입지는 하남 교산, 당첨확률은 남양주 왕숙..30대에 '기회의 땅' 되나

◆ SPECIAL REPORT : 3기 신도시 집중분석 ◆

최근 전셋값과 집값이 함께 뛰면서 20·30대의 이른바 '패닉바잉' 현상이 일어나고 있다. 실제로 서울에 거주하는 중산층이 내 집을 마련하기는 점점 어려워지는 상황이다. KB국민은행 조사에 따르면 2017년 2분기 기준 8.8배였던 서울의 연소득 대비 주택가격 비율(PIR)은 2020년 1분기 11.7배까지 올라왔다. 중위소득가구 수입이 늘긴 했지만 서울 아파트 가격이 그보다 더 가파르게 상승했기 때문이다.

정부는 이 같은 상황에서 '수도권 127만가구 공급계획'을 들고나왔다. 하지만 39만가구(30.1%)가 공공재건축·재개발 등을 거쳐 나올 것으로 기대하고 있어 불확실한 물량이라는 분석이 많다. 결국 정부 공급 대책의 핵심이 규모·공급 시점 등을 고려할 때 '3기 신도시'라는 얘기가 많이 나오는 이유다. 7만가구에 달하는 사전청약에서도 3기 신도시가 차지하는 비중은 상당히 크다.

3기 신도시(17만3000가구)는 서울과 연결성을 확보하기 위해 수도권광역급행철도(GTX) 등 광역교통망이 지나갈 예정인 지역에 집중적으로 배치됐다. 대부분 수도권제1순환고속도로 주변 지역으로 서울 동남권(하남), 동북권(남양주), 서남권(인천 계양, 부천 대장), 서북권(고양 창릉) 등 동서남북으로 지역을 안배했다. 이들 5곳의 입지와 특징, 주변 지역 시세 등을 분석해봤다.

가장 큰 규모인 남양주 왕숙지구는 다산신도시 근처로 북쪽으로는 덕송~내각 고속화도로, 남쪽으로는 수석~호평 도시고속화도로가 지나간다. 왕숙1지구(5만3000가구)와 왕숙2지구(1만3000가구)로 나뉘는데, 왕숙1지구는 경제중심도시로 건설하고 왕숙2지구는 문화예술중심도시로 조성한다는 방침이다.

이 지역은 별내선 연장, 경의중앙선역 신설 등이 예정돼 있다. 하지만 교통망의 '핵심'은 GTX B노선(송도~서울역~마석)이다. 이 철도망이 완성되면 서울역까지 1시간30분 이상 걸리던 출퇴근 시간이 20분 이내로 단축된다.

GTX B노선은 왕숙지구 교통의 가장 큰 장점이면서 취약점이기도 하다. 이 노선 건설이 지지부진하다면 신도시 전체 광역교통망이 흔들리기 때문이다. 8호선 별내선(서울 암사~남양주 별내), 4호선 진접선(서울 당고개~남양주 진접)이 근처를 지나지만 왕숙지구로 바로 들어오진 않는다. 왕숙지구 북쪽으로는 진관산업단지를 끼고 있는데 남양주시는 두 지역을 연계해 산업단지를 만들어 '직주근접' 환경을 조성한다는 계획이다. 정부는 3기 신도시 분양가를 주변 아파트 시세 대비 70~80% 선으로 잡고 있다. 인근 별내·다산신도시 전용면적 84㎡ 시세가 7억~8억원인 사실을 고려하면 5억원 안팎일 가능성이 높다. 대규모 분양이 예정돼 있어 청약가점이 높지 않아도 당첨을 노려볼 만하다.

하남 교산지구는 하남 미사지구를 북쪽에, 감일지구를 서쪽에 두고 있다. 신도시 중에서 강남권과 가장 가까운 데다 분양 가구 수도 비교적 많아 수요자 관심도가 매우 높다. 최근 부동산 정보 업체 직방이 설문조사한 수도권 공공택지 관심 지역에서도 과천지구를 제치고 인기 1위를 기록했다.

이 지구는 왼쪽이 남북 방향으로 뻗은 산에 막혀 있다. 차량으로 서울 강남에 가려면 북쪽으로 돌아 올림픽대로를 타야 했다. 이에 국토교통부는 교산지구에서 송파 쪽으로 이어지는 송파~하남 도시철도를 만들고 터널도 뚫기로 했다. 송파~하남 도시철도는 오금역과 연결하는 방안이 당초 검토됐지만, 이렇게 되면 송파구 등에 있는 직장으로 가려면 환승이 필요해 불편할 수 있다는 의견이 나와 9호선 등 다른 노선과 연결하는 방안도 떠오르고 있다.

도시철도가 연결될 후보지는 여럿이다. 8·9호선 석촌역과 연결하는 방법, 강남 쪽으로 접근해 9호선 종합운동장역과 연결하는 방법 등이 거론된다. 업계에서는 송파~하남 도시철도가 김포공항역을 기점으로 하는 김포도시철도처럼 기존 지하철 노선과 따로 운영될 가능성이 높다고 보고 있다. 북쪽에는 자족용지 92만㎡를 배치하는데 기업지원허브, 청년창업주택 등을 공급한다. 남한산성 등과 가까워 한옥마을, 백제문화박물관 등도 조성한다. 하남나들목(IC)~상사창나들목(IC) 도로를 신설하는 등 도로망도 확충한다. 인근 하남 미사지구 새 아파트 전용 84㎡ 시세는 9억원 선이다.

