[이슈분석] 전국 덮은 규제에 다시 "서울로 가자"..내년 부동산 전망은

■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 김인만 김인만부동산연구소장

2020년도 벌써 마지막 주를 맞았습니다. 올해는 참 많은 것들이 이상한 1년이었습니다. 가장 먼저 코로나19로 거리두기라는 새로운 삶의 방식을 받아들여야 했고요. 각국 중앙은행의 제로 금리와 현금 살포 수준의 가계와 기업 지원금, 그리고 그 와중에 치솟는 자산시장까지 경제도 정신없는 1년을 보냈습니다. 특히 우리나라는 부동산 시장 움직임이 투자와 생계가 뒤얽히면서 더 혼란스러운 모습을 보였고, 또 지금도 보이고 있죠. 오늘(28일) 이슈분석에서는 올해 1년 부동산 시장과 내년에 달라지는 것들까지 종합적으로 점검해 보겠습니다.

Q. 지난번에 역풍선효과라는 말을 하셨죠. 전국이 규제로 덮이면, 결국 같은 규제면 서울로 가자는 식의 재진입 효과가 나올 거라고 하셨는데, 지난주 아파트값을 보면 일부 현실화된 것 같은데요?

- 서울 집값 5개월래 최대 상승…추가 규제지역은 주춤
- 억눌렸던 매수세 '폭발'…강남 주요 단지 신고가
- 서울 아파트 0.05%↑…압구정·잠실 등 매매 급등
- 정비사업 추진·중저가 단지 중심 매수세 증가
- 송파, 가락·잠실·방이동 등 재건축 기대 1.0%↑
- 부동산원 "저금리·유동성·입주 물량 감소 영향"
- 수도권 아파트, 0.20%→0.22%…6개월 만에 최고
- 최근 과열 지방 주요 지역, 규제 영향 상승세 꺾여

Q. 서울 아파트 전셋값은 78주째 상승세를 이어가고 있습니다. 강남권 고가 전셋값은 다소 주춤해지긴 했지만, 중저가 아파트의 상승세는 지속되는 분위기인데요. 중저가 아파트마저도 부담스러운 가격이라 빌라나 다세대 주택 거래가 늘고 있다는데, 시장 분위기는 어떤가요?

- 아파트 전셋값, 전세 68주째·서울 78주째 상승세
- 서울 아파트 전셋값 0.14%↑…지난주 동일 상승 폭
- 강북, 중저가 아파트 집중…상승세 지속 분위기
- 송파·강남구 등 고가 전셋값은 '주춤'
- 부동산원 "강남권 전반 매물 누적…상승 폭 축소"
- 지방 전셋값 0.37% 상승…역대 최고치 기록
- 전셋값 부담에 아파트 전세 거래 감소…빌라 증가
- 아파트 입주 물량 점점 축소…수급 불균형 해소 요원

Q. 올해는 코로나19 상황에서 초저금리와 유동성이 넘치는 전례 없는 상황이긴 했습니다. 자산시장 가격이 뛸 수밖에 없었다는 거긴 한데, 그게 다였다고 보긴 좀 어렵죠. 집값을 움직이는 데는 다양한 요소가 있습니다. 인구, 규제, 심리, 화폐가치 등 많을 텐데, 올해 부동산 시장을 움직인 가장 큰 요인을 꼽자면요?

- 코로나發 유동성·초저금리까지 자산시장 과열 양상
- 주택 매매가격 1년 동안 8.35%·전셋값 6.54%↑
- 전국 집값 14년래 최고 상승…전세 9년래 최대폭
- '대책에 또 대책' 서울, 집값·전셋값 10% 이상↑
- 임대차법 도입 후 전셋값 '껑충'…전세 난민 속출
- 잇단 고강도 대책에도 효과 '미미'…일년내 '불안'
- 규제로 누르면 '풍선효과' 발생…내성 생긴 시장
- 너도나도 '영끌' 내 집 마련…조급함에 '패닉 바잉'

Q. 올해 정부가 두 달에 한 번꼴로 대책을 발표했습니다. 덕분에 대책들이 줄줄이 시행을 앞두고 있는데요. 제도도 바뀌지만, 더욱 강력해진 세금도 기다리고 있어요. 달라지는 제도가 어떤 게 있는지 간단하게 짚어주시죠.

