양도세·종부세 강화, 모르면 손해본다..바뀌는 부동산 제도는?

세율 인상·분양권도 주택수에 포함돼
신혼·생애최초 특공 요건 완화..3기신도시 등 사전청약 진행

2021년 달라지는 부동산 제도(직방 제공). © 뉴스1

(서울=뉴스1) 이철 기자 = 올해 부동산 시장은 풍부한 유동성과 낮은 금리로 자금 유입과 거래량이 늘고 가격이 상승했다.

이에 시장 안정화 및 투자수요 억제 등을 위한 대책들이 다수 발표되며 내년 시행을 앞둔 제도들이 많다. 양도세 및 종부세가 강화되고 특별공급 청약자격이 완화되거나 사전청약제도가 실시되는 등 다방면에서 변화가 나타날 예정이다.

종합부동산세 세율 인상(직방 제공). © 뉴스1

◇종부세 세율 인상 및 세부담 상한 변경 (2021년 1월)

21일 직방에 따르면 내년 1월부터 종합부동산세 세율이 인상된다. 2주택 이하 보유자의 경우 과세표준 구간별로 0.1~0.3%포인트(p)가량 인상되며 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자는 과세표준 구간별로 0.6~2.8%p 인상될 예정이다. 기숙사 등을 제외한 법인 보유주택에 대해서는 개인 최고세율을 적용해 2주택 이하는 3%, 3주택 이상은 6%가 일괄 적용된다.

과세표준을 정할 때 주택공시가격에 적용하는 공정시장가액 적용비율도 올해 90%에서 내년 95%로 인상된다. 세부담 상한도 변경된다. 조정대상지역 2주택자의 세부담 상한이 300%로 인상(종전 200%)되고 법인 보유주택은 세부담 상한을 폐지한다. 참고로 법인 보유주택은 6억원 기본공제액도 폐지된다.

◇고령자 공제율 상향…부부공동명의 공제방식 선택

내년 1월부터 실수요 1주택자 중 고령자의 세액 공제율을 구간별로 10%p 상향 조정한다. 장기보유 공제와 합산한 합산공제율의 한도도 10%p 올라(70%→80%) 고령자의 종부세 부담을 덜어줄 예정이다.

1주택을 공동명의로 보유한 부부는 앞으로 종합부동산세 산정 시 적용받을 공제방식을 선택할 수 있다. 현재처럼 부부가 각각 6억원씩 총 12억원을 공제받을 수도 있고, 1세대 1주택자와 같이 9억원을 공제받은 후 고령자 공제 및 장기보유 공제를 받을 수도 있어서 더 유리한 방식을 선택하면 된다.

만약 1가구 1주택자의 방식이 유리해 해당 방식을 적용할 경우 내년 9월16일부터 9월30일까지 관할 세무서에 신청해야 한다. 참고로 부부 공동명의 1주택자는 공시가격 12억원까지는 각각 6억원씩 공제를 받는 현재 방식이 유리하고, 12억원이 넘는 경우 보유 기간이 길어지고 연령이 높아질수록 1가구 1주택자 공제를 택하는 것이 유리하다.

양도소득세 최고세윪 변경(직방 제공). © 뉴스1

◇양도세 최고세율 45%…1가구 1주택 비과세 보유기간 산정방식 변경

양도세는 내년 1월1일부터 소득세 최고세율이 기존 42%에서 45%로 오른다. 현재는 과세표준 5억원 초과 시 42%의 최고세율을 적용하고 있지만, 내년에는 10억원 초과 구간이 신설되면서 최고세율이 45%로 상향 조정된다.

1세대 1주택 양도세 비과세 조건 중 주택을 2년 이상 보유해야 하는 조건도 바뀐다. 2주택 이상 보유했던 세대가 1주택을 제외하고 모두 팔아 1주택자가 돼 해당 주택에 대한 1세대 1주택 비과세를 적용받으려면 보유기간 산정 시 해당 주택 취득일이 아니라 '다른 주택을 모두 판 후 1주택자가 된 날'로부터 계산해야 한다. 단 일시적 2주택 등 부득이한 사유로 인해 1주택 비과세를 적용받는 주택은 예외로 한다.

양도소득세 장기보유특별공제 거주요건 추가(직방 제공). © 뉴스1

◇분양권, 주택수에 포함…장기보유특별공제 거주요건 추가

현재는 양도세를 부과할 때 분양권은 주택수에 포함하지 않았으나, 내년부터는 조정대상지역의 주택을 팔 때 분양권도 주택수에 포함돼 양도세가 부과될 예정이다. 다만 내년 1월1일 이후 취득한 분양권에 대해서만 이 사항을 적용하고 현재 보유중인 분양권은 제외된다.

