재건축 기부채납 규모따라 용적률 최대 3배

黨·政 '인센티브제' 도입 검토
납입 액수 따라 공급량 달라져
사실상 '개발이익 환수' 적용
민주당, 부동산 稅 처리 강행
"시장은 묶고 '로또 주택' 양산"

김현미(사진) 국토부 장관이 지난달 29일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 질의에 답변하고 있다. <연합뉴스>

더불어민주당이 3일 법제사법위원회를 거쳐 4일 예정돼 있는 7월 임시국회 마지막 본회의에서 세칭 임대차 3법(전·월세 상한제, 전·월세 신고제, 계약갱신청구권)의 나머지 법안 처리에 나서기로 했다. 말 그대로 전광석화처럼 논란이 많은 '임대차 3법'을 모두 법제화하는 것이다.

아울러 정부와 여당은 주택 공급 확대를 위해 기부채납을 받고 주택 수를 2.5∼3배로 늘리도록 파격적인 용적률 인센티브를 주는 방안을 검토하고 있다.

시장에서는 "시장을 묶어놓고 정말 로또 재건축을 내놓을 모양"이라며 벌써부터 우려의 목소리를 높이고 있다.

2일 국회 등에 따르면 민주당은 4일 7월 임시국회 마지막 본회의에서 전·월세 신고제를 담은 부동산 거래 신고법 개정안과 종부세·양도소득세·취득세 등을 인상하는 부동산 과세 인상안 등 세칭 '임대차 3법'의 나머지 법안을 모두 처리할 계획이다.

종부세법 개정안은 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택 소유자의 과세표준구간별로 세율을 현행 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%로 올리는 내용이며, 법인세법 개정안은 법인이 보유한 주택의 경우도 양도세 기본세율에 더하는 법인세 추가세율을 현행 10%에서 20%로 올리도록 하는 것이 골자다.

소득세법 개정안은 2년 미만 단기 보유 주택과 다주택자의 조정대상지역 내 주택의 양도세 중과세율을 인상하는 것이 골자다. 또 지방세법 개정안은 취득세율을 2주택자는 8%, 법인과 3주택자 이상인 경우 12%로 올리는 것이 주 내용이다. 아울러 정부와 여당은 기부채납액에 따라 중층 단지는 2.5배, 저층 단지는 3배까지 재건축 단지의 주택 공급량을 대폭 늘릴 수 있도록 하는 '기부채납 인센티브제' 도입을 검토하는 것으로 전해졌다.

서울시는 그동안 층고제한을 35층까지 묶었지만 용적률 인센티브 제도의 원활한 적용을 위해 이같은 층고제한 규제도 깰 예정이다.

이 방안에 따르면 현금 기부채납은 용적률 인상으로 늘어난 공간에 공공임대를 일정 수준 넣고 나머지는 현금으로 받는 방안이다. 사실상 재건축 사업으로 인한 개발 이익을 환수하는 조치다. 기부채납액은 정부의 주거사업에 투입된다.주택 기부채납은 전용면적 85㎡ 이하 주택을 정부가 받아 공공분양과 공공임대로 돌리는 방안이다. 재건축 조합이 주택을 지을 수 있는 토지를 기부채납한 뒤 건물을 지어서는 건축에 들어간 표준 건축비를 받고 넘기는 방식이 될 전망이다.

정부는 기부채납 받은 주택의 절반 이상을 공공분양으로 공급해 생애최초나 신혼부부 특별공급 물량 확충에 나설 계획이다. 앞서 정부는 생애최초 특공 물량을 높이면서 신혼부부 특공에 대해 소득 기준을 일부 완화한 바 있다.

정부의 이 같은 방안에 대해 전문가들은 급격한 증세는 조세 저항만 불러오고, 시장을 묶어둔 채 공급을 늘리는 것은 말 그대로 '로또 주택' 현상을 심화시킬 수 있다고 지적한다.

권대중 명지대학교 부동산 학과 교수는 디지털타임스와의 통화에서 "집값이 올랐다고 해도 팔기 전까지는 실현되지 않은 이익인데 세금만 올린다고 한다면 조세반발이 있을 수 있다"면서 "다수당인 민주당이 강하게 밀어붙이고 있으나 입법 과정에서 다양한 전문가의 의견이나 국민들의 의견을 듣는 공청회 등을 하지 않은 것은 것은 매우 아쉬운 부분"이라고 지적했다. 서진형 경인여자대학교 경영과 교수는 "거래규제 중심의 부동산 대책보다, 보유세를 강화하고 양도소득세를 낮춰야 시장 중심으로 갈 수 있다"면서 "보유세와 거래세 모두 올리면 시장의 마비를 가져오게 된다"고 우려했다.

김미경·박상길기자 the13ook@dt.co.kr