'끊임없는 유혹' 그린벨트 카드, 효과 미미 대규모 공급 어렵다

남은 지역 별로 없어 대규모 공급 어려울 듯
재개발·재건축 규제 완화도 '글쎄'..용적률 상향 등 가능성

© News1 김일환 디자이너

(서울=뉴스1) 이철 기자,김희준 기자 = 당정이 개발제한구역(그린벨트) 해제를 고심하고 있는 가운데 그린벨트를 해제하더라도 서울의 주택공급이 획기적으로 개선되기는 힘들 것이라는 전망이 나온다.

16일 업계에 따르면 정부와 여당은 주택공급 대책을 두고 '그린벨트 해제'를 고심하고 있다. 그린벨트 지역을 이용해 주택을 공급할 수 있겠지만, 한번 개발된 지역은 다시 돌이킬 수 없기 때문에 내부에서 신중론도 제기되고 있다.

◇'공급 부족' 서울 내 신규 아파트…"시장에 공급신호"

그린벨트 해제는 예전부터 시장의 가장 큰 이슈였다. 현재 거론되는 강남구 세곡동, 내곡동 내 그린벨트를 해제한다면 강남권에 대규모 단지를 공급할 수 있어 시장 파급력이 크다.

역대 정권을 보더라도 대규모 개발사업을 진행하거나 주택을 공급해야 할 때는 항상 '그린벨트 해제 카드'가 수면 위로 떠올랐다. 노태우 정부 당시에는 서울 상계동, 태릉, 미사리, 과천 등의 그린벨트를 풀어 체육시설을 구축했다.

김대중 정부도 외환위기 극복을 위해 수도권 입지규제 완화 등을 추진해 역대 정부 중 가장 많은 면적을 해제했다. 노무현 정부는 서울 송파구, 경기 성남시 일대의 그린벨트를 해제하고 신규 택지를 공급했다. 이명박 정부 때도 서초구 내곡동 그린벨트를 해제해 보금자리 지구를 조성한 적이 있다.

이미 훼손돼 녹지라고 보기 어려운 곳이나 비닐하우스촌이 형성된 그린벨트는 해제해야 한다는 의견도 나온다. 보전할 만큼 환경적인 가치가 크지 않다는 이유에서다.

전문가들은 그린벨트를 해제한다면 시장에 공급신호를 줘 일부 안정효과가 있을 것으로 보고 있다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "공급 부족이 완벽히 해소되긴 어렵겠지만 소형 주택이라도 주변 시세보다 저렴한 가격에 분양받길 원하는 수요가 일부 해소될 것"이라며 "기대수요로 인한 일부 안정화 효과가 있을 것"이라고 분석했다.

16일 서울 서초구 내곡동 일대 그린벨트 내 개발제한구역 안내 표지판. 2020.7.16/뉴스1 © News1 유승관 기자

◇미래세대 위한 '신중론'도…文 친환경 국정철학과 배치

그러나 한 번 그린벨트를 해제하면 다시 되돌릴 수 없는 것이 문제다. 정부 내부에서도 미래세대를 위해 그린벨트를 남겨야 한다는 신중론이 만만치 않다.

무엇보다 그린벨트 해제는 문재인 정부의 '친환경' 국정철학에 반하는 정책이다. 문 대통령은 지난 14일 '한국판 뉴딜'을 발표하며 친환경, 저탄소, 기후변화에 대응한 그린 뉴딜을 한국판 뉴딜의 한 축으로 삼겠다고 강조했다.

서울시의 입장 역시 강경하다. 서울시는 "(그린벨트)해제 없이 온전히 보전한다는 것이 서울시의 확고하고 일관된 입장"이라고 강조했다.

국토교통부는 지난 2018년 서울시에 그린벨트 해제를 요청했지만, 당시에도 서울시의 반대의견을 수용한 바 있다. 물론 국토부가 직권으로 그린벨트 해제를 할 순 있지만 이 경우 양측 모두에게 부담이 된다.

특히 그린벨트 부지에 주택을 공급한다고 해도 서울 내 공급부족 현상을 해결하지 못할뿐더러 일회성 처방에 그칠 것이라는 관측도 나온다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "그린벨트를 해제한다고 하더라도 남은 지역이 얼마 없어 1만가구 내외 정도나 공급이 가능할 것"이라며 "지금부터 그린벨트 해제를 추진한다고 해도 본격적인 공급이 이뤄지려면 최소 2년 이상 시간이 필요하기 때문에 "현 정부 내에서는 공급이 어렵다"고 했다.

근본적인 처방은 서울 내 각종 재개발·재건축 규제를 완화하는 것이다. 다만 정비사업에 따른 집값 상승 우려로 정부가 규제 완화를 결정하기는 쉽지 않아 보인다.

김규정 연구위원은 "사실 서울 도심에 인프라가 갖춰져 있는 곳에서 기타 개발 없이 아파트를 공급하는 가장 효과적인 방법은 민간 재개발·재건축"이라며 "다만 주택 가격이 더 오를 것이기 때문에 이번 정부에서 이 방법을 쓰긴 어려울 것"이라고 설명했다.

결국 용적률 상향으로 고밀도 개발을 유도해 우회 공급을 하는 것이 그나마 현실적이라는 분석도 나온다. 채상욱 하나금융투자 애널리스트는 "주택시장에서 오늘 집값이 제일 싸다는 불안감이 팽배한 것이 문제"라며 "단기적인 공급방안보다 이를 중장기적으로 안정적이게 공급한다는 인식을 시장에 심어줘야 한다"고 조언했다.

한편 지난 15일 열린 주택공급 확대TF 회의에서 은마아파트 등 서울 내 주요 지역의 재건축에 대한 논의가 있었다는 관측이 제기됐으나 정부 고위 관계자는 이를 부인했다. 이 관계자는 "은마아파트의 경우 절차진행(조합설립인가 등)이 안 되고 있는 것"이라며 "회의에서 아파트 재건축 규제 완화 방안은 논의되지 않았다"고 전했다.

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