'영끌·임대차3법' 등 올해 부동산시장 휩쓴 이슈 보니..

서울 강남구 한 부동산중개업소 전경 [사진 매경DB]

올해 국내 부동산 시장은 좀처럼 진정되지 않는 집값과 전세 불안이 동반되며 혼돈스러운 상태다. 여기에 민간택지 분양가상한제 실시와 특별공급 확대(신혼·생애최초)로 기대감이 높아진 분양시장은 아파트 청약광풍과 로또분양 열풍이 몰아치며 변화무쌍한 모습을 보였다.

이에 주택시장 안정을 위해 정부가 연이어 강력한 정책들을 내놨지만, 연말로 갈수록 임대차 시장 불안이 다시 매매시장을 자극하는 모습을 보이고 있다.

직방은 30일 올해 부동산 시장 10대 뉴스로 ▲코로나19 팬데믹이 부른 부동산 시장 변화 ▲부동산시장 군불된 저금리 유동성 확대 ▲아파트 주수요층으로 등극한 20~30대(영끌) ▲6.17대책, 7.10대책, 8.4대책 등 연이은 부동산 대책 ▲전세시장 불안과 주택임대차3법 개정, 월세이율 규제 ▲아파트 청약 광풍, 로또 분양 ▲상가건물 임대차보호법 개정 ▲부동산 허위 과장광고 제제위한 공인중개사법 개정 ▲부동산 공시가격 현실화 로드맵 ▲탈법거래 조준한 자금조달계획서 강화 등을 선정했다고 밝혔다.

◆올해 주택시장서 '영끌세대'로 떠오른 2030세대

주요 이슈 중 하나는 '저금리 유동성 확대'로 부동산시장의 군불 역할을 하고 있다. 국내 기준금리가 역대 최저치로 내려가며 주택담보대출금리(신규)는 1월 2.51%에서 9월 2.44%까지 떨어졌다. 이에 은행권 주택담보대출 증감액은 7월 4조원, 8월 6.1조원, 9월 6.7조원으로 관련수치가 꺾이지 않고 있다.

20~30세대가 아파트 주 수요층으로 등극한 것도 주요 이슈 중 하나다. 서울지역은 1월 30.39%였던 30대의 아파트 매매비중이 10월 38.5%로 8.1%포인트 증가했고, 같은 기간 20대 이하 역시 3.8%에서 5%로 늘었다. 반면 40대는 28.9%에서 26.1%로, 50대는 18.4%에서 15.1%로 매매 거래비중이 축소됐다.

직방 관계자는 "올해 20~30대의 아파트 구매 약진은 서울 외에도 인천, 경기, 대전, 대구, 울산, 부산, 강원, 경남 등지도 비슷한 패턴을 나타냈다"며 "좀처럼 진정되지 않는 주택 가격과 하반기 가속화된 전·월세가격 상승 우려 속에서 청약가점이 낮아 분양시장의 내 집 마련이 쉽지 않은 젊은 세대가 아파트 구매행렬에 뛰어든 모습"이라고 분석했다.

◆규제 강화·공급확대 등 전방위적 정책들 쏟아져

2030의 공황매수(패닉바잉)이 멈추지 않던 6~8월에는 정부가 전방위적인 고강도 수요억제책을 연이어 내놨다. 수도권 대부분의 지역을 조정대상지역으로 묶는 등 규제지역을 대폭 확대하고 법인의 부동산 거래에 대한 세금을 강화하며, 전 규제지역 내 주택 구입자 중 주택담보대출을 받는 경우는 가격과 관계없이 6개월 내 전입 의무를 부과한 6.17대책이 발표됐다.

이어 2021년부터는 다주택자의 양도소득세 중과세율 인상과 종합부동산세의 최고세율을 6%로, 다주택자의 취득세율을 인상한 7.10대책이 연이어 쏟아졌다.

3기 신도시 하남교산지구 전경 [사진 매경DB]

8.4대책에선 수도권 신규택지 13만여가구 발굴, 3기 신도시 용적률 상향·기존사업 고밀화, 재건축·재개발 등 정비사업 공공성 강화, 규제완화 등을 통한 도심공급 확대, 기존 공공물량 분양 사전청약 확대 등 공급대책이 주를 이뤘다.

