[철&민 부동산백서] '갭투자여 안녕?' 갭투자가 뭐길래?

'6·17 대책' 핵심, 갭투자 차단..우리에게 영향은?
방향은 옳았지만..'기회의 사다리'는 어디에?

[편집자주]"임장이 뭐예요?" "그거요~현장답사예요", "초품아는?" "초등학교를 품은 아파트".

부동산 뉴스를 읽다 보면 어디서 많이 들어봤는데, 정확한 뜻이 떠오르지 않는 경우가 많습니다. 인터넷 카페에는 부동산 관련 약어들도 상당하고요. 부동산 현장 기자가 부동산 관련 기본 상식과 알찬 정보를 쉽고 재미있게 전달하기 위해 기획한 연재한 코너입니다.

(서울=뉴스1) 전형민 기자 = 지난 17일 정부가 출범 이후 21번째 부동산 대책을 내놓았습니다. 주택시장 안정을 위한 관리방안, 이른바 '6·17 대책'인데요. 크게 갭투자 차단, 정비사업 규제 강화, 법인 활용 투기 근절 등이 주요 내용입니다.

이 중에서도 우리 같은 부린이들에게 직접적인 영향을 줄 부분은 '갭투자 차단'이죠. 대책이 발표되고 나서부터 각종 부동산 카페나 커뮤니티를 중심으로 갭투자 차단을 놓고 '기회의 사다리를 차버렸다'는 성토도 나오고 있습니다.

◇갭투자, 무에서 유를 창조하는 마법?

6·17 대책이 나오고 나서 주위에서 제게 가장 많이 물어본 질문은 '갭투자가 뭐냐'라는 질문이었습니다.

갭투자란 시세차익을 목적으로 주택 매매가와 전세가의 차액이 적은 집(전세가율이 높은 집)을 전세를 끼고 샀다가 집값이 오르면 팔아서 그 차액을 챙기는 겁니다.

예를 들어 볼까요? 매매가 6억원, 전세가 5억4000만원짜리 집(전세가율 90%)이 있다면, 전세를 끼고 6000만원만 투자하면 여러분은 이 집을 소유하게 됩니다. 물론 전세 세입자가 있으니 당장 들어가서 살 수는 없지만요.

6000만원이 없다고요? 걱정하실 필요 없습니다. 우리에게는 주택담보대출, 이른바 주담대(LTV·Loan To Value)가 있으니까요.

만약 이 집이 2년 뒤에 7억원이 됐고, 이때 집을 팔면 여러분은 산술적으로 기존 투자금 6000만원을 회수하고, 시세차익 1억원을 버는 셈이 됩니다. 그것도 남의 돈으로요.

◇그래서 우리한테는 어떤 영향이?

두 번째로 많이 들은 질문은 '그래서 우리 같은 서민에겐 어떤 영향이 있느냐'는 겁니다.

우선 주택담보대출을 활용한 갭투자의 기회가 아예 사라지게 됐습니다. 갭투자가 매력적인 이유는 적은 투자금액으로 매매가가 큰 집을 사고팔아 큰 시세차익을 볼 수 있다는 점인데요.

이 때문에 주택 매매 종잣돈을 마련하기 위한 방법으로 많이 쓰였죠. 근데 이제 사실상 할 수 없게 된 겁니다. 각종 커뮤니티에서 '사다리를 차버렸다'는 말이 나오는 이유죠.

게다가 단기적으로 전세 물량도 줄어들 전망입니다. 시장은 전세 물량 중 상당수가 이러한 갭투자인 것으로 보고 있는데요. 갭투자 물량만큼의 전세 물량이 빠질 것이라는 관측을 내놓았습니다.

◇궁극적으로 방향은 옳았지만…

정부의 규제가 잘못된 것일까요? 전문가들은 방향은 옳지만, 방법이나 완급조절은 필요했다고 입을 모았습니다.

그동안 갭투자가 전세가나 매매가를 자극해 끌어올리고 실수요자가 아닌 투자자 중심의 주택 시장을 만드는 주요 원인이었던 점은 분명하지만, 당장 전세 시장 물량 부족의 충격이 실수요자들에게 가중될 것이라는 지적입니다.

전세자금대출이나 주택담보대출의 본래 목적이 자금이 없는 실수요자를 위한 것이라는 측면에서 이번 정책의 방향은 옳다는 평가가 나옵니다.

아울러 '정부가 과연 갭투자를 막을 수 있을까?'라는 의문의 시선도 존재합니다. 자기 집을 주택담보대출을 받아서 구매한 후 살면서 아낀 자금으로 대출을 받지 않고 갭투자를 하는 행위는 제재하기 어렵기 때문입니다.

앞으로 시장을 지켜봐야 알겠지만, 이제부터는 집을 살 때 자기 자본이 충분하더라도 무조건 한도까지 주택담보대출을 받아서 사려는 사람이 늘어날 것이라는 전망입니다.

이러나저러나 주택 살 돈 없고 직장이 서울인 저 같은 서민은 어떻게 해야 할까요? 웬만한 서울 아파트값이 6억원을 웃도는 요즘 시세에, 허리띠 졸라매고 저축한다고 해서 LTV 2억원을 제외한 4억원을 마련할 수 있을 거 같지가 않네요. 쥐구멍에도 볕 들 날이 올까요?

maverick@news1.kr

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