1가구 1주택의 장기보유 특별공제도 달라진다. 2020년까지는 2년 이상 거주한 주택은 보유기간마다 연 8%씩 10년 이상일 경우 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용했다.

그러나 내년부터는 보유기간 외에 거주기간도 따진다. 기존 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 각각 구분하는 것이다. 즉 10년 이상 보유하고 거주한 주택이어야 각 40%씩 최대 80%의 공제를 받을 수 있게 되는 것이다.

양도소득세 보유기간 및 다주택자 세율 변화(직방 제공). © 뉴스1

◇2년 미만 보유·조정대상지역 다주택자 세율 인상

현재 1년 미만 보유 주택은 40%, 2년 미만 보유 주택은 기본세율을 적용했으나 내년 6월 이후 양도분에 대해서는 세율이 크게 오른다. 1년 미만 보유 주택은 70%로 현재보다 30%p 인상되며 2년 미만 보유 주택은 60%의 단일세율을 적용한다.

분양권 양도소득세율도 인상됐다. 현재는 조정대상지역에 있는 분양권에 대해 보유기간과 상관없이 50% 세율을 적용했으나, 2021년 6월 이후 양도하는 분양권에 대해서는 지역에 상관없이 1년 미만 보유 시 70%, 그 외의 경우에는 60%의 세율을 적용한다.

또 다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔 때 적용하는 양도세 중과세율이 10%p 높아진다. 현재는 기본세율에 더해 2주택자는 10%, 3주택 이상 소유자는 20%를 중과했지만 각각 20%, 30%로 인상된다. 내년 6월1일부터 시행되므로 다주택자나 보유기간이 짧은 소유자가 매도 계획이 있다면 5월말까지 매도해(등기접수일 또는 잔금청산일 중 빠른 날 기준) 인상 전 세율을 적용받는 것이 유리하다.

이외에 법인이 보유한 주택을 양도할 때의 추가세율(사원용 주택 제외)도 인상된다. 현재는 법인의 주택 양도 차익에 대해 기본 법인세율(10~25%)에 추가세율 10%를 더해 과세하지만 내년부터는 추가세율이 20%로 인상된다. 주택뿐만 아니라 입주권, 분양권에 대해서도 추가세율이 적용된다.

신혼부부 특별공급 소득요건 완화(직방 제공). © 뉴스1

◇신혼부부·생애최초 특별공급 소득요건 완화

현재 민영주택의 신혼부부 특별공급 소득기준은 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 120%, 맞벌이 130% 이하지만, 내년부터는 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 140%, 맞벌이 160% 이하로 요건이 완화된다. 공공주택의 신혼부부 특공 소득기준도 현재 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 100%, 맞벌이 120% 이하에서 2021년에는 외벌이 130%, 맞벌이 140% 이하로 완화될 예정이다.

생애최초 특별공급 소득기준도 완화된다. 현재 공공주택의 생애최초 특별공급 소득기준은 도시근로자 월평균 소득의 100% 이하, 민영주택의 생애최초 특별공급 소득기준은 도시근로자 월평균 소득의 130% 이하지만 내년 1월부터는 공공주택은 130% 이하까지, 민영주택은 160% 이하까지 완화된다.

생애최초 특별공급 소득요건 완화. © 뉴스1

◇특별공급 내 일반공급 물량 확대

특별공급 내 소득기준에 따라 나눠지는 우선공급과 일반공급 비율도 달라진다. 현재는 신혼부부 특별공급은 물량의 75%를 소득요건 100%(맞벌이 120%)이하인 사람에게 우선 공급하고 있다. 이 비율이 내년에는 70%로 줄어들고 대신 상위소득에 해당하는 일반 공급 비율은 25%에서 30%로 늘어날 예정이다.

생애최초 특별공급도 우선공급 70%, 일반공급 30%로 나눠 공급된다. 완화된 소득요건을 충족하는 사람들이 신청할 수 있는 일반공급 물량이 늘어나는 것이며 일반공급은 추첨제로 진행될 예정이다.

특별공급은 소득이 낮을수록 당첨 확률이 높아진다. 특별공급 물량의 70%를 우선 공급하고 나머지 30%는 완화되는 소득요건을 충족하는 사람들과 우선 공급에서 탈락한 사람을 함께 대상으로 공급하기 때문이다.

