세금 부담 vs 기대 수익..다주택자 매물, 정말 나올까? [부릿지]

[부릿지 TALK]2021 부동산 시장 전망 2탄- 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)

서울 중저가 및 수도권 지역 집값 상승세가 심상치 않다. 전세난이 가중되면서 일부 전세 수요가 매매수요로 전환, 잠잠했던 집값 상승세가 다시 짙어지는 분위기다.

7·10, 8·4 등 잇따른 대책에도 불구하고 집값 상승세가 멈추지 않는 이유는 뭘까? 다주택자 양도소득세 중과 유예 기간이 끝나고 보유세가 부과되는 내년 6월 이후에도 상승세가 계속될까? 내년부터 새 아파트 입주량이 줄어들면 상승세가 더 가팔라질까?

머니투데이 부동산 유튜브 채널 부릿지가 올해 주택 시장을 진단 및 정리하고 내년 시장을 전망해보는 시간을 마련했다.

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▶조한송 기자
내년 시장 전망에 대해 이야기를 해볼까 합니다. 요즘 거래 패턴을 보면 일부 전세 수요가 매매로 돌아서면서 집값이 오르는 현상이 나타나는데요. 내년에도 계속될까요?

▶서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)
네. 전반적으로 가격 상승을 피할 수 없을 것으로 보입니다. 특히 주거용 부동산 중 아파트는 정부에서 공급 신호를 주지 않으면 당연히 상승할 것으로 예상합니다. 신규 아파트도 로또 분양 현상이 이어질 것입니다. 분양 가격과 시장 가격과의 차이가 있어서 분양 신청을 하지 않을 수 없겠죠.

전셋값은 어떨까요. 임대차보호3법이 올해 시행됐어요. 법이 시행되고 1년 6개월이 지나는 시점인 내년 하반기까지는 이 신규 계약 건들은 계속 가격이 상승할 것으로 보입니다. 이러한 임대차 계약이 모두 갱신되는 시점은 2022년 1월로 봅니다. 4년 동안 이 사람들이 계약갱신 요구권을 가지고 있잖아요. 4년 동안 가격이 안정될 겁니다. 그래서 내년 하반기까지 전셋값이 상승한 뒤 이후 어느 정도 안정된다고 봅니다. 하지만 4년이 지났을 때 4년치 임대료가 한꺼번에 오르는 부작용이 나타날 수 있겠죠.

▶조한송 기자
서울의 전셋값이 너무 높으니까 수도권 외곽지역으로 옮겨서 매수하는 현상도 내년까지 계속된다고 봐야 하는 건가요

▶서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)
임대차 가격이 상승하면 매매가격을 밀어 올리고 매매가격이 오르면 전셋값이 상승합니다. 현상이 지속한다고 봐야죠. 전셋값이 상승하다 보니 조금 더 외곽으로 나가서 매수하려는 수요도 이어지겠죠.

▶조한송 기자
정부가 기대하는 내년 변수가 있거든요. 조세 부담을 덜고자 내년 6월 이전에 다주택자들이 매물을 내놓을 것이라는 건데요. 하지만 세부담보다 가격 상승 기대감이 높아서 증여 등 우회 방법을 찾을 것이란 주장도 있습니다. 어느 쪽으로 보시나요?

▶서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)
세금 부담이 과중한가 그렇지 않은가에 대해 정부가 "과중하지 않다"고 설명했잖아요. 그런데 세부담이 과중하기 때문에 매물로 나올 것이란 주장은 맞지 않죠. 부동산 세금이라는 것은 국민들이 부담할 수 있는 수준에서 부과해야 합니다. 지금 보유세든 양도소득세든 현 수준 이상으로 더 인상하기는 쉽지 않을 겁니다. 조세 제한이 있음에도 불구하고 다주택자가 세금이 무서워서 그 집을 팔고 세금으로 납부할까요?

내가 가지고 있는 집을 팔면 양도소득세가 최대 72%가 나와요. 기본적으로 60%입니다. 월급을 100만원 받는다고 가정하면 세금으로 60만원을 납부하라는 건데, 납부할 사람이 그렇게 많지 않다는 거죠.결국 다주택자는 세금이 과중하다고 느끼더라도 부동산의 가치 상승에 따른 자본 이득의 증가분이 더 많을 것으로 생각해서 안파는 겁니다.

