가 대출 규제 완화 등 정책 기조를 수정하는 게 옳다고 보시나요?

▶채상욱 포컴마스 대표
저는 지금도 정부나 여당의 전체적인 정책 기조나 현 상황에 대한 인식 자체가 바뀌지 않았다고 봐요. 재산세의 경우도 내는 사람은 많지만 경감되는 세액 자체가 크지 않아서 어떻게 보면 생색내기 좋은 거죠. 재산세는 거의 모든 주택에 적용되니까요. 정부는 주택 수가 많으면 투자자라고 보고 있죠. 그러니까 1가구 1주택에 한해 재산세를 감면해주면 실수요자를 보호하고 투기 수요를 근절하겠다는 원칙은 바뀐 게 없다고 봐요. 물론 시장에서는 부동산의 규모가 크면 투기수요라고 생각하는데 정부는 주택 수가 많으면 투기 수요라고 생각하니까 맞지 않는 부분이 있죠. 정부는 1주택도 실거주는 실수요고 갭투자는 투기로 해석하잖아요. 서로 간의 눈높이를 맞추는 조정이 필요한데 어쨌든 지금은 다주택자 규제, 1주택자 규제 완화라는 맥락에서 재산세도 완화해 줄 만한 거죠.

☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조한송 기자, 채상욱 대표
촬영 김진석, 이주아 PD
편집 김진석 PD
디자이너 신선용

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조한송 기자 1flower@mt.co.kr, 김진석 PD kjs2765@mt.co.kr, 이주아 PD jua12@mt.co.kr, 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr

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