전문가 10명중 9명 "올해도 집값 오른다"..전세난·코로나·유동성 화두(종합)

부동산 자료사진 /문호남 기자 munonam@

[아시아경제 김유리 기자, 최동현 기자, 임온유 기자] 전문가 10명 중 9명은 올해 집값이 오를 것으로 전망했다. 상·하반기 흐름에 대한 의견은 갈렸다. 핵심 화두로 꼽힌 상반기 다주택자 매물, 서울시장 선거 등과 하반기 유동성 회수 논의 여부 등의 영향을 각각 다르게 봤기 때문이다. 다만 전문가들은 한 목소리로 신종 코로나바이러스감염증(코로나19) 극복 시기와 강도가 부동산 시장 움직임에 큰 영향을 미칠 것으로 봤다. 특히 지난해 부각된 전세난이 강도를 높여 전세시장뿐만 아니라 매매시장에도 상승 압박을 줄 것이라고 입을 모았다.

◆10명 중 9명 "상승 또는 강보합…1명 역시 '부분적 약보합' 전망

올해 부동산 시장 역시 우상향 곡선을 그릴 것이라는 게 전문가들의 지배적인 평이다. 전세난에 따른 매입수요 증가, 넘치는 유동성, 입주물량 감소 등을 고려할 때 하락보다 상승에 무게가 실린다는 것이다. 특히 집값이 크게 오르면서 집을 매수할 때 취득세 등 소요비용이 종전보다 크게 상승해 기존 주택의 매물잠김 역시 지속될 것으로 봤다. 다만 상승률은 지난해에 미치지 못할 것이라는 관측이다. KB부동산 리브온에 따르면 지난해 전국 주택 매매가격은 8.35% 올라 2006년(11.60%) 이후 14년 만에 가장 높은 상승률을 나타냈다.

서울·수도권 중저가 매물의 강세는 이어질 것으로 봤다. 세금·대출 등에서 규제가 덜하고 매매시장 큰 손으로 떠오른 30대와 전세난 회피 수요의 접근 역시 용이하기 때문이다. 한편 지난해 상대적으로 덜 올랐던 서울 등의 초고가 매물 역시 움직일 가능성이 높다고 봤다. 지방 시장은 강원 춘천, 충남 아산, 전남 목포, 경북 안동, 제주 등 상대적으로 덜 올랐거나 비규제지역인 곳, 세종, 울산, 대전, 광주 등 올해 입주 물량이 줄어드는 곳에서 상승 압력이 있을 것이라는 평이 나왔다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "세종은 국회이전과 행정수도 확대, 성장도시 측면에서 상승 가능성이 있다"며 "강남3구와 동작구는 똘똘한 한 채와 규제지역 확대로 인한 유턴 현상으로 집값이 오를 수 있다. 수도권광역급행철도(GTX) 수혜지역을 중심으로도 상승세를 보일 것"이라고 말했다.

◆상고하저vs하고상저 의견 갈려…법인·다주택 매물 "영향있다vs미미하다"

올 상·하반기 집값 움직임에 대한 의견은 갈렸다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "상반기에는 5월까지 세제 등 규제에 묶여 다주택자 처분이 추가로 나올 수 있고 서울시장 선거 역시 변수여서 매도·매수 모두 숨고르기를 할 가능성이 있다"고 봤다. 양지영 양지영R&C연구소 소장은 "종합부동산세 강화를 앞두고 법인과 다주택자 매물이 올해보다는 더 나올 것"이라며 "반면 매수자들은 대출 원천봉쇄로 올해보다 매수세가 꺾일 것으로 예상돼 올해보다는 가격 오름폭이 덜할 것"이라고 진단했다. 반면 다주택자 매물이 상반기 시장에 미치는 영향은 제한적일 것이란 의견도 있었다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "상반기에 일부 절세매물이 나오겠지만 이미 증여하거나 양도한 다주택자가 많아 쏟아질 정도는 아니라고 본다"고 말했다.