매도하기보다는 직계존비속에게 증여하면 증여세는 내겠지만 그대로 보유할 수 있잖아요. 정부에서 예측하는 대로 다주택자들의 매물이 시장에 급격하게 나와서 시장이 안정될 것이라는 얘기는 기대하기 어려워보여요.

▶조한송 기자
이미 가격이 많이 상승했고 보유세도 높아지면서 투자수익률이 줄어서 양도세 중과가 유예되는 내년 6월 전까지 매물을 내놓을 수 있다고 보는 시각도 있거든요. 그래도 기대수익률이 높다고 보는 건가요?

▶서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)
네 그렇죠. 정부에서 뭐 공급을 통해서 시장을 안정시킨다든지 획기적인 대책을 내놓기 전까지는 다주택자들은 현재 자본이득의 증가가 더 빠를 것으로 판단할 가능성이 더 크겠죠. 그러다 보니 가진자들이 부동산을 절대 시장에 매물로 내놓지 않는 이런 현상이 나타나게 되는 거죠.

▶조한송 기자
강남 같은 경우에는 똘똘한 한 채 선호 현상으로 수요가 계속 증가할 수 있지만, 지방이나 수도권 지역에 가지고 있다면 매물을 내놓을 수도 있지 않을까요?

▶서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)
예를 들어 지방에 있으면서 강남에 있는 주택을 한 채 가졌다면 이 주택을 매도하지 않을 것으로 봐요. 왜냐하면 언제든지 강남으로 이주할 수 있는 여건을 갖추고픈 욕구가 있기 때문이죠.

그다음에 강남에 거주하는 다주택자가 지방에 있는 주택을 매도할까라는 점에는 의문이 듭니다. 왜냐하면 지방에 갖고 있는 아파트를 한 채 팔아서 세금을 50% 납부하고 난 뒤 그 돈을 다른 곳에 투자해야 하는데 투자 여건이 많이 마련돼 있지 않아요. 그 자본을 가지고 다른 곳에 투자해서 더 많은 이익을 얻는 것이 아니라 기존 주택을 가지고 있으면서 자본 이득의 증가를 기대하는 것이 더 효과적이라고 판단한다는 거죠.

▶조한송 기자
어쨌든 다주택자 입장에서 보면 취득세가 많이 높아져서 투자할 수 있는 여건은 아니라고 보거든요. 투자 수요는 좀 줄어들었다고 보는 이유인데. 투자 수요가 줄어든 상황에서 집값이 계속 상승 할 수 있을까요?

▶서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)
수요라는 것은 실수요와 가수요로 나뉘는데 최근에는 실수요자가 많이 늘었어요. 다주택자는 취득세 중과로 인해서 새로운 투자를 하기 쉽지 않지만 실수요자는 이제 집 사는 것을 늦출 수 없게 됐어요.대출 규제도 어느 정도 피하면서 살 수 있잖아요. 그런데 공급이 충분하지 않아요. 민간에서 주택을 건설해서 공급할 곳이 없어요. 다주택자도 집을 팔지도 못하고요. 그러다 보니 이런 현상이 나타나는 거죠.

현재 주택청약저축이나 내집마련저축 가입자 수 대비 공급량은 0.001%밖에 안 돼요. 청약저축에 가입한 사람은 실수요자잖아요. 실수요자들이 그만큼 많이 있기 때문에 가격이 상승할 요인이 높죠.

▶조한송 기자
내년 부동산 시장에서 가장 주목하는 변수는 다른 것들이 있을까요?

▶서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)
가장 중요한 것은 코로나 사태의 확산 여부입니다. 코로나 사태가 하루빨리 진정돼서 경제 활동이 정상화되면 자영업자라든지 이런 분들의 소득 수준이 높아질 거 아니에요. 그럼 가처분 소득이 늘어나서 부동산을 사거나 경제 활동을 하거나 할 수 있겠죠.

