전세, 부르는 게 값.. "월세전환율 낮추는게 의미있나"

임대차 3법 / 사진제공=뉴스1

정부가 전세의 월세화를 막고 세입자의 월세부담을 낮추기 위해 '전월세전환율 하향 조정' 카드를 꺼내들었으나 시장 참여자들은 실효성에 의문을 제기하고 있다. 이미 계약갱신청구권, 실거주 의무 등으로 전세 매물이 실종된 상태에서 월세전환율이 낮아진들 소용이 없다는 것이다.

전월세상한제가 적용되지 않는 신규 계약에는 전환율 기준이 적용되지 않는 것도 문제로 지적된다. 집주인들이 이 상황을 '알아서 요령껏 더 받으라'는 시그널로 받아들일 것이란 분석도 나온다.

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"전세 매물 씨말라…집도 못보고 계약"

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정부는 최근 임대차시장 안정화를 위해 전월세전환율을 현행 4%에서 2.5%로 인하하기로 했다. 보증금 1억원을 월세로 바꿀 때 현재는 연 400만원(월 33만3000원) 수준인데 이를 연 250만원(월 20만8000원) 수준으로 바꾸는 것이다. 급격한 전세의 월세 전환을 막아 세입자들의 주거 안정을 도모하겠다는 취지다.

그러나 임대차 시장 참여자들은 실효성에 의문을 제기하고 있다. 이미 계약갱신청구권, 실거주 의무 등으로 전세 매물이 씨가 마른 상황이어서다. 잠실동 A중개업소 관계자는 "기존 세입자들은 그대로 주저앉고 거래허가제로 집주인들 실거주 의무까지 생겨서 전월세 매물 자체가 없다"며 "전월세전환율 인하 영향을 살펴볼 건수 자체가 없다"고 상황을 전했다.

신천동 B공인 대표는 "집주인들은 한번 묶이면 4년 간 못올리니까 '받을 수 있는 만큼 최대한 받아놔야겠다'는 생각으로 전세금을 올린다"며 "워낙 매물이 귀하니, 물건이 나왔다하면 세입자들은 집도 못 본 상태로 계약을 하는 지경"이라고 말했다.

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"감소한 월세 수익, 신규계약 때 벌충할 것"

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법정 전월세전환율이 지금까지도 시장에서 철저히 지켜졌던 게 아닌 만큼 앞으로도 마찬가지일 것이란 시각도 있다.

대치동 C중개업소 대표는 "그간 보증금 1억원을 월세 전환하면 35만~40만원 정도 받았다"며 "법정 전월세전환율이 4%였다지만 아는 사람도 많지 않았고 보통은 그냥 시장 상황에 맞게 놨다"고 설명했다. 실제로 한국감정원에 따르면 지난 7월 기준 전국 주택의 전월세전환율은 5.9%, 서울은 5.0%로 나타났다.

이번에 하향 조정된 전월세전환율은 기존 계약에만 적용될 뿐 신규 계약에는 적용되지 않기 때문에 이에 따른 부작용도 예상된다. 신규 계약은 전월세상한제에 따른 '5%룰'도 적용되지 않는다.

공인중개업계 관계자는 "전월세전환율 2.5% 때문에 월세수익이 감소한 집주인은 신규계약할 때 전세보증금을 올리거나 월세를 대폭 올릴 수 있다"며 "정부의 의도는 그렇지 않았겠지만 시장은 '알아서 요령껏 더 받으라'는 사인으로 받아들일 수 있다"고 분석했다.

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"임대인이 적폐인가" 헌법소원 동참

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이런 우려 속에 임대인들의 반발까지 만만치 않은 상황이다. 한 임대인은 "정부가 임차인 세부담을 온전히 임대인에게만 짊어지게 한다"며 "자유민주주의 국가에서 많이 가졌다고 적폐로 취급하는 게 말이나 되냐"고 말했다.

또다른 집주인은 "1억짜리 빌라라고 해도 도배, 장판, 청소, 보일러·화장실 수리, 중개업소 수수료 내면 200만원이 넘게 나간다"며 "각종 세금까지 고려하면 월 20만원 받아서는 두배 가까이 손해"라고 반발했다.

등록임대사업자 단체가 추진하고 있는 헌법소원에 일반임대인들까지 힘을 실을 것이란 관측도 있다. 현재 임대인협의회 등은 '임대료 5%룰'이 재산권을 제한하고 직업의 자유를 침해한다는 이유로 헌법소원을 추진 중이다.

성창엽 임대인협의회 추진위원장은 "등록임대사업자들은 이미 한차례 진통을 겪은 상황이지만 이제는 일반임대인들까지 혼란을 겪게 될 것"이라고 전망했다.

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이소은 기자 luckysso@mt.co.kr

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