[이슈분석] 정부, '주택공급 확대방안' 발표 예정..주요 내용은?

■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 김인만 김인만부동산연구소장

공급이 충분해야 집값이 잡힌다는 말은 지난 2018년 서울 집값이 역대급 상승세를 보였을 때부터 나왔습니다. 이 논리로 많은 재건축 사업장들이 재건축을 추진하고 허가를 받으려고 했지만, 당시 정부는 재건축이 진행되면서 부동산이 자극을 받을 가능성이 더 크다고 봤습니다. 결국 굵직한 재건축 아파트 여러 곳이 사업 진행을 멈췄습니다.

그리고 시간이 흘러 이젠 정부와 여당이 먼저 공급 이야길 하고 있습니다. 그린벨트 얘길 했다가, 차라리 재건축을 푸는 게 낫지 않겠냐는 말까지 나왔습니다. 서울의 집값을 잡기에 가장 좋은 공급대책은 뭘지, 나아가 공급이 충분하면 집값을 잡을 수는 있는 건지, 전문가와 함께 알아보겠습니다.

Q. 정부가 이르면 오늘(28일)이나 이번 주 내로 서울 등 주도권 주택 공급 확대 방안을 발표합니다. 가장 큰 관심을 끄는 게 용적률 상향입니다. 쉽게 말해 아파트를 더 높게 짓겠다는 얘깁니다. 공급에 효과적인 대책이라고 보십니까?

- 3기 신도시외 택지도 용적률 상향…수도권 추가공급
- 주거복지로드맵·수도권 공급 등 공공택지도 상향
- 수도권 추가 택지 발굴 어려움…중소 규모도 모색
- 용적률 법적 최고한도까지 상향…공급 여력 확보
- 정비창 부지 등 용적률 상향…1만가구 추가 전망

Q. 무엇보다 강남권 개발이 시급한 상황입니다. 용산 정비창 부지와 함께 어떤 곳들이 거론되고 있나요?

- 준주거지 용적률 1000%·최고 층고 50층 가능
- 서울, 성동구치소·동부도로사업소 부지 등 거론
- 전문가 "추가공급량 미미…강남권 고밀개발 필요"
- 낮은 수준 용적률 적용 예상…확대 효과 '미지수'
- 교통인프라 갖춰진 강남권 파격적 개발 허용 의견

Q. 대규모 부지 발굴이 쉽지 않은 상황에서 서울시가 제시한 재건축도 노려봄직 합니다. 재건축 사업장에서도 용적률을 풀어서 아파트를 더 높게 올리는 방안이 거론되고 있는데, 이렇게 되면 조합 입장에서 사업성이 좀 생길까요?

- 정부 "높아진 용적률의 절반가량 공공기여 받을 것"
- 서울시, 용적률 최대치 개발 경우 기부채납 요구
- 2000년 도시계획법 이후 20년만에 용적률 조정
- 일부 지역, 공공주택 공급 반대 여론 설득 관건
- 은마아파트, 준주거로 초고층 가능…기부채납 관건

Q. 그런데 이렇게 기부채납으로 정부나 지자체에 내는 게 많아지면 재건축 시기를 앞당길 수 있는데도 조합이 시큰둥합니다. 공공재건축을 하느니 차라리 안하겠다는 반응인데요?

- 서울시, 재건축 입장변화에 해당 주민들 "글쎄"
- 잇단 부동산 대책으로 재건축 압박…공공재건축 거론
- 주민들 "공공재건축이면 재건축 사업 진행 않겠다"
- 공인중개사 "은마는 전세가 70%…아쉬울 것 없어"
- 용적률 확대 시 임대 비율 약 50%…주민들 냉담
- 전문가 "같은 단지 내에서 계층 양극화 심화 우려"
- 공공재개발, 인허가 등 빠른 속도…사업성은 미검증
- 전문가 "세제 혜택 등 추가 인센티브 방안 담겨야"

Q. 좀 근본적인 질문 하나 드리겠습니다. 용적률 제한을 풀고 강남에 더 높은 아파트를 짓는다면, 아예 극단적으로 100층짜리 아파트를 짓게 해 준다면, 서울 집값이 잡힐까요?

- 용적률 상향에 높아진 층고…집값안정 VS 제한적
- 용적률 상향 카드…다른 규제 많아 실효성 '의문'
- 용적률 상향에 바뀌는 스카이라인…집값 안정될까

Q. 용적률 이전에 나왔던 대책들이 정부 소유 부지를 개발하는 거였죠. 대표적인 게 태릉의 국방부 소유 골프장인데요. 여기는 임대주택이 될 거란 말이 있더라고요?

- 김진표 "태릉골프장 100% 공공임대 시범사업"
- 정세균 "태릉골프장, 무주택자·청년 등 공급"
- 임대주택 개발시 세대수 확대…교통난 등 숙제
- 태릉골프장, 국방부 반대·그린벨트 한계점 등 존재