이후 8~9월 주택 매매 거래량은 전월대비 절반으로 감소했지만, 가격 강보합은 여전하고 10월 들어 주택 거래량이 다소 늘었다.

◆'임대차3법' 여파에 전세시장 불안 여전

현재까지도 가장 강력한 여파를 미치는 부분은 주택 임대차 3법 개정으로 인한 전세시장 불안이다. 임대차 거래신고 의무화와 임대차 갱신권한 부여, 임대료 인상률 상한 규제가 주요 내용인 임대차 3법 개정으로 '계약갱신청구권'에 임대차 시장에 혼돈이 벌어졌고, 극단적으로 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관도 관련 문제에 휘말리기도 했다.

직방 측은 "임차인의 거주기간이 길어지고 잦은 이사로 인한 부대비용 감소 등 세입자의 정주 안정성(거주권 보호)이 개선될 것으로 기대되지만, 제도 시행이후에도 전·월세가격이 안정되지 않고 있어 제도 실효성은 조금 더 지켜볼 필요가 있다"며 "2021년 아파트 입주물량 감소가 예상되는 서울 등 도심 일부지역은 임대료 상승이 장기화 될 수 있다"고 설명했다.

◆민간택지 분상제·특공 확대로 청약 쏠림현상 더 커져

아파트 청약광풍과 로또분양도 올해 부동산 시장을 휩쓸었다. 11월 24일 기준 전국 아파트 1순위 청약경쟁률은 28.5 대 1로 2019년 청약경쟁률 14.4 대 1보다 두 배 가까이 튀어올랐다. 당첨청약가점 커트라인인 1순위 평균 최저가점은 전국 47.4점, 서울은 58.4점으로 집계됐다.

이 외에도 ▲민간택지 분양가상한제 적용(7월 28일) ▲수도권·지방 도시지역 등 전매제한 강화 ▲특별공급 확대 등으로 아파트 청약 열기는 더욱 뜨거워지고 있다.

코로나19 등의 여파로 공실이 늘고 있는 서울 명동 상가 전경[사진 이미연 기자]

◆상가건물 임대차보호법·공인중개사법 개정 등도 주요 이슈로

코로나19가 장기화로 영세 자영업자의 고통을 줄이기 위한 제도 개선(상가건물 임대차보호법)도 사회적 화두가 됐다. 특례적용 대상은 상가건물 임대차보호법 개정 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용되므로 임차인은 개정법 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 발생한 연체차임(월세 임대료)을 3기에 이르는 차임액(월세 임대료) 계산 시 제외할 수 있다.

부동산 중개대상물에 대한 허위·과장 광고로 인한 소비자의 피해를 예방하기 위해 개정된 '공인중개사법' 등이 8월 21일부터 본격 시행됐다. 부동산 매물을 노출하는 인터넷 포털의 아파트 매물총량이 관련법 개정 시행 이전보다 감소하는 등 과태료를 피하기 위한 개업공인중개사의 중복·허위·과장 매물이 일시적으로 줄어드는 모습을 보였다.

◆공시가격 현실화에 종부세 여파 커져

부동산 공시가격을 시세에 반영할 수 있도록 한 '공시가격 현실화 계획'도 여파가 크다. 공시가격이 시세의 90%수준까지 높아지는 시점을 주택유형에 따라 종전 최대 10년에서 15년으로 장기화하기는 했지만, 주택가격이 떨어지지 않는 한 시세가 보합세를 보이더라도 재산세의 과세표준인 공시가격 변동률의 상승은 매년 불가피해 보인다.

직방 측은 "보유세 부담이 점차 커지는 구조이고 2021년 규제지역 다주택자 양도세 중과세율이 늘어날 전망이라 다주택자의 주택추가 구매를 제지하는 효과는 기대할만하다"면서도 "최근 중저가 지역의 키맞추기로 주택 거래량이 감소해도 주택가격이 조정되지 않는 현상이 지속되고 있고, 전세가격 불안이 지속된다면 보유세 부담의 임차인 전가에 따른 전세가격 상승과 보증부 월세 현상의 고통이 임차인에게 전이될 우려가 남아있다"고 진단했다.

[이미연 기자 enero20@mkinternet.com]

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