[그린벨트 해제 논란] ②강남, 고밀개발이 '답'.. 용적률 1000%?
18일 정부와 부동산업계에 따르면 최근 7·10 부동산대책 및 보완대책을 통해 발표된 서울 주택공급 방안은 ▲도심 고밀개발 ▲3기신도시 용적률 상향 ▲도시 유휴부지 등 신규택지 추가 발굴 ▲공공 재개발·재건축 ▲도심 내 공실 상가·오피스 활용 등이다.
가장 유력한 대안은 도심 고밀개발. 업계에선 용적률을 지금보다 3배 안팎으로 올려야 한다고 주장한다. 용적률은 대지면적 대비 건물 지상층의 연면적 합계가 차지하는 비율이다. 이를테면 1000㎡ 부지에 용적률 200%로 건물을 지을 경우 연면적 2000㎡의 활용이 가능해 단순 계산으로 100㎡ 20가구를 지을 수 있다. 용적률을 높이는 건 층수를 높인다는 의미다.
현행 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'은 용도지역에 따라 용적률을 규제하는데 도심 1종 일반주거지역 최대 200%, 2종 일반주거지역 250%, 3종 일반주거지역 300% 등이다. 서울시의 경우 고밀개발을 막기 위해 조례와 시행령을 통해 최대 용적률을 더 낮게 설정한다. 서울시는 ▲주거지역 ▲상업지역 ▲공업지역 ▲녹지지역 등 4개 용도로 분류해 용적률 제한을 한다.
서울 재개발·재건축 정비사업지의 용적률은 평균 250% 수준. 공공 기여도, 즉 임대주택 비율에 따라 인센티브 제공 차원의 용적률 300%를 허용하는 방안이 있지만 이는 실질적인 대안이 되기 어렵다는 게 업계의 얘기다. 중심 상업지역의 경우 법적으로 허용되는 용적률은 최대 1500%. 서울시와 정부가 협의한다면 상업용지으로 용도변경해 용적률을 1000% 수준으로 올릴 수 있다. 실제 여권 내에서 이런 논의가 이뤄질 가능성이 제기됐다.
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조정흔 감정평가사는 “서울 주택공급이 수요를 따라가지 못해 가격이 오르고 수익률이 상승하면 다시 공급을 늘리게 된다”며 “그래서 인구가 감소하고 아파트를 계속 짓는데도 새 아파트가 부족하다는 진단이 나온다”고 꼬집었다.
그는 불로소득 환수만이 집값 문제를 해결할 수 있는 방법이라고 제시했다. 조 평가사는 “공공택지를 강제수용해 민간 건설업체에 매각하는 방식이 아니라 공공이 개입해 불로소득을 원천차단하는 개발사업을 모색해야 한다”고 설명했다.
다른 부동산 관계자는 "용적률을 높이는 것도 중요하지만 공공임대를 분양전환할 경우 다시 시세차익이나 집값 불안이 발생할 수밖에 없다"며 "영구임대 만이 이런 문제를 해결할 수 있다"고 지적했다.
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김노향 기자 merry@mt.co.kr
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