"강남 쏠림·임대시장 불안..집값 안정보단 부작용 커질 것"

[7·10 대책 전문가 진단]
여력있는 다주택자 '버티기'
강남외 지역 풍선효과 심화
종부세 부담분, 임차인에 전가
전세서 월세 전환도 빨라질듯

[서울경제] “취득세를 높여 신규 매수는 진정되겠지만 공급이 뒷받침되지 않는 한 장기적인 가격 하락까지 이어지기는 어렵습니다.” (우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장)

“보유세를 버틸 수 있는 강남 지역의 매물은 나오지 않고 오히려 강남 쏠림이 심화될 것 같습니다.” (윤주선 홍익대 도시건축대학원 교수)

정부가 내놓은 ‘7·10부동산대책’에 대해 전문가들은 징벌적 조세로 집값을 잡겠다는 것은 심각한 부작용을 키울 수 있다고 지적했다. 조세저항을 우려하는 시각도 있다. 한 전문가는 “다주택자를 꼼짝 못 하게 묶는 정책”이라며 “단기적으로 무슨 효과가 있겠지만 장기적으로 가격 안정 효과를 낼 수 있을지는 의문”이라고 봤다. 특히 세부 공급방안이 빠진 것에 대해서는 우려의 시각이다. 이렇다 보니 전문가들 대다수가 “가격 안정 효과보다 각종 부작용이 예상할 수 없는 형태로 나타날 것”이라는 전망을 내놓았다. 전문가마다 다른데 ‘강남 쏠림’ ‘마용성 쏠림’ ‘임대시장 불안’ 등 사실상 특정하기 어려울 정도로 전방위적인 부작용을 우려하고 있었다.

우 팀장은 “종부세를 생각보다 더 높게 올렸다”며 “고가 2~3주택자 경우 전년의 2배 혹은 그 이상까지 내야 해 부담이 늘어난 것은 확실하다”고 했다. 이어 “다만 이 같은 보유세 부담 증가가 매물 증가로 이어질지는 의문”이라며 “양도세 인상의 유예기간을 두기는 했지만 팔지 않고 버틸 수 있는 다주택자는 버틸 수 있을 만큼 버티려고 할 것”이라고 봤다.

윤 교수는 “강남의 경우 버틸 만한 재력이 있는 사람이 상당수이고 늘어난 종부세 부담분을 오히려 임대가격에 녹이게 될 것”이라며 “결국 강남은 매물은 나오지 않고 부담을 버틸 수 없는 지역 또는 인기가 강남보다 덜한 지역에서만 매물이 나올 가능성이 높다”고 평가했다. 그는 이어 “세금으로 부동산을 잡겠다는 것은 가격 구조에 대한 몰이해 때문에 나오는 것”이라고 지적했다.

우려의 목소리가 특히 높은 분야는 임대차시장이다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “주택시장에서 다주택자의 기능은 전체 주택의 3분의1에 달하는 임대주택을 공급하는 역할”이라며 “다주택자들이 현금흐름을 위해 전세에서 월세로 전환하는 움직임이 가속화될 수 있다”고 말했다. 임병철 부동산114 수석연구원은 “3기 신도시 등 사전청약 물량이 9,000가구에서 3만가구로 늘어나면서 청약 대기수요가 늘어나 전세 매물이 더 안 나올 것”이라며 “여기에 임대차 3법도 예정돼 있어 단기적으로 전월세 가격이 오를 수밖에 없는 구조”라고 했다.

이 같은 분석하에 전문가들은 주택가격이 장기 하락으로 전환할 가능성은 낮은 것으로 보고 있다. 우 팀장은 “하락까지는 힘들 것 같고, 신규 매입 자체가 줄어들고 가격 안정은 어느 정도 도모할 수 있을 것으로 본다”며 “다만 이는 단기적인 전망이고 장기적으로는 추가 공급(이 부족한) 문제로 나중에 여전히 더 오를 가능성이 있어 보인다”고 했다.

안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장도 “심리적으로 위축되니 단기적으로 가격을 떨어뜨리는 효과는 있을 것”이라며 “다만 이미 유동성 리스크가 여전한데다 규제에 대한 적응이 이뤄졌기 때문에 장기적 효과로 간다는 건 쉽지 않다”고 봤다. 안 부장은 특히 가격조정이 이뤄지는 지역에 대해서도 “다주택자들이 매물 처분에 나서더라도 경기도 외곽 매물이 빨리 나올 것이고 법인들이 많이 사재기한 지역이 될 것이다. 해당 지역은 조정 가능성이 높다”고 말했다. 오히려 규제가 더 세질수록 강남 등의 ‘똘똘한 한 채’ 시장은 큰 영향을 받지 않을 수 있다는 지적이다. 서진형 대한부동산학회장은 다른 지역으로의 풍선효과를 예상하고 있다. 그는 “강남을 제외한 지역에 풍선효과가 나타나지 않을까 싶다. 마용성 지역이 대표적”이라며 “종부세가 상대적으로 낮은 지역으로 수요가 몰릴 것으로 보인다”고 말했다. /김흥록·양지윤기자 rok@sedaily.com