턱없이 모자라는 공급대책..'도심 고밀도 재건축'이 답이다

택지개발 거론되는 잠실 유수지 : 서울 강남권 개발제한구역(그린벨트) 해제 방안이 수도권 주택 공급확대 카드에서 제외되면서 정부가 태릉골프장 등 군 시설과 잠실 유수지 등 공공 유휴 부지를 택지로 개발하는 방안을 검토하고 있다. 사진은 21일 서울 송파구 잠실 유수지 전경. 연합뉴스

대규모 주택공급 특단대책 없어

유수지 활용해도 6000가구 불과

서울 수요 채우기엔 크게 부족

오락가락 정책에 불신만 가중

정부의 부동산 공급정책이 윤곽을 드러내고 있다. 서울 시내 공급에 초점이 맞춰질 이번 대책에서 정부는 ‘티끌 모아 태산’ 방식으로 활용 가능한 모든 공간을 택지 공급처로 내놓을 가능성이 높다. 태릉 군 골프장과 육사 부지 등이 포함되더라도 정부가 전향적인 공급 규제 완화를 선택하지 않는 한 이번 대책도 시장에 주는 영향은 매우 제한적일 수밖에 없다는 게 시장 전문가들의 분석이다.

22일 정부·여당과 부동산업계 등에 따르면 국토교통부는 주택 공급지 발굴을 위해 여당과 막판 조율 과정을 거치고 있는 것으로 알려졌다. 주목받던 그린벨트 해제가 물 건너갔고, 도심 재건축 활성화도 이번 대책에 포함되지 않을 전망이다. 문재인 대통령이 직접 언급한 서울 태릉 군 골프장을 택지화하는 방안 외에는 여전히 확정된 바가 없다. 결국 적극적으로 활용할 수 있는 카드는 지난 5·6공급 대책에서 공개된 용산 정비창 등을 포함한 국·공유지 활용과 사유지 공공기여 등을 통해 부지를 확보하고 이 지역에 대한 건축 규제를 완화해 공급량을 최대로 늘리는 방안이 유력하다는 게 시장 전문가들의 시각이다.

몇 가지 눈에 띄는 대안들도 제기되고 있는데, 2013∼2014년 주민 반대로 무산됐던 유수지(잠실, 탄천, 목동 등)를 적극 활용하는 방안이 시장을 중심으로 거론되고 있다.

서울 유수지를 활용할 경우, 6000가구 안팎을 조기에 공급할 수 있을 것으로 전문가들은 보고 있다. 서울에서 도시계획 및 인허가만 거치면 보상 절차 없이 착공이 가능한 토지는 공공시설 부지와 유수지 등을 꼽을 수 있다. 이중 공공시설 부지는 기존 입주 인력과 시설 이전 등의 절차가 남아 실제 착공까지는 예상보다 시간이 오래 걸릴 가능성이 크다는 게 부동산 개발업계의 분석이다.

특히 2013∼2014년 주택 공급을 추진하다가 주민 반발로 무산된 송파구 잠실, 탄천, 양천구 목동 유수지 등은 현재 주차장 등으로 쓰이고 있는데, 송파구 잠실 유수지(7만4000㎡)의 경우, 당시 1800가구의 주택 공급을 기획한 바 있다. 또 탄천 유수지(11만㎡)는 1600가구, 양천구 목동 유수지(10만5000㎡)는 2800가구의 주택 공급 계획을 각각 수립했었다. 주택개발업계에서는 이들 지역의 용적률을 높이고, 면적대를 조정하면 6000가구는 공급할 수 있을 것으로 보고 있다.

정부가 노후 임대아파트 재건축 규제를 대폭 완화해 공급량을 늘리는 방안도 거론된다. 서울 시내 30년 이상 된 노후 임대아파트의 용적률(일반주거, 현 140%)을 용도 변경 후 대폭 완화(준주거, 최대 400%)해 물량을 공급하는 식이다. 서울에 위치한 국책연구기관 부지도 활용대상 후보로 거론되고 있다. 은평구의 한국여성정책개발원 주변과 서초구 한국교육개발원 부지 등 국·공유지인 이들 부지를 택지용으로 용도 변경해 공급할 수도 있다.

이처럼 서울 곳곳에 흩어진 자투리 땅을 긁어모으는 식의 공급대책이 시장에 긍정적인 영향을 주긴 어려울 것이란 비관적 전망이 우세하다. 정부가 재건축 규제를 지속하겠다는 기존 입장을 고수하는 한 실질적이고 의미 있는 공급대책이 나오기 어렵기 때문이다. 특히 이번 대책은 단순히 주택공급 의미만 있는 것이 아니라 실추된 정책 신뢰를 회복할 수 있느냐의 문제도 걸려 있다. 획기적인 공급 방안 없이 시장의 예상을 벗어나지 못하는 대책을 내놓을 경우, 시장 불신은 고착화되고 시장 불안도 장기화할 우려마저 있다.

박정민·김순환 기자

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