[이슈분석] 지난달 서울 아파트값 상승폭 확대..불안한 전세시장

■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 김인만 김인만부동산연구소장

집값이 자꾸만 오릅니다. 지난달 서울 아파트값은 1.12% 올라, 6월보다 상승폭을 키웠습니다. 이쯤 되면 부동산이 제일 먼저 코로나19의 충격을 벗어났다고 해야 할 것 같습니다. 전셋값은 더 불안합니다. 강남권 주요 아파트 단지에서는 이틀만에 2억이 뛰거나, 한 달만에 3억, 4억 원씩 뛴 전세 계약이 등장했습니다. 강남의 불안은 강북으로까지 이어져, 강북의 평균 전셋값이 처음으로 4억 원을 넘었다는 조사 결과까지 나왔습니다. 

이런 가운데 좀 전 정부와 당정이 부동산 공급대책을 합의했다는 소식이 전해졌습니다. 20차례 넘게 나왔던 대책에 공급이 담겨져있는건 오랜만입니다. 이번 대책은 시장을 안정시킬 수 있을까요. 전문가와 함께 알아보겠습니다.

Q. 오늘 주택공급대책이 발표될 것으로 보입니다. 규모는 대략 10만호 정도로 알려져 있는데요. 지금 나오는 대안들이 여러 가지가 있는데 어떤 것들이 가장 효율적이라고 보시나요?

- 당정청, 부동산 공급대책 임박…"10만호 수준"
- 2일, 비공개 고위 당정협의회…부동산 대책 논의
- 수도권 재건축·재개발 용적률 상향 등 대책 마련
- 공급 대책 윤곽…용적률·부지 등 막판 검증·조율
- 태릉골프장 외 노후시설 거론…부지확보 고심
- 재건축 용적률 상향 대신 '기부채납' 확대도 거론

Q. 정부는 물론 서울시에서도 하고 싶지 않았던 재건축이 속도를 낼 수 있을지 관심입니다. 핵심은 용적률 상향과 임대주택을 맞바꾸는 내용이다, 이렇게 정리할 수 있을 것 같은데요. 강남권 단지 반응이 어떨까요?

- 현금·주택 기부채납 재건축단지에 용적률 완화 방안
- '용적률 인센티브' 사업진행 유도…개발이익은 환수
- 기부채납 재건축 용적률 상향…주택공급 2.5~3배↑
- 기부채납 주택 절반 공공분양…특별공급물량 확충
- 재건축 시장 심리 위축…재건축단지 참여 관건
- 전문가 "초과이익환수제 때문에 민간 유인 어려워"

Q. 여당에서는 일반 재건축도 공공주택공급을 의무화하는 방안을 검토하고 있다고 합니다. 공공주택을 임대 뿐 아니라 분양으로 공급하는 계획도 추진 중이라고요. 조합의 의견과 상관없이 일단 재건축을 하면 일정 정도의 기부채납을 해야 한다는 건데요?

- 재건축 20~30% 임대주택 의무공급 방안 고민
- 재건축 시 부담금과 물량환수 적극 추진 의지
- 김태년 "주택은 공공재 개념 분명히 해야"
- 정부, 적극적 '수익 몰수'…공공재건축 수용 미지수

Q. 이런 재건축이 아니라면 공급택지가 충분히 않아 보이는데요. 유휴지나 국가 소유 땅에 개발이 된다고는 하는데, 어떤 곳들인가요?

- 서울 7만 가구 공급 예상…태릉골프장 외 부지 확보
- 군부지·국공유지·철도유휴지 등 택지후보 물망
- 용산정비창, 용적률 상향…8천→1만가구 이상 가능
- 지난해, 서울시 노후 공공시설 복합화 사업지 추가
- 주민센터·공용주차장·경로당 등 유휴부지 활용

Q. 임대차 3법 중 2법이 시행됐습니다. 시행 전부터 논란이 많았던 터라 당연히 시장에서도 혼란스러워 하고 있다는데요. 특히 계약갱신청구권제 때문에 전세가 급격히 위축됐는데 일단 전셋값이 많이 올랐다고요?

- '속전속결' 임대차 2법 후폭풍…시장 일부 '혼란'
- 강남 아파트 전셋값, 하루아침에 수억원 상승
- 전세 품귀 현상 속 전셋값 급등…세입자 발 '동동'
- 지난주 서울 전셋값 0.14%↑…7개월만에 최고
- 강동구·강남 4구 상승세 주도…매물 부족 현상
- 공인중개사 "아예 이사 포기하는 경우도 생겨"