- 내년 종부세·양도세율↑…임대차·청약제 등 변화
- 신혼특공·생애 최초 자격 완화 등 실수요 개선 시작
- 정부, 시장 안정화·투자수요 억제 위해 세금 강화
- 종부세, 1월 세율 인상 및 세 부담 상한 변경
- 고령자 공제율, 구간별 상향…합산공제율 한도 상향
- 부부 공동명의 1주택 종부세 산정 시 공제방식 선택
- 양도세 최고세율 42→45%…10억 초과 구간 신설
- 2년 미만 보유·조정대상지역 다주택자 세율 인상

Q. 공시가가 오르는 데 따른 비판이 많더라고요. 사실 4~5년 전만 해도 공시가격을 둘러싼 화두는 고가 주택은 공시가격으로 지나친 혜택을 본다는 것 아니었습니까? 그래서 현실화 대책도 나왔고요. 지금 이렇게 논란이 되는 이유가 뭘까요?

- 내년 종부세 폭탄 예고…다주택자 이래도 버틸까
- 정부, 다주택자 매도→집값 하락 혹은 안정 기대
- 법조인들 위헌소송 "종부세 인상은 재산권 침해"
- 조세법률주의·권력분립 원칙·공평과세 위배 주장
- "매물 꽤 나올 수도" vs "상승장이라 버틸 것"

Q. 내년 6월부터는 양도세 중과율도 인상되면서 집을 팔 때도 최고 75%의 양도세를 물게 됩니다. 집값이 계속 상승세를 타고 있는 상황에서 양도세를 최대 75% 물게 되면 누가 집을 팔겠냐는 말이 나와요?

- 다주택자, 양도세 중과에 내년 5월 말까지 고민
- 내년 6월부터 다주택자 집 팔 때 최고 75% 양도세
- "매매보다 물려주자"…늘어나는 아파트 '증여'
- 11월 아파트 증여 9,619건…전월比 42% 상승
- 아파트 가격 상승세엔 증여 선호…"내년 더 늘 것"
- 전문가 "기본적으로 주택가격 상승에 대한 기대감"

Q. 1가구 1주택 양도세 비과세 조건인 주택 2년 이상 보유 기간 산정방식도 바뀝니다. 보유 기간 시작일이 주택 취득일이 아닌 다른 주택을 모두 판 뒤 1주택자가 된 날로 바뀌는데요. 이 때문에 혼란이 계속되고 있어요?

- 다주택자 최종 1주택 양도세 비과세 보유 기간 혼란
- 2년 보유 기간 계산, 주택 취득→1주택 시점 변경
- 다주택자 혼란에 기재부 직접 국세청에 유권해석
- 싼 주택 우선 처분 뒤 비싼 주택 처분…양도세 감면
- 국세청 "올해 1주택 외 정리하면 보유 기간 불이익 無"

Q. 전세난은 내년에도 계속될 거라는 전망입니다. 새 임대차법에 새로운 전세를 찾기도 힘들어졌고, 내년 입주 물량도 확 줄어들기 때문인데요. 그래서 전셋값 상승 전망에는 별다른 이견이 없는데 내년 집값을 두고는 안정세를 찾을 거라는 전망과 계속 오를 거라는 의견으로 갈리고 있어요. 내년 부동산 시장, 어떻게 전망하시나요?

- 내년, 임대차법·청약 대기 수요 등 전세 불안 전망
- 전문가 "전셋값 안정돼야 집값도 진정" 조언
- 올해보다 적은 공급·거주의무기간…집값 상승 전망
- 변창흠 후보자, 정책 방향 규제→공급 가능성 대두
- 일부 바뀌는 정책·세금 상승 등 집값 안정 전망도

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)  

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