Q. 개발을 한다고 해서 모두가 좋아하는 것은 아닙니다. 노원구 주민 일부는 단체로 반대 활동을 하고 있는데요. 교통 문제나 환경 문제를 생각할 수밖에 없겠죠?

- "교통대책 없이"…태릉골프장 개발에 주민 '부글'
- 태릉골프장 개발 반대 주민들 단체행동 움직임
- 주민들 "태릉 일대가 개발되면 이곳은 교통지옥"
- 골프장 인근 산책로 민간 공개…주민 만족도 높아

Q. 여기에 행정수도 이전 얘기까지 나오면서 태릉, 세종은 물론 이미 고가인 은마 등 재건축 아파트도 가격이 들썩이고 있어요. 최근 시장 상황은 어떤가요?

- 정부, 주택공급안에 골머리…'영끌'해도 택지 부족
- 말만 해도 '들썩'…무책임한 발언에 "간보기" 비판
- 정치권 한마디에 치솟는 세종·태릉 아파트값

Q. 행정수도 이전이 만약에 이뤄진다면, 국회와 청와대는 물론 검찰과 법원까지 많은 곳이 지방으로 이전될 가능성이 있겠죠. 이건 집값을 잡을 수 있을 거라 보십니까?

- 행정수도 이전 속도…연말까지 공공기관 100곳 가능
- 서울대·KBS도 이전설 '솔솔'…집값 안정화 효과는
- 일부 전문가 "집값 잡긴 커녕 역효과 클수도" 우려

Q. 어제 당정이 추진 중인 임대차 3법의 윤곽이 드러났습니다. 전월세상한제와 계약갱신청구권제에 대해 좀 더 구체적인 내용이 나왔는데요?

- 윤곽 나온 임대차3법…내달 4일 본회의 통과 목표
- 계약기간 2+2안…계약 직전 임대료 5% 이내 상승
- 지자체 원할 시 임대료 상승폭 5% 내 상한선 결정
- 법 시행 이전 기존 계약 세입자 계약갱신청구 가능
- 표준임대료 방안 거론에 행정력 과도 소요 판단

Q. 소급입법에 대해서도 논란이지만 앞선 상가임대차보호법 개정 사례 등에서 전례가 있기 때문에 문제없다는 입장인데요?

- 임대차3법 소급입법 논란…당정 "문제 없다"
- 정부, 소급입법 입장 강조 "기존 임차인도 보호"
- 기존 계약 불인정 시 단기간 내 임대료 폭등 우려
- 법 시행 전 계약 횟수 상관없이 계약갱신청구권 행사

Q. 여당에서는 다음 달 임시국회에서 통과를 시키겠다는 입장입니다. 이 제도 시행되면 효과는 어떨 거라 보십니까?

- 서울 등 수도권 전셋값 신고가 매주 경신 '비명'
- 임대차3법 이미 '전세전쟁'…가격 올리고 소송 압박
- 이사 비수기에도 전세값 상승세…전세 대란 우려
- 주말 촛불집회서 임대차3법 반대 서명운동 진행
- 통합당 "임대차 3법 소급적용, 일부 위헌소지"

Q. 세입자가 원하면 평생 살 수 있는 것 아니냐는 불만에 국토교통부사 해명자료를 낸 게 더 논란입니다. 집주인이 직접 거주하면 거절할 수 있다는 건데요. 역시나 전세금을 척척 내주고 들어가 살 수 있는 현금부자용 대책이 될 거란 비판이 나올 것 같은데요?

- 집주인 거주 이전 자유 침해 논란에 국토부 해명
- 집주인 '직접 거주' 원할 시 전세갱신 거절 가능
- 국토부 "집주인은 아무 제약없이 거주할 수 있어"
- "내가 살겠다" 집주인 전세갱신 거절 악용 우려도
- '저렴한 보증금에 월세' 집수리 이유로 거절 가능

Q. 부동산 대책이 22번째냐 4번째냐 논란보다는 실질적으로 효과가 있는 대안이 나와야 할텐데 정부도 갈피를 잡지 못하는 듯한 모습입니다. 이번주 안에 공급대책이 나와도 가격 안정에 큰 효과가 있을지는 의문인데요. 향후 부동산 시장 어떻게 전망하시나요?

- 쏟아지는 규제에 집값만 자극…민심은 '부글부글'
- 잇단 대책에 맷집 세진 시장…"속지 않아" 불신만
- '35층 룰'까지 깬 23번째 부동산 대책…효과는 

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