전월세 상한제·계약갱신 청구권 일단 시행..예고된 '임대인 재산권-임차인 주거권' 충돌

집주인, 갱신청구 거절 사유 찾기로 대응
"주택파손, 구체적인 적용 기준 모호" 불씨
조정위원회 확대보다 가이드라인 제시 필요

임대차 시장에 갑작스럽게 계약갱신청구권과 전월세상한제가 적용되면서 집주인(임대인)과 세입자(임차인) 간 분쟁이 늘어날 것이라는 우려가 커지고 있다. 양측의 재산권과 주거권이 충돌함에 따라 그간 관행대로 해왔던 일도 더 깐깐하게 따져 시비를 가를 수 있다는 관측이다.

3일 부동산 관련 온라인 커뮤니티 등에 따르면 최근 집주인을 중심으로 “세입자를 가려서 받겠다”, “이전보다 더 철저하게 원상회복 의무를 요구하겠다”는 등의 글이 올라오고 있다. 세입자의 전월세 거주를 최대 4년간 보장하고 임대료 인상률을 5%로 제한하는 주택임대차보호법 개정안이 지난달 31일부터 시행됨에 따라 나름대로 대응방안 마련에 나선 것이다.

세입자는 일정기간 임대료의 큰 인상 없이 주거를 보장받을 수 있게 됐지만, 집주인은 이를 재산권 침해로 인식하고 있다.

법의 허점 찾기에서도 가장 많이 언급되는 부분은 ‘주택 파손’이다. 집주인이 세입자의 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 사유에 ‘임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우’가 있기 때문이다.

이로 인해 다양한 특약을 만들어 이를 수용하는 사람에 한해 집을 내주거나, 입주한 이후에도 까다로운 검증으로 계약갱신 요구를 거부할 수 있다는 우려가 나온다. 해외에서는 이미 특약으로 엄격한 원상복구 규정을 두고 계약 갱신이나 보증금 반환 등에 활용하고 있다.

프랑스는 과밀지역에서 정부가 정한 수준 이상의 임대료 인상을 금하는 대신, 집주인의 다른 권한을 보장한다. 집주인은 세입자를 들일 때 재직증명서·월급명세서·통장잔고 확인은 물론 필요하다고 생각하면 인적 보증도 받는다. 운 좋게 집을 구한다고 하더라도 보증금을 온전히 돌려받을 수 있을지는 알 수 없다.

프랑스 파리에서 3년간 주재원 생활을 한 이 모 (45)씨는 이를 ‘에타델리유(주택 계약종료 전 상태 점검)의 악몽’이라고 표현했다. 이 씨는 “집주인이 계약 시 준수사항 100개 정도의 리스트를 줬다”며 “계약을 종료할 때는 마루나 벽지, 화장실 물때까지도 살펴 확인 시간에만 4~5시간이 걸렸고, 자연스러운 마모는 물론 빌트인된 가전과 가구의 원상복구를 요구했다”고 말했다.

특히 이번 개정안에는 주택이 어느 정도 파손돼야 계약갱신 거절 사유가 될 수 있는지 명시되지 않아 이를 두고 분쟁이 잦아질 수 있다는 관측도 제기된다. 국토교통부는 주택의 전부·일부를 임대인 동의 없이 무단 증·개축 및 개조하거나 고의로 파손한 경우, 임차인의 중과실에 따른 화재로 주택이 파손된 경우 등을 예로 들었다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “파손에 대한 금액 기준 등이 정해지지 않아 임대·임차인 간 다툼이 생길 수 있다”고 봤다.

이 외에 계약갱신 거절 사유로 인정되는 ‘임차인의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’ 등도 기준이 모호해 집주인이 법의 틈새를 파고들 수 있다는 전망이 나온다.

정부는 새로 도입된 임대차 제도 변화에 맞춰 분쟁조정위원회를 대폭 확대할 계획이다. 전국 6곳에 있는 분쟁조정위원회를 단계적으로 확대해 인구 50만명 이상 도시에는 최소 1곳 이상 설치할 예정이다. 다만, 사전에 분명한 가이드라인을 제시해 집주인과 세입자의 갈등이 커지지 않도록 하는 것이 우선이라는 지적이 나온다.

성연진·양영경 기자

- Copyrights ⓒ 헤럴드경제 & heraldbiz.com, 무단 전재 및 재배포 금지 -