[팩트체크] 토지거래허가제, 꼼수와 실수요 구분하는 법

23일부터 강남권 4개동에서 토지거래허가제 시행
실거주·자기경영 목적 입증하면 매매 거래 가능

6·17 대책이 나온 바로 다음날인 18일 오후 잠실의 부동산중개업소에 아파트매매 알림판이 붙어 있다. 박종식 기자 anaki@hani.co.kr

23일부터 강남구 삼성동·대치동·청담동과 송파구 잠실도 등 강남권 4개 동에서 토지거래허가제가 시행되는 가운데, 국토교통부가 토지거래허가를 받을 수 있는 사례를 모은 문답자료를 내놨다. 거래 허가를 받을 수 있는 실수요 사례와 불허되는 ‘투기 꼼수’를 구분하는 방법이기도 하다.

①토지거래허가구역에선 전세 낀 모든 매매 불가?

그렇지 않다. 기존 세입자의 전세 기간이 2~3개월 정도 남아있는 주택은 매수할 수 있다. 2~3개월은 소유권 이전에 통상적으로 소요되는 계약 관행으로 보고 실거주를 위한 유예기간으로 인정하는 것이다. 허가 신청을 할 때 토지이용계획서에 작성한 잔금 납부일이 계약관행 내에 있고, 신청인이 잔금 납부일까지 해당 임대차 계약이 만료됨을 객관적으로 소명하는 경우에는 허가를 받을 수 있다. 국토부는 “주거용 토지의 경우 2년 간 자기 거주용으로 이용해야 하기 때문에 해당 주택에 임대차 계약기간이 남아있는 경우에는 원칙적으로 토지거래계약허가를 받을 수 없다”며 “취득 시점이 도래하기 이전까지 임대차 계약기간이 종료되는 경우라면 예외적으로 허가 신청이 가능하다”고 밝혔다.

또한 기존 주택 보유자도 실거주를 객관적으로 입증한다면 허가 신청을 할 수 있다. 국토부는 “주택을 기보유한 경우 기존 주택 처리계획서를 제출하면 된다”고 밝혔다.

②꼬마빌딩 사면 임대를 못 준다?

그렇지 않다. 주택은 실거주, 상가는 자기 경영의 원칙이 있지만 슈퍼마켓이나 병원 등 소규모 상가들이 있는 근린생활시설(꼬마빌딩)의 경우 일부를 임대할 수 있다. 국토부는 “근린생활시설의 경우 취득 후 직접 이용보다는 임대수익 확보가 주된 목적인 경우가 많음을 감안해 예외를 인정하고 있다”며 “건물을 취득한 뒤 해당 건축물의 일정 공간을 직접 이용하는 경우, 여타 부분에 대한 임대 제공이 가능하다”고 밝혔다. 토지거래허가신청 시 토지이용계획서에 구체적인 임대계획을 작성하면 된다.

주택도 마찬가지다. 단독주택이나 공동주택 전부를 매수자가 이용할 수 없는 경우, 매수자가 실제로 거주하는 공간을 제외한 일부 공간을 임대 목적으로 활용할 수 있다. 단 국토부는 ‘이용실태 조사’ 등을 통해 실제로는 주택 전체를 임대하면서 실거주하는 것처럼 꾸미는 사례를 단속할 방침이다.

③공동명의로 규제 피할 수 있다?

그렇지 않다. 2인 이상이 지분을 갖고 있는 공유지는 지분별로 쪼갰을 때 기준(18㎡) 미만이면 전체 면적이 기준을 초과하더라도 허가 대상이 아니다. 이런 허점을 이용해 부부 또는 세대구성원이 공동명의 형태로 규제를 피하는 사례가 있다.

그러나 부부 등 세대구성원은 공유지분을 각각 취득하더라도 동일인의 취득으로 간주해 공유지분 면적 전체를 합산한다. 예를 들어 주거지역 내 대지면적이 30㎡인 아파트를 부부가 공동명의로 소유한다면, 개별 지분은 15㎡으로 허가 대상(18㎡ 초과)은 아니지만 면적을 합산할 경우 30㎡이므로 허가 대상이다.

④오피스텔은 허가 예외다?

그렇지 않다. 주거용 오피스텔은 주택법이 아닌 건축법에 의해 업무시설로 분류되기 때문에, 규제지역에서도 주택에 적용되는 주택담보대출비율 제한 등의 규제를 받지 않는다. 하지만 토지거래허가구역에서는 오피스텔도 대지지분면적이 허가 기준면적(상업지역 20㎡)을 초과할 경우 토지거래계약허가를 받아야 한다. 2년 실거주 또는 매수자가 직접 이용해야하는 ‘자기경영 의무’가 부과된다.

진명선 기자 torani@hani.co.kr

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