분양가 상한제 주택 거주의무기간. © 뉴스1

◇전매행위 위반자 청약자격 제한…당첨자 거주의무기간 신설

지금까지는 위장 전입을 하거나 허위 임신 진단서 등을 발급받는 방법 등을 쓴 공급질서 교란자에게만 청약 금지 불이익을 줬다. 내년 2월19일부터는 분양권 전매 제한을 위반하거나 알선한 사람도 공급질서 교란자와 동일하게 위반행위를 적발한 날부터 10년간 청약자격이 제한된다.

또 분양가상한제가 적용된 아파트의 당첨자는 최소 2년 이상 거주해야 한다. 공공택지에서는 분양가에 따라 최초 입주가능일로부터 3~5년을 거주해야 하고 민간택지에서는 분양가에 따라 2~3년 거주해야 한다. 만약 거주의무기간에 실제 거주하지 않고 속일 경우 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 과태료가 부과된다.

거주의무기간 중 해외체류, 근무·생업·취학 또는 질병치료 목적으로 다른 지역에 거주하는 등 부득이한 사정이 있을 때는 한국토지주택공사(LH)의 확인을 받으면 해당 주택에 거주한 것으로 인정된다.

◇사전청약제도 시행…서울·3기신도시 공급

내년 7월부터 2022년까지 하남 교산, 남양주 왕숙 등 3기 신도시와 수도권 주요 택지의 공공분양 아파트 6만가구에 대해 사전청약이 시작된다. 사전청약은 본청약보다 1~2년 전에 일부 물량에 대해 당첨자를 선정하는 제도로, 주택 조기 공급을 통해 주택시장을 안정화하기 위해 시행된다. 당첨된 후 본청약까지 무주택자 요건을 유지해야 자격이 유지된다.

내년 사전청약이 시행될 주요 입지는 7~8월 Δ인천 계양(1100가구) Δ서울 노량진역 인근 군부지(200가구) Δ남양주진접2(1400가구) Δ성남 복정1∙2(1000가구) 등이 있다.

9~10월에는 Δ남양주 왕숙2(1500가구), 남태령군부지(300가구) 등이 진행될 예정이다. 이어 11~12월은 Δ남양주 왕숙(2400가구), 부천 대장(2000가구) Δ고양 창릉(1600가구) Δ하남 교산(1100가구) Δ과천 과천(1800) 등이 예정됐다.

◇전월세 신고제 시행…미이행시 과태료

내년 6월부터는 주택 전세, 월세 계약 시에 전반적인 계약사항을 임대차계약 당사자가 30일 이내에 시·군·구청에 공동으로 신고해야 한다. 신고할 계약사항은 계약 당사자, 임대기간, 보증금, 임대료, 계약금·중도금·잔금 납부일 등이다. 신고와 동시에 확정일자가 부여된다.

또 주택 임대차 계약 신고 후 해당 주택 임대차 계약의 보증금, 임대료 등 가격이 변경되거나 임대차 계약이 해제된 경우에도 변경 또는 해제가 확정된 날부터 30일 이내에 해당 시·군·구청에 공동으로 신고해야 한다. 전월세 신고제가 적용될 지역 및 임대료 범위는 대통령령으로 정함에 따른다.

임대차 계약 내용을 신고하지 않거나 거짓으로 신고한 사람에 대해선 100만원 이하의 과태료가 부과된다. 참고로 오피스텔, 고시원 등 주택이 아닌 경우에는 신고 대상이 아니다.

◇조합원 분양신청 자격·재건축 안전진단 강화

이외에 '도시 및 주거환경정비법(도시정비법)' 개정 후 내년 상반기 중 시행할 예정이었으나, 연내 개정하지 못해 시행시기가 정해지지 않은 제도도 있다.

수도권 투기과열지구 내의 재건축 사업장에서는 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주해야 분양신청을 할 수 있다. 이 때 거주기간은 연속으로 거주하지 않아도 거주기간을 합산해 2년 이상이면 된다. 거주요건을 갖추지 못한 조합원은 감정가(또는 시가)로 현금 청산 받고 나가야 한다. 도시 및 주거환경정비법 개정 이후 최초 조합 설립인가 신청 사업부터 적용된다.

1차 안전진단 기관을 현재는 시·군·구가 선정했지만 앞으로는 선정·관리 주체가 시∙도로 변경된다. 2차 안전진단 의뢰도 시·도가 담당한다. 또한 기존에는 안전진단 보고서를 허위로 작성하면 징역 2년 이하에 처했으나 이번 개정으로는 안전진단 보고서를 부실하게 작성해도 과태료 2000만원에 처하고 허위·부실 작성이 적발된 경우에는 안전진단 입찰도 1년간 제한한다.

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