◆전세난 가중…집값 상승 압박 심화 우려

전세 가격에 대해선 모두가 '강한 상승'을 할 것으로 입을 모았다. 특히 '올해 집값은 전셋값에 물어봐야할 정도'라는 평이 나올 정도로 전세 가격 상승이 집값을 밀어 올리는 현상이 나타날 것이라는 우려가 컸다. 양지영 연구소장은 "서울과 수도권은 전세가격이 올해보다 더 상승할 가능성 높다"며 "하남, 남양주 등 3기신도시 사전청약에 들어가는 지역 중심으로 거주 요건을 갖추기 위해 예비 청약자들이 몰리면서 상승률은 더 높을 것"이라고 봤다. 심교언 교수는 "새 임대차법으로 전세가격은 계속해서 강한 상승 흐름을 보일 것이다. 지방보다는 서울과 수도권이 훨씬 강한 상승 흐름 보일 것"이라며 "3기신도시 대기 수요가 전세가격 강세를 받쳐줄 걸로 본다"고 말했다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "전셋값 상승으로 매매 가격과의 격차가 줄면 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 늘어날 가능성이 크다. 결국 전셋값 상승이 집값을 올리는 악순환을 초래할 수 있다"고 지적했다.

변수는 '코로나19' 한 목소리…유동성 강화vs서서히 회수 기로

전문가들은 한 목소리로 코로나19 극복 시기와 강도가 부동산 시장 움직임에 큰 영향을 미칠 것으로 봤다. 부동산 시장을 움직이는 과잉 유동성의 향방 역시 주목해야 한다는 지적이다. 코로나 극복, 백신 보급 등의 영향이 유동성 회수 논의 시작 여부를 결정할 것이기 때문이다. 다만 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "코로나19 백신이 나온다고 해도 전 세계적인 유동성 증가는 각국의 경기부양을 위해 확정적인 상황"이라며 "이는 화폐가치의 하락으로 연결돼 부동산 가격 상승을 초래할 것"이라고 봤다.

정부규제 역시 큰 변수 중 하나로 봤다. 정부 규제는 현재 기조가 유지될 것으로 예상되는 가운데 보다 강력한 규제책이 추가될 지 여부에 주목해야 한다고 봤다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 "예기치 않은 정책변수의 영향은 올해 역시 지켜봐야할 부분"이라며 "이밖에 주산연 분석 결과 최근 10년 동안 아파트 가격 변동에 영향을 주는 것은 수급지수였다. 공급과 수요의 균형 여부가 집값 향방을 가를 것"이라고 말했다.

◆"정부 임대차 시장 안정 핵심…'도심 공급 확대' 주력해야"

올해 정부는 유효한 임대차 물량 확보, 도심 공급 확대 등에 주력해야한다는 게 전문가들의 진단이다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 "임대차 시장 불안 강도가 내년 시장의 큰 변수로 작용할 것"이라며 "자가 이전 수요 급증, 지방 풍선효과 지속 등을 완화하기 위해선 임대차 시장 안정에 주력해야 할 것"이라고 강조했다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사 연구소장(빠숑)은 "시장 거래를 위축시키는 규제를 180도 바꾸지 않는 이상 집값 상승 저지할 방법은 없다. 물리적인 공급뿐 아니라 시장에서 거래될 수 있는 매물을 끄집어내는 것이 중요하다"고 말했다.

안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "재개발·재건축, 준공업지역 규제완화 등으로 '도심 공급 확대'에 신경 써야 한다"며 "신도시는 공급 물량이 적은 게 아니라 시간이 걸린다는 게 문제이므로 민간이 함께 움직일 수 있도록, 도심 공급 동력이 생길 수 있게 규제완화, 지원강화 등 정책적으로 신속하게 움직여야 할 것"이라고 말했다. 박원갑 부동산수석전문위원 역시 "시장에 지속적으로 공급 확대 신호를 보내고 그 신호가 믿음이 되도록 해야할 것"이라며 "역세권 준공업지 등의 개발을 가속화할 필요가 있다"고 강조했다.

김유리 기자 yr61@asiae.co.kr

최동현 기자 nell@asiae.co.kr

임온유 기자 ioy@asiae.co.kr