3기 신도시와 관련해서는 토지를 수용하면서 보상금이 지급되는데 그 보상금이 어디로 움직일 것인가도 변수입니다. 예전에는 토지에서 나온 보상금은 토지로 이동했지만 최근에는 토지보상금이 주거용 부동산 투자로 바뀌었어요. 대부분 강남에 있는 아파트, 송도에 있는 아파트 등을 보기 때문에 집값 상승의 불안을 가져올 수 있다고 보는 거죠.

▶조한송 기자
여러 변수를 짚어 주셨는데 상승, 하락 중 어느 쪽을 더 높게 보십니까.

▶서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)
서울 같은 경우에는 강남3구, 그다음 강남 인근 지역인 관악, 동작. 그다음 마용성(마포·용산·성동) 그다음 과천, 목동 이러한 핵심 지역이 가격 상승에 여력이 있다고 봅니다. 지방은 부산 해운대구, 대구 수성구, 대전 유성구, 세종 등 랜드마크 지역이 가격을 선도하겠죠. 돈이라는 것은 모이는 곳에 모이게 돼 있습니다. 경제 규모가 커지면 커질수록 수요가 몰리기 때문에 랜드마크 지역이 좀 더 주목받지 않을까 생각합니다.

▶조한송 기자
내년에 집을 살 계획을 세우는 분들도 있을 것 같아요. 그런 분들은 어떻게 판단하면 좋을까요?

▶서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)
실수요자는 투자 개념보다는 주거 개념으로 보고 하루빨리 내 집을 마련하는 것이 현명하다고 봅니다. 부동산의 가치는 일부 하락의 기조가 있었던 시기도 있었지만 장기적으로 보면 경제 규모가 커지면서 지속적으로 상승해 왔습니다. 부동산도 경제재여서 가치가 계속 상승할 수밖에 없어요. 내 집을 마련하고자 하면 본인의 자금 계획에 맞게 최소한 60% 정도 마련됐다면 내 집을 마련해서 안정된 생활을 추구할 수 있지 않을까 합니다.

▶조한송 기자
국토교통부 장관이 교체됐는데요. 앞으로 어떤 변화가 있을 것으로 생각하시나요?

▶서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)
변 후보자는 공공기관 재직 시절 정부에서 추진하는 각종 주거복지 대책을 충실히 수행함으로써 서민주거복지 향상에 기여했습니다. 그런데 사실 부동산 시장은 민간의 역할도 상당히 중요합니다. 민간 부분을 존중해서 개발 쪽으로 방향 전환을 해야 하는데 그렇게 하기는 쉽지 않을 것으로 예상합니다. 변 후보자가 과거 시장 중심이 아닌 정부의 공적인 기능이나 취약 계층 보호하는 데 강조를 해왔기 때문입니다. 사실 공공에서는 주거 취약계층인 약 10%에게 영구 임대주택을 공급해야겠다는 목표를 갖고 나머지 90%는 민간이 참여할 수 있도록 해야 합니다. 제도적으로 규제를 완화하면 시장이 좀 안정적으로 갈 텐데 방향 전환을 기대하기가 어려워 보입니다.

▶조한송 기자
마지막으로 한마디 하고 싶은 말씀이 있을까요?

▶서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)
정부에서 부동산 정책을 내놓을 때 원인을 분석하고 대책을 내놔야 합니다. 원인을 분석하지 않고 주거 복지라든지, 세금 강화라든지 이런 것들을 통해 규제를 하다 보니 정책의 효과가 떨어지는 측면이 있습니다. 임대차보호3법으로 인한 전셋값 급등, 공급 부족 등 이런 현상을 해결할 수 있는 정책으로 방향을 전환하면 국민의 삶의 질을 향상하는데 도움이 되지 않을까 싶습니다.

▶조한송 기자
시장의 순기능을 생각해 볼 필요가 있다 이런 얘기셨습니다. 오늘 좋은 말씀 감사합니다.

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조한송 기자 1flower@mt.co.kr, 이상봉 기자 assio28@mt.co.kr, 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr, 김진석 PD kjs2765@mt.co.kr

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