서울 서남권에 위치한 인천 계양테크노밸리는 인천국제공항고속도로 남측으로 지하철 계양역과 개화역 사이에 있다. 서울 마곡산업단지와 가깝고 지구 남쪽으로는 서운1·2산업단지와 연계돼 있다. 이 지구는 3기 신도시 중에서 규모는 가장 작지만 사업 속도가 가장 빠르다. 벌써부터 입소문을 타면서 인근 역세권 아파트 웃돈(프리미엄)이 1억원씩 붙었을 정도다.

90만㎡ 규모 자족용지에는 스타트업 캠퍼스와 창업지원주택 등을 건립해 기업을 유치한다. 교통망의 핵심은 S-BRT(인천지하철 1호선 박촌역~김포공항역), 청라~가양 BRT 등이 예정돼 있다. 주민들은 장기적으로 지하철 9호선 연장을 기대하고 있다. BRT와 주변 교통망을 연계하면 서울 여의도까지 30분 이내 도달할 수 있다. 계양테크노밸리 분양가격은 다른 3기 신도시보다 상대적으로 저렴할 것으로 예상된다. 박촌역 근처 새 아파트 전용 84㎡ 매매가는 4억8000만~5억원 선이다. 30평대 분양가격이 4억원보다 낮게 나올 수도 있다는 뜻이다.

고양 창릉지구는 고양시 창릉동·용두동·화전동 일대로 서울 응암동, 연신내 등 북서부와 가깝다. 고양 원흥지구와 붙어 있고 지구 동쪽으로는 고양 향동지구, 서쪽으로는 화정지구, 북쪽으로는 삼송지구를 두고 있다. 면적은 813만㎡로 3기 신도시 중 남양주 왕숙(1134만㎡)에 이어 두 번째로 넓다. 기존 신도시 면적과 비교하면 일산(1574만㎡)의 절반 크기이고, 판교(922만㎡)와 비슷하다.

창릉지구는 일산과 가까워 입지와 가격 측면에서 자주 비교된다. 창릉신도시 발표 당시 '빨대 효과'로 일산이 가장 큰 타격을 받는다는 우려도 많았다. 하지만 삼송, 지축, 향동, 원흥 등 대규모 주거지가 조성되고 있는 택지와 거대한 클러스터를 형성할 수 있어 시너지 효과가 날지, 부작용이 많을지는 좀 더 지켜봐야 한다는 의견이 많다. 이 지역 주요 교통망은 경의중앙선 화전역으로 현재 도심권까지 통행 시간이 1시간 남짓이다. 국토부는 이 지구에 서부선(2028년 개통 예정), 고양선(새절역~고양시청역) 등을 연결하는 방안을 계획하고 있다. 이들과 GTX A노선을 연계해 여의도까지 25~30분, 삼성역까지 30~40분으로 시간을 단축한다는 것이다. 전문가들 사이에서는 서부선 개통 등이 늦어지면 근처 신도시와 함께 수요가 폭발해 '교통 지옥'을 만들 수 있다는 우려가 나온다. 인근 원흥·삼송지구 아파트 전용 84㎡는 7억원 안팎에 실거래되고 있다.

부천 대장지구는 부천 대장동·오정동·원종동 일원에 343만㎡ 면적으로 조성된다. 2만가구를 수용할 수 있으며 기존 신도시와 비교하면 산본(420만㎡)보다 규모가 조금 작다. 북쪽으로 김포공항이 있고, 지구 서쪽에 먼저 3기 신도시로 지정된 인천 계양테크노밸리(335만㎡)가 맞닿아 있다. 서울 강서구와 부천시를 잇는 봉오대로를 활용하면 차량으로 10~15분 거리에 마곡지구가 있다. 근처 공인중개업소에 따르면 사물인터넷(IoT), 빅데이터 등 혁신 기술을 도입하는 스마트 실증단지를 조성하려던 부천 북부 지역 친환경복합단지 예정 용지 중 상당수가 포함됐다.

이 지역은 대중교통망이 부실한 점이 가장 큰 문제다. 도심권 출퇴근 소요 시간이 1시간 이상이다. 국토부는 이곳에 공항철도와 지하철 5·9호선 역인 김포공항역, 지하철 7호선, 대곡소사선 등이 지나는 부천종합운동장역을 잇는 '슈퍼 BRT'를 설치해 교통망을 개선한다는 계획이다. 하지만 광역교통계획이 실제로 나와봐야 대장신도시 잠재력을 가늠할 수 있다는 의견이 많다. 입지는 괜찮은 것으로 평가받지만 주변 신도시와 얽히면 물량 부담이 높다는 우려도 제기된다. 가깝게는 서울 마곡과 인천 계양, 멀게는 인천 검단신도시까지 영향을 줄 수 있다는 평가가 나온다.

[손동우 부동산전문기자]

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