Q. 그나마 비싸도 매물이라도 있으면 다행입니다. 아예 매물이 없다고들 하던데요. 이번 전세 상승은 공급이 너무 적은 게 문제입니까, 수요가 너무 많은 게 문제입니까?

- 전셋값 급등에 '좌절'…흥정도 못하고 일단 가계약
- 전세시장 위축…서울아파트 전세 계약 9년만에 최소
- 반전세·월세 계약도 감소…임대시장 전반적 축소
- 임대차법 개정 더 위축될 듯…매매 열기는 '여전'
- 아파트 외 다세대주택·연립주택도 전월세 계약 감소

Q. 계약갱신청구권제와 관련해 한 시민단체가 기본권을 침해한다며 헌법소원을 제기했습니다. 부동산 시장에 전세물량이 감소해 다른 곳으로 이전할 계획이었던 임차인의 자유를 침해했고, 좋은 임차목적지에 살고 있는 임차인들만 이득을 보는 법이라고 주장하고 있는데 어떻게 보시나요?

- 시민단체 "계약갱신청구권은 위헌"…헌법소원 제기
- 계약갱신청구권, 평등원칙·계약의 자유 침해 주장
- 사준모 "소급입법 금지 원칙·시장경제질서 침해"
- 갱신청구권, 전세물량 감소…"임차인에 불리" 주장
- 사준모 "정책 실패 책임을 왜 국민들이 떠안나"

Q. 집주인이 실거주할 경우 갱신거절이 가능한데 이를 두고 확인할 방법이 없어 세입자에게 불리하다는 불만들이 나왔습니다. 그러자 국토부에서 갱신거절 임차인에게 정보열람권한을 줘 거주확인이 가능하도록 한다고요?

- 정부, 갱신거절 세입자에 정보 열람권 부여 방침
- 집주인 실거주로 계약갱신 거부 시 사실 확인 가능
- 갱신거절 후 2년간 확정일자·전입신고 정보 열람
- 현재 임대인·임차인·소유자·금융기관 등 허용
- 실거주 허위 확인 시 손해배상청구 소송 제기 가능
- 정부 "빈집인 경우 외 허위로 갱신거부 않을 것"

Q. 여당에서도 임대인과 임차인의 갈등이 예상된다고 이를 어느 정도 인정하고 있습니다. 2년마다 전셋값과 이사 걱정을 해야 하는 것도 문제지만 언제 터질지 모르는 갈등의 폭탄을 안고 사는 것도 그리 편해보이진 않는데요. 시간이 지나면 안정이 될까요?

- 이해찬 "임대인·임차인 갈등 예상…신속 대응"
- "직접 거주 할거니 나가라" VS "나갈테니 돈달라"
- 갈등 터진 집주인·세입자…임대차 2법에 곳곳 논란
- 반려동물에 직업, 재산까지…세입자 고르는 집주인
- 나갈 때 '원상회복 의무' 엄격히…반격 나선 집주인

Q. 조금 다른 얘긴데요. 우리는 공급이 부족하고 매물이 없다고 아우성인데 외국인들이 지난 3년 동안 우리나라 부동산을 쇼핑하듯 구매했다고 합니다. 실거주 하지 않는 경우가 33%에 달하던데 규모가 어느 정돈가요?

- 쇼핑하듯 아파트 산 외국인들…작년比 27%↑
- 임대수익·시세차익 기대…32.7%가 실거주 안해
- 중국인, 올해 5월까지 3.1조 규모 아파트 매입
- 미국인, 2조 넘게 매입…42채 구입한 사례도
- 외국인, 서울·경기·인천 등 수도권 아파트 집중

Q. 우리는 각종 규제와 대출에 묶여 사지 못한 상황에서 외국인들이 대거 부동산을 샀다는 얘기에 많은 분들이 분노하고 있는데요. 이중에는 자금출처가 불분명한 경우도 있다고 합니다. 정부가 세무조사에 나섰다고요. 불법 적발 시 어떤 조치를 할 수 있나요?

- 탈세 혐의 외국인 다주택자 42명 세무조사 착수
- 외국인, 국내 아파트 매매 시 납세의무 동일
- 국세청 "투기 목적 확인시 해당 국가에 통보"
- 해외부동산 통한 소득 은닉·신고의무 위반 조치

Q. 부동산 대책이 오로지 국민들을 위한 것이어야 하는데 임대인과 임차인을 나누고 정치 성향을 나누고 국민들이 양분되는 듯한 느낌입니다. 안정된 부동산 대책이 필요한 때인데요. 조언 부탁드립니다.

- 잇단 부동산 대책에 국민들 속앓이…시장은 혼란
- 수도권 대규모 주택공급방안 임박…집값 안정될까
- 규제 내성 생긴 부동산 시장…안정화 방안은 

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