'공급 확대 시그널'은 긍정적 "서울 재건축단지가 성패좌우" [2·4 공급대책]

전문가들 평가는
"파격 인센티브에도 분상제 부담
조합이 외면하면 실효성 낮을 것"

정부가 4일 발표한 2·4 공급대책에 대해 부동산 전문가들은 '공급 시그널'을 줬다며 대체로 긍정적으로 평가했다. 다만 이번에도 공공 위주 대책이 주를 이루며, 토지 등 소유자들의 참여가 뒷받침되지 않으면 '찻잔 속 태풍'에 그칠 것이라는 지적이다. 더욱이 일각에선 단기적으로 집값 급등과 같은 시장 불안을 초래할 수 있다는 주장도 제기됐다.

특히, 부동산 전문가들은 이번 대책의 성패는 재건축 추진 단지들의 참여에 달려 있다고 전망했다.

■'공급 시그널'은 긍정적·실효성은 의문

전문가들은 규제를 통한 수요억제에 급급했던 정부가 80만가구가 넘는 주택공급 계획을 내놓은 데 대해 시장에 '공급 시그널'을 줬다는 점에서 높이 평가했다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 "이번 대책은 정부가 2018년 9·21대책을 통해 3기 신도시 30만가구 공급확대 대책을 발표한 이후 최대 공급물량"이라며 "좀처럼 진정되지 않는 전월세 및 매매시장의 불안감을 줄일 수 있는 집값 안정의 마중물 역할이 기대된다"고 말했다.

다만 실제 공급으로 이어질 수 있을지에 대해 의문을 제기하는 목소리도 높았다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "재건축초과이익환수 면제라는 혜택 때문에 정비사업을 새로 추진하는 일부 단지의 참여를 기대할 수 있다"라면서도 "용적률이 급격히 늘어나는 역세권 개발은 주변 상가와 주택에서 일조권, 층고 문제로 반발이 심할 수 있어 정부의 예상만큼 물량이 나오지 않을 가능성이 높다"고 말했다.

재초환 면제 등 파격 인센티브에 대한 실효성이 낮을 거란 관측도 나왔다. 그간 공공재건축 등에 대해서도 시선이 곱지 않았던 탓이다. 전문가들은 결국 서울 재건축 추진 단지들의 참여 여부가 공급 정책의 성패를 좌우한다는 게 중론이다.

고준석 동국대 겸임교수는 "재초환 면제도 공공 주도 사업에서만 적용돼 토지 등 소유자들의 결단 없이는 효과를 볼 수 없다"며 "분양가를 높게 받아 분담금을 줄여야 하는 조합원들에겐 아직 분양가상한제 등 높은 벽이 남아있어 참여가 쉽지 않을 것"이라고 전망했다.

실제 서울 대치동 은마아파트 한 소유자는 "이번 대책을 보니 소유권을 공공에 넘기고 우선공급권을 받으라지만 불안하다"라며 "10년이 걸리더라도 재산권을 보호받을 수 있는 조합 주도 민간 재건축이 낫다"고 주장했다.

■민간 기업참여 넓혀야 성공

정부의 대책엔 민간기업 참여 방안도 담겨있다. 공공과 민간의 공동시행을 통해 과도한 수익이 발생하지 않도록 조절하는 '공동시행'과 민간업체가 설계·시공을 하고 공공이 사업을 시행하는 '협업방식'으로 나뉜다.

그러나 전문가들과 건설업계에선 민간참여 방식에 대해 우려를 나타냈다.

두성규 건설산업연구원 선임연구위원은 "의사결정 과정과 공동사업추진 등 민간참여의 길이 열려있다지만 결국 모든 재산권 자체를 공공에 위탁하는 형태로 갈 가능성이 높다"며 "그간 공공사업과 관련한 컨설팅을 진행했지만 참여도가 높지 않았던 점을 고려할 때, 개발이익 분배 등의 명확한 사안이 나와야 사업 향방을 알 수 있을 것"이라고 분석했다.

건설업계 역시 이날 입장문을 통해 "이번 대책의 성패는 민간이 얼마나 대책에 참여할 수 있을지에 달렸다"며 "민관협의체와 실무TF 구성 등을 국토교통부에 건의할 계획"이라고 밝혔다.

hoya0222@fnnews.com 김동호 기자

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